房地产发展趋势-讲义XXXX0529

房地产发展趋势2深圳地产发展如何3房价为何一直上涨4政府何由调控房市5房价如何才能受控房地产相关释义目录12深圳地产发展如何3房价为何一直上涨4政府何由调控房市5房价如何才能受控房地产相关释义11、房地产的定义及基本属性2、M2的定义及与房地产的关系3、房价及租金在房地产中的意义房地产的定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。基本属性稀缺性——“世界上没有两处完全相同的房子”固定性和不可移动性，经济学上称为“不动产”；房地产经济为非实体经济，属于虚拟经济的一种；房地产与金融的关系房地产与金融的关系密切，在开发、交易及后续市场环节高度依赖金融的支持。两者皆为虚拟经济的代表，互生互存。房地产的定义及基本属性注解：房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系；房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和收益性都很高的优良资产和“黄金业务”；无论房地产业过度发展还是发展不足都首当其冲地影响金融业。如果房地产业与金融业的产业关联度过低，即金融业对房地产业支持不力，则会限制房地产业进而影响房地产业链条上众多产业的发展，致使宏观经济不景气；但如果房地产业和金融业间的关联关系超过一定限度，则会引起金融资金推动型的房地产泡沫，从而危及金融业乃至整个经济体的安全。M2的定义M2是指“广义货币”，是货币供应量的重要指标之一，国际上的计算公式是“流通中的现金+支票存款+储蓄存款+政府债券”，也就是度量一个国家印钞量的指标。基本属性M2反映现实的购买力（现金+支票存款）M2反映潜在的购买力（储蓄存款+政府债券）；M2与房地产的关系M2的增加使得房地产商从银行获得贷款可能性增加，潜在购房者流动性约束下降，从而对房地产需求和新建筑的投资决策有相当大的影响，最终导致房地产价格变化。M2的快速增长为我国信贷市场提供了宽松的流动性环境，通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。M2的定义及与房地产的关系注解：“根据央行最新出炉的数据，2013年3月末，中国广义货币(M2)余额103.61万亿元（全世界约340万亿元），同比增长15.7%，首次突破100万亿大关。“2008年以来，中国的M2余额增长了一倍多，很多城市同期的房价也涨了这么多，哪有这么巧的事？”复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，多年来，中国的M2一直快速增长，但通胀却保持在可控水平，其中一个重要原因就是中国的钱大部分都没有进入消费市场，除了储蓄，相当多的资金都聚集到了房地产领域，推高了房价。房价在房地产中的意义房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，是房地产价值的货币表现，它具有特殊性，由于受多种因素的影响，房价体现的是房地产的未来价值。租金在房地产中的意义租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。在融资租赁条件下，租金应考虑租赁资产的买价、出租方垫付资金的利息以及出租方收取的手续费等因素。是房地产当时市场条件下真实的使用价值的体现。房价与租金的关系马克思的地租理论认为房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都应该反映房屋的价值。房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相互区隔，从而得出两者存在正相关关系的结论。按照国际惯例，房价一般是月租金的100—200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。房价及租金在房地产中的意义2深圳地产发展如何3房价为何一直上涨4政府何由调控房市5房价如何才能受控房地产相关释义11、房地产的经济属性2、经济环境的影响3、人口因素4、政策因素房地产经济属性居住属性刚性需求改善性需求终极居住需求投资属性投资需求投机需求真实需求虚拟需求2002.0933个月2011.092005.61.742个月2008.1215.99.62.533个月139.46.1-5051015202530351998.031998.071998.111999.031999.071999.112000.032000.072000.112001.032001.072001.112002.032002.072002.112003.032003.072003.112004.032004.072004.112005.032005.072005.112006.032006.072006.112007.032007.072007.112008.032008.072008.112009.032009.072009.112010.032010.072010.112011.032011.07CPI同比增速货币供应量同比增速(%)累计GDP增长14.811-0.715.59.2M2增速、GDP与CPI走势描述：1、1998年至2002年，M2同比增速围绕15%上下小幅波动，GDP增速维持在9%左右，CPI持续维持在3%以下，几乎不存在通货膨胀的压力。2、2002年年底至2008年年底金融海啸之前，GDP同比增速长期维持在10%以上的高位，同期M2增速长期高于17%，期间31个月CPI同比涨幅超过3%警戒线。3、2008年年底的金融危机导致中国经济增速迅速放缓，为保增长中央推出了四万亿投资计划，M2同比月度增幅超21%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上涨，期间16个月CPI维持在3%以上，目前仍维持在6%以上的高位。经济环境的影响——从02年下半年开始，中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长经济环境的影响——02-12年M2与深圳房价的增长曲线趋同12年约为02年的4-5倍2012年深圳的房价约为2002年的4倍，M2则为5倍，两者增长趋势惊人的相同经济环境的影响——GDP保持快速增长，房地产业高速发展2001年-2010年，我国国内生产总值平均增长10%以上，比世界同期水平快了8.2个百分点。经济总量从世界第7位上升到第2位，2001年超过意大利，2005年超过法国，2006年超过英国，2007年超过德国GDP增长速度房地产业的状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展8%-10%高速发展10%以上飞速发展货币超发到一定程度，市场无力吸纳大量的货币，当股市无法吸纳时，楼市自然成为另一个吸纳大量货币的“海绵”。房价快速上涨，调控也紧随而至。但国家一边调控，一边却加大货币投放，难以真正抑制房价。央行数据显示，去年中国的新增信贷8.2万亿创出了史上第二峰值。经济环境的影响——货币泛滥：08年以来，中国用信贷急剧扩张的方式维系了繁荣，同时也埋下了货币快速贬值的隐患2003年，全国房地产开发投资完成10106亿元，2011年这一数据增长为61740亿元，几乎是当年的6倍2003年房地产开发房屋施工面积为11.77亿平方米，2011年跃升到50.8亿平方米我们城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米2003-2011年，全国城市化率从40.53%提高到51.27%，年均增长1%，城镇人口从5.24亿增加到6.91亿，净增加了1.67亿人，年均增加近1850万人，同期城镇户籍人口净增加约1亿人口因素——中国城市化加速推进带来的巨大推动力，实现房地产业的黄金时期根据诺瑟姆曲线理论，城市化率超过30%时，国家将进入高速城市化阶段，直至城市水平达到70%左右，2011年我国城市化率达到51.27%，假设未来能保持年均提高1%，即我们高速城市化进程至少可以持续至2030年人口因素——城市化进程持续推进保证新增住房需求稳定我国在1963-1975年间和1981-1997年间出现过两次“婴儿潮”，在这两年期间，每年新出生婴儿数至少在2000万人以上，这两段“婴儿潮”的存在保证了我国房地产至少存在两次置业高峰人口因素——“婴儿潮”及人口年龄结构与地产需求波动25-35岁群是第一大购房群体，购房的目的是满足需要，其需求弹性小，具备购房能力的人群不易受到收入价格等因素影响35-45岁是第二大购房群体，购房的目的是改善居住条件需要，其需求弹性大，其需求易受到收入水平、住宅价格等因素的影响，具备投资性受经济的、社会的、政策的、人口的、道德的以及心理的多种因素影响，现代社会的家庭结构发生迅速裂变，家庭规模趋于小型化。在人口总量不变的条件下，家庭规模小型化的必然结果是户数的增加，从六口之家变成三口之家，总户数将增加一倍，家庭规模小型化和户数的增加直接转化成强大的市场需求。人口因素——家庭结构小型化，带来强大的市场需求目前对房地产调控没有统一协调机制。首先，没有牵头部门，而是各自为政；其次，没有对房地产运行状况进行跟踪监测的部门，对政策的进程没有统一的安排；第三，问责机制不清晰，流于形式政策因素——调控不力：细则不清晰、监管不得力、问责流于形式，地方政府阳奉阴违，执行不到位土地资源的垄断无法形成市场化的竞争，反而让土地成为了地方政府获取暴利的资本与来源，变成了对市场和消费者的垄断性掠夺，让土地的价格扭曲并暴涨，导致地价与房价的失控。“招拍挂”制度土地成为了地方政府获取暴利的资本与来源，优质土地资源更多集中在国企手中，行政垄断变成市场垄断，政府掌握市场定价权2深圳地产发展如何3房价为何一直上涨4政府何由调控房市5房价如何才能受控房地产相关释义11、房地产对市场经济的影响2、防范金融危机3、国进民退，行业洗牌4、不均的社会分配制度房地产调控经济问题防范金融危机；行业洗牌，市场集中度提高；促进经济结构转型，扶持实体经济；日本经济泡沫破裂的始末日元升值出口企业产能严重过剩，出口转内销热钱大量流入日本证券、房地产市场等各个投资领域导致房价飙升，股票屡创新高投机成风股市回落房地产泡沫破灭金融体系坏帐急增政策急刹车过猛降低利率紧缩贷款提高利率实体经济遭受巨大冲击长期金融滞胀经常贸易项目赤字国内过度投资向外融资，短期资本流入97年初，房地产疲软，未偿债大增，银行困难，挤兑出现银行呆账增加权威、负面消息出现，价格就会下跌，危机出现；没有消息也会下跌，但时间更长房地产、股票价格再次上升，但买家减少国际游资高调介入，再次严厉打击公众信心困难被放大，危机爆发泰国金融危机的内在逻辑房地产调控的核心：首先在于防范金融危机，防止资产泡沫破裂减低国民经济对房地产的依赖，保护实体经济，促进社会就业，解决民生问题金融是现代经济的核心，金融发展的根基是实体经济，离开了实体经济，金融就会成为无源之水、无本之木，只有金融与实体经济密切配合时，我国经济才能稳步健康的发展。同时，国民经济的持续发展离不开房地产的支撑；需要通过宏观调控保证健康发展，也是“保增长、扩内需、调结构”中必须解决的主要问题。国企垄断土地，抬高土地出让金，拉高房价，以此来解决保障住房建设资金，导致国进民退国进民退通过优胜劣汰规范房地产开发市场混乱的现状，形成有序的市场秩序由于实体经济利润较低，导致诸如海尔、长虹、康佳、TCL、格力、苏宁、国美、美的等实业巨头不务正业进军房地产开发房地产调控民生问题房价上涨，贫富差距过大；完善住房保障机制；中国已呈M型社会结构，8%的人拥有80%的存款，贫富差距严重，导致社会不稳定国家统计局公布的基尼系数为0.47，已是收入差距较大的国家。我国8%的人拥有80%的存款。高收入群体家庭约有5000万个，这部分人的购买能力可以把未来8年的新建商品房买光。要缩小贫富差距，必须控制房价发展速度，同时进行税制改革和金融改革。住房保障体系不健全，政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。廉租房、经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。住房保障制度不落实，大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。健全保障体系，明确政府责任，建立资金来源制度化，扩大保障制度覆盖面，建立居民家庭档案2深圳地产发展如何3房价为何一直上涨4政府何由调控房市5房价如何才能受控房地产相关释义11、控制货