房地产估价(成本法)

1、成本法的含义：成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。2、成本法的适用对象：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。房地产保险和房地产损害赔偿。3、成本法估价的操作步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。4、房地产价格构成：①运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成；②一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；③成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润；4、房地产价格构成：④以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润①土地取得成本取得房地产开发用地的途径：a)市场购置b)征收集体土地取得；c)征收国有土地上房屋取得。a)市场购置下的土地成本构成：建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取，也可采用基准地价法、成本法求取。土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）b)征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。①土地补偿费耕地被征前3年平均年产值的6-10倍②安置补助费每人补助标准为前3年平均年产值的4-6倍③地上附着物和亲苗补偿费④安排被征地农民的社保费b)征集集体土地的土地取得成本：土地征收补偿费用①新菜地开发建设基金（征收郊区菜地）标准由省、自治区、直辖市规定。②耕地开垦费（占用耕地）省、自治区、直辖市的规定缴纳③耕地占用税（占用耕地）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》④征地管理费按照征地费用总额的一定比例⑤政府规定的其他有关费用国家和当地政府有关规定b)征集集体土地的土地取得成本：相关税费①被征收房屋补偿费②搬迁费③临时安置费④停产停业损失补偿费⑤补助和奖励⑥相关费用（评估费、服务费、其他费用）c)征收国有土地上房屋的土地取得成本：②建设成本在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：a.勘察设计和前期工程费；b.建筑安装工程费；c.基础设施建设费；d.公共配套设施建设费；e.其它工程费；f.开发期间税费。③管理费用房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括：a.人员工资；b.福利费；c.办公费；d.差旅费。管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。④销售费用销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括：a.广告费；b.销售资料制作费；c.售楼处建设费；d.样板房建设费e.代理佣金等。销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。⑤投资利息指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息；借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。⑤投资利息投资利息的计算把握原则：1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费一般不计利息；2、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）；3、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；4、计息方式：单利计息、复利计息。5、利率：一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。⑤投资利息单利计息公式I=P×i×nF=P(1+i×n）复利计息公式I=P[（1+i）n-1]F=P(1+i）n⑥销售税费销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：a)增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”）；b)其它销售税费，包括印花税、交易手续费。销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。⑦开发利润a.开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的平均利润，是需要实现估算的；b.为了与销售税费中不包含土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的，简称税前利润。c.开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润；d.开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。⑦开发利润a.直接成本利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本）b.投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）c.成本利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）d.销售利润率＝开发利润／开发完成后的价值5、成本法的基本公式：房地产价值＝房地产重新构建价格－房地产折旧＝土地重新构建价格＋建筑物重新构建价格－建筑物折旧＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润－建筑物折旧6、适用于新开发的房地产的基本公式：①新开发房地产价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润②新开发的土地价值＝待开发土地取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期3年，贷款年利率3%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，求该土地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。解：设可转让熟地价格为V①该荒地取得总价：1.2亿元＝12000万元；②土地开发成本和管理费用：2.5亿元＝25000万元③销售费用：V×2%④销售税费：V×5.5%⑤开发利润：V×10%⑥投资利息：土地成本投资利息：12000×（1＋3%）建设成本和管理费用利息：25000×（1＋3%）⑦可转让熟地总价：V＝12000＋25000＋V×2%＋V×5.5%＋V×10%＋12000×（1＋3%）3＋25000×（1＋3%）1.531.57、适用于旧的房地产的基本公式：①旧的房地产价值＝房地产重新构建价格－建筑物折旧＝土地重新构建价格＋建筑物重新构建价格－建筑物折旧②旧的建筑物价值＝建筑物重新构建价格－建筑物折旧某栋房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元／平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。请计算该房屋的重新构建价格。解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡，①建筑安装工程费＝1200元／平方米；②专业费用＝1200×8%＝96元／平方米③管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米；④销售费用＝V×4%＝0.04V⑤投资利息＝（1200＋96＋38.88＋0.04V）×〔（1＋6%）－1〕＝19.59+0.0006V⑥销售税费＝V×6%⑦开发利润＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V⑧V＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋203.17＋0.0061V）0.25建筑物重新构建价格的求取方法单位比较法以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建安工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行适当处理后得到建安工程费的方法。分部分项法把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部或者分项工程数量乘以对应的单位价格或成本后相加得到建安工程费的方法。建筑物重新构建价格的求取方法工料测量法把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建安工程费的方法。指数调整法利用建安工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建安工程费调整到价值时点的建安工程费的方法。主要用于检验其他方法的测算结果。8、建筑物折旧的概念：建筑物折旧：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。建筑物折旧＝建筑物重新构建价格－建筑物市场价值8、建筑物折旧的概念：建筑物折旧的原因：①物质折旧：自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏8、建筑物折旧的概念：建筑物折旧的原因：②功能折旧：功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等；功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等；功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效成本。8、建筑物折旧的概念：建筑物折旧的原因：③外部折旧：也称经济折旧，是指建筑物意外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。如区位环境变化、交通拥挤、城市规划改变等。9、建筑物折旧的求取方法：年限法（直线法、成新折扣法）、市场提取法、分解法直线法公式：建筑物现值=重建价格×[1-(1-残值率)×建筑物有效年龄/建筑物的经济寿命]有效年龄——从价值时点向过去推算的时间；经济寿命——建筑物对房地产价值有贡献的时间某栋平方的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元／平方米残值率为3%。用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。解：已知t＝20年，N＝40年，C＝800×150＝120000元，R＝3%；该房屋的折旧总额E和现值V计算如下：①E＝C（1-R）t／N＝120000×（1－3%）×20／40＝58200元②V＝C－E＝120000－58200＝61800元建筑物折旧的求取——分解法分解法（breakdownmethod）是把建筑物折旧分成它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然后把他们相加来求取建筑物折旧的方法。分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。