房地产典当融资

典当融资连续剧《大宅门》中有一段剧情这样描述：北京老字号药行百草厅的大当家白家二奶奶将年少轻狂的儿子白景琦赶出家门，白景琦带着已怀身孕的仇家女儿浪迹天涯，流浪到济南自力打拼，在历尽沧桑冷暖后，白景琦凭借着过人的胆识及聪明才智，先是利用典当皮袄换来的五两银子，研制出独家的制胶新秘方，随后再次典当其所谓的白家传家之宝取得两千两白银，成功地收购兼并了济南小泷河边28家胶庄，两次的典当所得资金，成就了白景琦的一番事业，富甲一方，衣锦还乡……•典当融资的涵义•典当融资操作流程•典当融资的风险与防范一、典当融资的涵义：1.典当融资的概念2.房地产典当与房地产抵押的主要区别3.房地产典当融资的基本特征4.典当融资的特点5.典当融资的劣势典当融资的概念典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。典当融资，指中小企业在短期资金需求中利用典当行救急的特点，以质押或抵押的方式，从典当行获得资金的一种快速、便捷的融资方式。房地产典当是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，支付一定比例的费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。实质是以“抵押”形式办理典当借款。案例一：王先生愿将住房抵押给李先生，到期偿还本金及利息，而李先生只愿和王先生签典当合同。王先生认为抵押也好、典当也好，只要能筹到钱就可以。于是两人签订了一份典当合同，王先生将私房典当给李先生10年，典金3万元；房屋在典期内由李先生使用。5年后，王先生要求提前赎回房屋，并返还典金3万元，额外加一定的利息，但遭到李先生的拒绝，法院也驳回了王先生的请求。房地产典当与房地产抵押的主要区别房地产典当只能为借款合同而担保，而房地产抵押担保的债权范围则不限于此，它还可以为借款合同以外的其他合同担保。比如甲乙两方签订了一分买卖合同，由甲方向乙方出售价值100万元的货物，而甲方对乙方能否按时支付货款表示怀疑，这时甲方就可以要求乙方提供房地产作为抵押，如果乙方不能按时支付货款，那么甲方就有权典当评估该房地产作为优先受偿。房地产典当中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人；房地产抵押的抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。房地产典当和抵押的根本区别在于：典当转移房地产的占有权，而抵押不转移抵押标的房地产的占有权房地产典当融资的基本特征：房地产典当具有以下法律特征：房屋典当是一种双方法律行为。房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。房屋典当是一种有偿的民事法律行为。典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典价。出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典价。房屋典当是一种要式法律行为。房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案。房屋典当一般有典期和回赎期。房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。在典期内，出典人不能回赎。典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。当事人约定典期，在典契载明的典期届满出典人逾期不赎的即作绝卖，出典人丧失回赎权，出典房屋归当承典人所有而无须再支付对价。典当融资的特点：(一)具有较高的灵活性典当融资方式的灵活性主要表现在以下四个方面：1.当物的灵活性。典当行一般接受的抵押、质押的范围包括金银饰品、古玩珠宝、家用电器、机动车辆、生活资料、生产资料、商品房产、有价证券等，这就为中小企业的融资提供了广阔的当物范围。2.当期的灵活性。典当的期限最长可以半年，在典当期限内当户可以提前赎当，经双方同意可以续当。3.当费的灵活性。典当的息率和费率在法定最高范围内灵活制定，往往要根据淡旺季节、期限长短、资金供求状况、通货膨胀率的高低、当物风险大小及债权人与债务人的交流次数和关系来制定。4.手续的灵活性。对一些明确无误、货真价实的当物，典当的手续可以十分简便，当物当场付款；对一些需要鉴定、试验的当物，典当行则会争取最快的速度来为出当人解决问题。(二)融资手续简便、快捷通过银行申请贷款手续繁杂、周期长，而且银行更注重大客户而不愿意接受小额贷款。作为非主流融资渠道的典当行，向中小企业提供的质押贷款手续简单快捷，除了房地产抵押需要办理产权登记以外，其他贷款可及时办理。这种经营方式也正是商业银行不愿做而且想做也做不到的。(三)融资限制条件较少典当融资方式对中小企业的限制较少，主要体现在以下几个方面。1.对客户所提供的当物限制条件较少。中小企业只要有值钱的东西，一般就能从典当行获得质押贷款。我国2001年8月正式实施的《典当行管理办法》对典当行收当财产的限制较少，不得收当的财产包括四个方面：(1)依法被查封、扣押或者已被采取其他保全措施的财产；(2)易燃、易爆、剧毒、放射性物品及其容器；(3)赃物和来源不明物品或者其他财物或者财产权利；(4)法律、法规及国家有关规定禁止买卖的自然资源或者其他财物。中小企业所拥有的财产，只要不在上述范围之内，经与典当行协商，经后者同意，便可作为当物获得典当行提供的质押贷款。2.对企业的信用要求和贷款用途的限制较少。通常，典当行对客户的信用要求几乎为零，对贷款用途的要求很少过问。典当行向企业提供质押贷款的风险较少。如果企业不能按期赎当和交付利息及有关费用，典当行可以通过拍卖当物来避免损失。这与银行贷款情况截然不同。银行对中小企业贷款的运作成本太高，对中小企业贷款的信用条件和贷款用途的限制较为严格。典当融资的劣势：资金使用时限短：房产典当一次最长6个月；银行贷款的期限至少半年或一年以上利息数额高：典当当金利率按中国人民银行公布的银行机构六个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行，（一般为2.5~3%），月利率是银行的四五倍融资规模偏小：无论是相对银行的实力，还是相对于房地产企业动辄上千万的所需开发资金数额，作为准金融机构的典当行由于发展不久，在资金实力方面普遍存在先天缺陷，其所发放的款额根本无法支撑项目的开发所需二、典当融资的程序：(一)审当程序：1.审查当户证照；2.审查当物证照。要求：1.当户证照合法有效；2.当户、当物户名、证照一致。典当财物应提交的资料包括：出质人(抵押人，下同)属法人的应提交企业法人营业执照副本复印件、企业法人代码证、法人代表身份证复印件。经办人属非法人代表的，应提交法人代表委托书和经办人身份证复印件。出质人属个人的，应提交身份证复印件。所有复印件均需出示原件核对。(二)验当程序：1.核对发票、单证；2.价值评估；3.确定当金额度及综合费率标准。要求：1.按成新率及现行市价评估价值；2.按评估价值50％~90％折算典当金额；3.按既定利率、手续费、保险费、保管费确定综合费率。(三)收当程序：1.签订典当协议书；2.收当入库；3.制票付款，收取费用。要求：1.当户在协议及备部门的过户表上签、盖章；2.当户身份证复印件、证照复印件列出清单交保管员入库封存；3.按当票付款，收取综合手续费；4.如房产车辆典当，收回所有钥匙。当金支付一般按评估价格的50％计付，变现率较高的质物，当金可支付至评估价值的90％。典当贷款月利息按人民银行公布的金融机构同档次法定贷款利率(含上浮)执行；典当质押贷款的综合服务费(典当抵押综合费用包括服务费和保管费)、保管费、保险费，由典当行遵照国家的政策和金融法规制定综合费率，在支付当金时一次性扣收。(四)保管程序：凭通知单入库。要求：1.入库时，入库经办人及保管人在入库单上签字；2.做好入库交接工作。保管期间质物如有毁损、遗失（自然毁损除外），应以评估价值为限酌情赔偿(五)赎当程序：1.当户凭当票办理赎当手续；2.结清综合手续费及典当本金；3.办理出库手续；4.发票单证归还当户。要求：1.出库时认真核清当物；2.凭出库通知单出库；3.做好当物交接。当期未满，出质人若提前清偿当金，可持原证件及当票来行提前办理回赎；当期届满，出质人应及时如数清偿当金，持当票回赎质物；当期届满或续当期满后，过期赎当每日加收典当当金0.5％的服务费，5天后仍未清偿当金回赎的质物，视为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。案例二：一天，某工地包工头李先生，找到了该房地产经纪公司中关村店，要求把上地的一套住房低价卖掉，售价比市场价格低一些也能接受，条件是要快。原来，他在北京接了几个项目的施工，由于甲方的工程款总是拖延，资金周转出现了困难。听了他的介绍，经纪公司的工作人员没有帮助他低价抛售房屋，而是建议他，先把房子抵押给典当行。李先生的房子价值在55万左右，典当行可以支付其的当金为评估价格的80%，大约40万左右。这样一来，李先生可以迅速得到一笔资金解决燃眉之急，而他的房子公司也会替他寻找买家，争取卖个满意的价格，避免价格损失。李先生听后觉得办法不错，于是当天下午就带着身份证及房产证来到宝瑞通典当行，向典当行介绍了自己的房屋所在地址、面积及相关事项。典当行立刻请该公司的专业评估人员对房子进行市场评估，并出具了“评估咨询意见”。两天后，李先生和典当行完成了对该房屋的公证与抵押手续，顺利拿到了他所需要的资金，解决周转问题。而半个月后，经纪公司替他的房子找到了买家，出价比他此前想卖的价格整整高了55000元。李先生非常高兴，他卖掉房子，除还掉典当款，只支付了13800元的利息、评估等综合费用，比原想的还盈余了4万多元。案例三：“如今股市牛气十足，遇到好的股票最恨的就是自己钱不够。”李先生（化名）是一名证券中小投资者，虽然入市已有多年，但“套牢”的阴影已经笼罩了他很长时间。好不容易守得云开见日出，怎么可能眼睁睁看着赚钱良机流逝掉？然而，按照如今的上海楼市情况，他从前投资的两套房产无法达到迅速套现的目的。思付许久，他想到一个朋友曾介绍过运用典当进行短期借款融资的方式，于是便欲通过典当来增加投资资本。按照东方典当行的房产价格评估系统，李先生名下的两套东方巴黎房产，每套房产总价值可达到400万元左右。经过再三选择考虑，他将其中一套房产到东方典当行办理“一卡通”业务，获得了250万元的融资额度。借款成功之后的李先生运用短线操作，在股市中赚了一笔。于是，初尝甜头的他再次实行典当借款，想利用滚动操作的方式持续获利。不曾想，原本以为确准无疑的“内幕消息”却落了空，看中的股票迟迟不见涨势，这下子他可急了。按照典当行业的相关规定，如果不按照续当或到期不按照赎当，典当行就有权对抵押品进行处理，把房产作为抵押的李先生，不但无法获利，还将落得个“鸡飞蛋打”的结果。三、典当融资的风险及防范：典当融资的风险：典当的经营模式决定了它是一种金融服务业，与其他金融机构一样，典当行在经营运作的过程中，也面临着各种各样的风险。1.当物保管过程的风险。字当户赎当之前，当物被保管在典当行的仓库里，典当行有义务稳妥完善的保管好当物，但是由于出现意外风险或不可抗力，如由于典当行的过失出现当物被盗或出现大火等，导致当物失窃、毁损等。如果是由于意外风险，典当行就要承担风险。如果到期当户赎当，一般惯例典当行就要按照120%的比例进行赔偿。如果当户绝当，典当行由于质押物的损害而不能弥补本息，这些对典当行的利润都会造成不好的影响。2.收当风险。收当风险是指典当行在收当阶段所产生的操作风险。主要包括典当行不慎收假物，不慎收赃物。不慎收假物一方面是由于技术原因，典当行没有鉴定出当物的实际价值而收了假物。另一方面是指当户使用假手续欺骗，掩盖真情。不慎收赃物是属于法律风险之一，犯罪分子经常利用典当行进行销赃，一不小心，典当行就有可能收赃，从而影响典当行的声誉和形象。3.绝当风险。绝当风险指到期当户不来赎当，典当行对当物进行销售所产生的风险。这类风险主要包括绝当物没有销路或绝当物的价位风险。当社会经济不景气或当期过长时，绝当物品便可能出现流通迟滞、市场较小甚至失去市场。绝当物品的价位风险主要来源于物品绝当时，典当行变卖当物不能收回本息，这或者是由于当金过高，当户不来赎当，相当于当户将他们的财物变卖给典当行，这时