房地产企业所得税政策解读

2012房地产企业所得税房地产企业所得税政策解读张馨月直属局法制科房地产企业所得税培训提纲一、总则二、收入的税务处理三、成本费用扣除的税务处理四、计税成本的核算五、特定事项的税务处理房地产企业所得税一、总则（一）政策依据（二）开发产品完工条件房地产企业所得税（一）政策依据《企业所得税法》及实施条例；房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发〔2009〕31号）2008年1月1日起执行所得税的规范性文件房地产企业所得税（二）开发产品完工条件（确定完工产品的终止日）除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。•【注意】确认收入时应注意的问题。（1）首先要正确区分销售收入与预售收入销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品经过有关部门验收合格后即为完工（以下的“完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。房地产企业所得税完工产品的终止日、核算终止日？开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。•【注意】2）收入核查的内容开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确认收入的实现；预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税；视同销售行为是否按照税法规定确认收入计算缴纳所得税；代建工程和提供劳务收入的确认是否正确；开发产品的出租收入确认是否正确；关联企业之间的销售价格是否按独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款项；客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务收入；房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。房地产企业所得税二、收入的税务处理（一）收入的范围（二）收入确认的一般规定（三）收入确认的特殊规定（四）计税毛利率的确定（五）预计毛利额的调整（六）预租收入的确认（七）售后回购房地产企业所得税（一）收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。房地产企业所得税（二）收入确认的一般规定企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。31号未明确预售合同之前收取的定金、诚意金、保证金之类的处理。【例】某市房地产公司在２００9年２月与客户签定预售协议书，收取定金１万元，开具收款收据，未入帐。２００9年4月１１日与客户签定商品房买卖合同，按揭售房，收取首付款（图１，注意含定金），开收据。房地产企业所得税例：2008年10月20#凭证，“应付福利费”中支出150，000元，摘要奖励优秀员工。会计处理为：借：应付福利费150，000贷：开发产品150，000经询问得知为对2008年度销售业绩优秀的员工张某赠送商品房一套做为奖励，张某当月工资薪金个人所得税已正常缴纳，与张某签订销售合同金额为商品房的开发成本为150，000元。组成计税价格=150,000×(1+15%)/(15%)=181,578.95(元)房地产企业所得税所得税法：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或利润分配，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。房地产企业所得税国税函〔2008〕828号:二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。房地产企业所得税（四）计税毛利率的确定1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。计税毛利率的确定由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局根据当地实际情况确定。房地产企业所得税（五）预计毛利额的调整（六）预租收入的确认企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。所得税法规定，租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入。对于合同或协议规定的应付租金的日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入的实现。房地产企业所得税三、成本费用扣除的税务处理（一）成本费用扣除的一般规定（二）成本费用扣除的特殊规定1、维修费用2、维修基金3、配套设施4、特殊的配套设施5、担保金6、销售佣金或手续费7、利息支出8、土地使用权损失9、开发产品损失10、折旧费用11、广告和业务宣传费、业务招待费房地产企业所得税四、计税成本的核算计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。（一）计税成本对象的确定原则1、可否销售原则2、分类归集原则3、功能区分原则4、定价差异原则5、成本差异原则6、权益区分原则房地产企业所得税（二）计税成本支出的内容1、土地征用费及拆迁补偿费。2、前期工程费。3、建筑安装工程费。4、基础设施建设费。5、公共配套设施费。6、开发间接费。房地产企业所得税（三）计税成本核算的一般程序（四）成本分配的一般方法1、占地面积法2、建筑面积法。3、直接成本法4、预算造价法。（五）成本分配的特殊方法房地产企业所得税（六）非货币交易取得土地使用权的成本确定（七）预提（应付）费用的特殊规定（八）不合法票据的列支•收入方面主要表现为：1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等；收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税等。•4.假代建、真开发。这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。•房地产企业成本费用1.是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、重列有关的成本、费用。2.土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。3.销售成本的结转是否正确，同一企业有多个开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。4.代收的开发产品公共部分、共用设施设备维修的维修基金是否在税前扣除。5.土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定。•6.成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。7.为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。8.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。9.未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。•10.是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。11.固定资产改良支出和修理费用，是否按税法有关规定进行税务处理。12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。13.销售费用和广告费、业务招待费的划分是否正确。房地产企业所得税成本费用方面主要表现为：1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。4.超标准列支费用。5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。•14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除；各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；违法经营的罚款和被没收财物的损失等。•房地产开发经营企业所得税•一、预售房款未按规定预缴税款相关法规链接：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕第031号）第一条规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。••常见涉税类型：•1、预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入；•2、将预收房款作为购房定金或其他垫付款项，不结转收入；•3、以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等；•4、分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账。•提示：•1、了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；•2、核对企业开具预收房款的发票金额与申报的预售房款是否一致；•3、查看建设部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价等；•4、查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。•二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入相关法规链接：《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第五条、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕第031号）第二条第二款规定，开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入；第四款规定，开发产品销售收入的范围为销售开发