知名中介--工作手册

最强免费房产中介软件易房大师目录第一章基础业务部分评估、代卖业务流程·········································································01调入、调出业务流程·········································································04收购内勤工作流程·············································································12空置房业务流程·················································································15联动业务流程·····················································································17第二章权证部分过户业务流·························································································19第三章贷款部分二手房按揭贷款流程·········································································49公积金组合贷款流程·········································································52按揭贷款审件指南·············································································55第四章租赁部分租赁业务流程·····················································································57第五章客服部分投诉服务流员工工作手册-1-程·····················································································60第六章内勤部分内勤工作职责及标准（详见幻灯片）员工日常行为规范······································································61钱款交接·························································································62房本及协议的管理·······································································65附件···································································································68员工工作手册-2-基础业务部分评估、代卖业务流程一、评估、代卖1、客户要求评估房屋，连锁店审核评估条件：房本、产权证、还迁协议、商品房合同等房屋权属证明原件，房主身份证原件。不具备评估条件的不得上网评估。不是本人到场的，代理人需提供身份证原件。2、客户自称房屋已经做过评估，连锁店需在网上查明评估时间，若评估时间超过3个月的期限，必须重新作评估。连锁店不得未上网评估就先签定相关委托协议。3、连锁店协助顾客填写《评估申请表》，填表时间不得超过5分钟。房源信息录入管理系统，录入过程不得超过5分钟。房源信息必须录入房主姓名全称、电话、按房本原样录入具体门牌号，画房型图并标明朝向；公产、企业产必须录入房屋各部分面积，房型、朝向、楼层、配套设施等要录入准确。由协作店员工录入的评估信息，必须录入协作店员工的员工编号。4、连锁店应了解顾客卖房目的，了解房主的心理价位，在网上录入正确的心理价位，比较熟悉的房源可录入建议买卖价格。5、连锁店选择评估目的为“收购”是指客户要求公司收购，或连锁店觉得此房有收购价值。是“收购”状态的房源在评估后30分钟内只有录入店可看见房主资料，连锁店应及时向基础业务部备案及追单，最终与客户签订《调入合同》、《委托代卖合同》或《限时代卖合同》。6、价格中心评估师必须在房屋评估信息录入15分钟内评出房屋市场价格，有收购价值的房屋给出收购建议。客户心理价位明显低的房屋，评估师应先与房源录入连锁店联系，再确定评估价格，对评估目的标为“收购“的且具有收购价值的房屋给出收购建议价。7、连锁店根据评估价格和顾客的心理价位，初步确定房屋是代卖业务、收购业务、还是限时代卖业务。客户心理价位若超过评估价格20%，不得签订《委托代卖合同》。如有特殊情况，连锁店可与评估师沟通，确定最终评估价格，确定是否可签订《委托代卖合同》。协作店提供的评估单，若顾客心理价位比评估价格高出20%，应由协作店员工向客户做好解释工作，尽量使代卖价格贴近正常市场价格。8、签定《委托代卖合同》，留存房本或权属证明原件、房主及代理人的身份证复印件。讲明同时收取双方成交价各1%的中介费。（优惠活动期间除外）9、代卖协议严格按照权属原件或房本原件填写，注明此价格是否包户，注明此价格包含下的配套及附属设施，注明企业产的房屋（或房管局过不了户的房屋）卖方需自行办理过户手续，确定腾房时间。员工工作手册-3-10、代卖期为三个月，未到代卖期中途不允许撤单，否则视同违约，要求撤单的客户须交纳标的额2%的违约金。暂时借用房本的客户，需填写暂借房本协议并交纳标的额2%的暂借押金，在规定的时限内归还，押金如数奉还，逾期押金不予退还（暂借时限最长不超过7天且不少于800元暂借押金）。合同期满逾期一个星期不撤单视为自动续约。如中途该房屋无法出售，房主不能打电话委托，必须携带代卖合同和本人身份证到签约连锁店办理暂停推荐手续，填写“暂停推荐申请单”，连锁店员工将申请单上交原交易中心内勤，交易中心内勤在接到申请单后在24小时内上网对该房屋进行状态修改，修改后的房源将进入“失效房源”。11、签写任何合同及需要客户签字的单据，买卖双方须本人签字，如本人无法到场，应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁边注明“代XXX”。二、代卖房源出售1、连锁店与房主联系，约定好看房时间，让买方客户实地看房。2、店员开具看房单给客户，看房单须填写买方客户的联系电话（以便连锁店追单），店员开具看房单的数量记入《销售员工作日志》。有钥匙的房屋，必须由连锁店店员陪同客户看房。3、连锁店积极促成买卖双方成交，起到中介与谈判的作用。并协助买卖双方协调付款方式及过户等相关事宜。4、买卖双方携带各自的身份证、印章到连锁店里签订《房屋买卖（置换）合同》并签字、盖章。同时交纳各自的中介费，成交价的1%（调剂中介费是收房主成交价的2%，限时代卖中介费是收房主成交价的1.5%，优惠活动期间除外），买方支付定金或房款，开立相应的收据（优惠活动期间除外）。5、收回卖方代卖协议。如客户遗失代卖协议，必须由客户本人写明原因（统一文本：本人XXX遗失在顺驰所签《委托代卖合同》，房屋地址，合同号：xxxx，该合同中的甲乙双方的权利与义务已履行完毕，特此证明）。6、留存卖方身份证复印件以备退款时使用。7、连锁店签三方协议同时给卖方空卡（自行交接除外），注明卖方领取的卡号（卖方在卡号旁签字确认），告明卖方：①该房屋退款周期②过户完毕，买卖双方签结件单三日内（不含签字当日）付款直接入卡。8、连锁店员工将合同原件及复印件1份上交交易中心内勤，交易中心内勤上交财务部。9、钱款如有自行交接的填写“自行交接审批表”，由区域管理中心经理签字，自行交接钱款的相关责任与顺驰无关。员工工作手册-4-10、连锁店员工将中介费和房款上网录入。11、企业产除外，公产或私产需要公司代办过户手续的房屋，需向买卖双方发放过户需知，根据各区不同情况，有必要的需要预收过户费。12、买方按照约定时间支付房款，收到后上网录入。13、买方款齐后，连锁店在七日内将过户件转过户人员并上网启动过户。14、由过户人员统一安排买卖双方办理过户手续(公产不合格去向房屋如需吞吐房款，由过户人员向财务部借款，连锁店只需转过户件)15、每周四和周日，连锁店向交易中心内勤报可结件（需能确保退款周期、房屋过户完毕、买卖双方已签结件单三点要求）房址和金额及对应卡号。16、每周一和周五，财务核算组根据上月各中心回款比率（注：各中心三方回款占全部三方总回款额的百分率）制定本期各中心退款额度，交易中心内勤将额度分到店（各连锁店可退房址及金额）。17、过户出件，连锁店向公司请款。周一至周三或周五至周日，下午16:00前，在此期间内，连锁店根据可退额度通知买卖双方到场签结件单、退款结算单。（结件单需留存复印件，原件上交交易中心内勤，由交易中心内勤上交财务部；结算单必须填写卡号，经办人签字）付买方房本，对卖方承诺三日内付款直接入卡，将卖方签字的退款结算单返还交易中心内勤，交易中心内勤依据客户签字退款结算单填写退款汇总单、退款明细(卡号一定要填写准确)。18、买卖双方自行办理房屋其他附属设施及相关配套的过户手续。19、约买卖双方携带三方合同，到连锁店办理结件手续。20、双方确认交接明晰无任何纠纷后签定结款通知单，我方一面将房款交于卖方，且须在退款单上签字（连锁店里也需留存卖方领取房款的签字），一面将房本交于买方，连锁店里也须留存买方签字，同时讲明中介服务到此为止，今后一切事宜与顺驰（丙方）无关。同时必须收回原三方合同。如客户遗失三方合同，必须由客户本人写明原因（统一文本：本人XXX遗失在顺驰所签《房屋买卖（置换）合同》，房屋地址，合同号：xxxx，该合同中的甲乙丙三方的权利与义务已履行完毕，特此证明，本人签字）。21、签写任何合同及需要客户签字的单据，买卖双方须本人签字，如本人无法到场，应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁边注明“代XXX”。22、结款及时在网上录入。调入、调出业务流程员工工作手册-5-一、房源采集：1、有收购意向的客户2、代卖房源，失效房源的挖掘3、余房，抵债房4、关系，朋友介绍5、非常规形式，如贴条形式等其他途径6、报纸等媒体上的信息7、原有评估记录中挖掘连锁店应强化对上游资源的强势占有，加强连锁店对房源的收购意识。二、网上评估1、卖房提供手续：产权证（房本）原件、房主（代理人）身份证2、填写《评估申请单》，按照申请单内容详细填写房屋情况3、了解客户售房原因和心理价位4、按照《评估申请单》进行网上房源录入5、根据网上评估价格，对客户初步报价三、备案（备案电话：23313799、23139215）1、备案1）评估备案：先对房源进行评估，评估价出来后备案，没有评估不予备案。客户心理价位未超出评估价的10%，由连锁店直接向基础业务部内勤备案。以连锁店向基础业务部内勤备案的时间先后来确认调入店。超过评估价10％的房源不得由连锁店直接备案，连锁店可先与房屋所在区域的收购人员沟通房屋价格，若收购人员认为此房确实有收购价值，请收购人员与基础业务部联系备案，并安排人员去实地看房。注：1、房源评估价在25万元以下时，若评估价高于客户心理价位5％的，连锁店应及时打电话到基础业务部备案，并及时通知房屋所在区域的收购人员，实现收购。2、对有收购价值的房源，根据后台评估所报的评估价格给客户报收购价，并及时通知房屋所在区域的收购人员，实现收购。2）代卖备案：连锁店在签订代卖合同后上网录入，经内勤确认后进入待公布房源查询，内勤确认后6个小时内连锁店可对有收购价值的房源进行备案。待公布房