房地产实习

1湖南农业大学东方科技学院课程设计课程名称：建设项目财务经济评价题目名称：房地产项目初步可行性研究班级：2011级工程管理专业3班姓名：袁江莹学号：201141915316指导教师：王文萱李明孝评定成绩：教师评语：指导老师签名：2013年月日2目录一、项目概括（一）1、项目名称2、开发商3、项目区位（二）、长沙市房地产2013年发展现状及需求分析一、长沙房地产业发展的基本情况二、长沙房地产业市场发展中几个比较突出的问题三、未来长沙房地产业市场需求分析四、长沙市房地产市场消费者调研情况A,购买户型分析B,购买商品房面积大小分析C,住宅类型选择D,可以接受的房屋价格E,了解房地产信息的渠道F,购买地点的选择G,长沙目前缺少的住宅类型（三）竞争楼盘和竞争对手调研1、该房地产项目的优劣势分析2、竞争楼盘分析3、竞争对手分析二、项目规划（一）项目产品定位1、产品功能定位2、项目产品总体形象和核心产品定位3（二）目标客户群定位1、家庭构成2、主要年龄段3、理想所住区域4、收入状态5、学历及职业6、生活形态描述7、向往的居住形态8、个人行为特征9、购买的目的（三）形式产品定位1、建筑风格2、结构特点3、主力户型和面积4、价格和定价策略（四）附加产品定位1、物业管理2、服务水平3、配套设施4、地产外产品（五）项目产品主题策划（六）项目开发进度安排三、项目经济可行性分析（一）根据房地产产品规划，进行项目成本费用估算1、土地费用估算2、前期工程费3、房屋开发费4、基础设施建设费5、公共配套设施6、管理费47、销售费用8、不可预见费9、税金及政府收费10、财务费用（二）项目收入的估算（三）投资计划与资金筹措计划（四）相关经济指标分析，判断项目的可行性1、净现值2、内部收益率3、静态投资回收期4、静态投资收益率5、动态投资回收期（五）盈亏平衡分析四、不确定性分析（一）风险预测（二）规避对策五、社会影响分析六、结论与建议（一）结论（二）建议七、附件（一）楼盘调查表（二）房地产市场调查问卷5一、项目概括1.项目名称：项目名字暂定为水云间2．开发商：君临帝城房地产开发有限公司3.项目区位：长沙市岳麓区梅溪湖（K-15地块）（注：该宗地用途为住宅用地有效面积为35771.34平方米，容积率不大于2.3，建筑密度不大于24%，绿地率不小于40%，建筑限高60米。）二、长沙市房地产2013年发展现状及需求分析一、长沙房地产业发展的基本情况住房制度改革助推了长沙房地产业发展。尽管长沙房地产业起步较沿海发达城市稍晚，但其迅猛发展态势在全国省会城市中具有较强影响力。其快速发展的市场规模，在推动长沙经济又好又快率先发展中发挥了极其重要的基础作用。（一）长沙房地产业发展的新格局开发企业不断增加，开发规模不断扩大。2012年末，全市共有房地产开发企业1720家（有开发工作量企业661家）。其中，一级资质7家，二级资质106家，三级资质648家，四级资质160家；房地产开发项目1226个，房地产开发投资由1998年的17亿元增加到2012年1032亿元，新建商品房销售面积由40万平米增加到1527万平方米。房地产开发投资占固定资产投资比重由1998年的11.7%提升到2012年的25.7%，是支撑全市固定资产投资增长最重要的增长点。供需总量基本平衡，市场运行健康平稳。1998年~2012年，全市累计竣工面积10059万平方米，年平均增长23.6%；销售面积10655万平方米，年均增长33.8%；数据表明，近10多年来，长沙房地产业市场不仅发展很快，而且新建商品房市场供求总量保持基本平衡。6从价格水平看，1998年以来长沙商品房价格年均增长10.1%，低于城镇居民人均可支配收入增速10.9%。2012年长沙商品房销售平均价格为6101元/平方米，中部省会城市最低，在全国大中城市中也处在相对较低的水平；房价收入比处于6.04的相对合理区间，低于中部地区其他省会城市，表明长沙商品房市场价格运行平稳，居民购房压力相对小于其他城市，市场总体健康运行。需求持续旺盛，市场辐射力增强。1998年以来，长沙新建商品房销售面积年均增长33.8%；完成销售金额年均增长达46.1%。2012年长沙新建商品房销售金额932亿元，占全省销售收入44.7%，销售金额居中部省会城市之首，是南昌的2.1倍、太原的4.2倍。据统计，全市新建商品房中有60%以上为长沙市以外居民购买，表明长沙房地产市场消费需求旺盛，辐射带动力强。结构不断优化，商业地产需求活跃。随着市场结构性调整的不断深入，长沙房地产业的传统住宅比重逐年降低，商业地产比重不断扩大。一方面，主动进行产品结构调整的房地产开发企业明显增多。90平方米以下中小户型住宅比重在逐步提升，144平方米以上大户型比重明显下降。2012年，长沙内六区住房供应套均面积为103平方米，同比缩小3.5%，其中60平方米以下套型供销比例最大，供应量超过同期备案量达70.0%以上；60~90平方米，90~120平方米这两类套型在供应与销售上都是主力户型，分居供销量的第一、二位。另一方面，商业地产占比上升。2012年，长沙市内六区商品房整体供应量同比减少2.7%，成交量同比减少17.75%，其中住宅供应量和成交量同比分别减少16.5%，18.0%。与之相反的是商业性地产类产品供应量则增长约40.0%，成交量增长约5.4%。2011年、2012年新建商业用房销售面积分别增长104.0%、23.0%，2013年1~6月商业用房销售面积增长57.0%。未来几年，世茂铂翠湾、保利国际广场、复地崑玉国际、湖南国际金融中心、万达广场、华远华中心、北辰三角洲、德思勤广场综合体等商业项目将陆续推出，建筑体量在200万平方米以上，成为长沙商业地产发展的领头雁。新一轮周期到来，未来发展值得关注。从近10多年来长沙房地产开发投资增速轨迹分析，房地产业投资增长从低谷到高峰大约按四年左右一个周期规律运行，即投资增速低谷期一年左右，较快增长期三年左右，这与楼盘开发平均四年一个周期大体吻合。2008年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，调控成效明显。2012年下半年以来，全市房地产投资增速放缓，竣工面积开始减少，市场交易量有所波动，房价涨幅收窄。20137年1~6月，全市完成房地产开发投资524亿元，同比增长7.7%，比上年同期回落16个百分点，为近年来新低。竣工面积480万平方米，同比下降19.3%。从统计数据和对部分企业调查情况来看，房地产开发投资在连续几年高位增长后出现大幅回落，新开工面积减少，长沙房地产业已经进入新一轮调整期。专家预测，从2013年下半年开始，长沙房地产业投资预计增长将逐渐提速，这预示着未来几年长沙房地产业发展的新周期到来。（二）长沙房地产业在支持转型发展中的作用增强支撑了经济持续快速增长。投资是近年来驱动长沙经济持续快速发展的重要力量，对经济增长贡献率达到60%。近10多年来，长沙房地产投资占全市投资比重逐年提高，2012年房地产开发投资占固定资产投资比在25.7%，高于全国19.7%的水平，是拉动经济发展的最主要引擎。据测算由房地产业开发直接和间接拉动的其他各产业增加值对GDP增长贡献率在26%左右。带动了相关产业发展。房地产业在带动建筑业、冶金工业、钢铁工业、建材工业、交通运输业、居民消费、金融、商贸、服务业等国民经济各行各业发展中，龙头带动作用凸显。相关统计数据显示,近年来长沙各种建材用量稳步增长，2012年长沙市房屋建筑用钢量超340万吨，占全省用量的42%；完成散装水泥使用量超540万吨，同比增长超过20%。据国家统计局投入产出模型初步测算，房地产开发投资对关联产业的带动效应约为1.5~2倍，2012年长沙市房地产开发投资额为1032亿元，据此推算，其带动关联产业总需求可达到1500~2000亿元。推动了新型城市化进程加快。房地产业是城镇化发展的重要推动力量，在促进城市规模扩大，城市化进程加快推进功不可没。2000年以来，全市房地产开发累计完成投资5019亿元，有效改善了城镇居民住居条件，带动了城市经济发展。长沙城市化率由2000年的44.7%提高到2012年的69.4%，年均提高2.1个百分点，建成区面积由119平方公里扩大到316平方公里，城市扩大了1.6倍，年均扩大16.4平方公里。促进了就业和改善了居住条件。房地产业的发展为社会提供可观的就业岗位和机会。2012年底，全市房地产开发企业从业人员4.4万人，建筑企业从业人员78.62万人，成为全市吸纳就业、促进居民增收的重要载体。2012年底，全市城镇居民实有房屋建筑面积达18583万平方米，其中住宅13267万平方米；城市人均住宅建筑面积31.8平方米，比2000年提高13.2平方米。城市居民人均居住面积超过国家全面小康标准体系中该指标应达到的水平。8为地方发展提供了重要的财源。2000年以来,长沙市房地产业累计完成税收450亿元，占全年地方税收收入的24.1%，年均增长19.8%，增幅在各行业税收中居首位，对全市财政收入贡献最大。2012年，完成房地产业税收137.1亿元，是2000年的83倍，占全市地方税收比重为33.2%，比2000年提高27.7个百分点。二、长沙房地产业市场发展中几个比较突出的问题尽管长沙房地产业市场供求总量基本平衡，市场运行总体健康，但供求结构性矛盾、市场信息不对称矛盾、部分配套建设落后矛盾等问题仍然较为突出；市场监管仍有待加强；保障性住房建设与管理任务依然很重。（一）新建商品住房供求结构性矛盾依然突出从供应情况看，长期以来长沙市90平方米以上住宅竣工量约为全市商品住房竣工总量的七成左右，90平方米以下的则不到四分之一。这说明长沙住宅市场供应具有以大中面积为主的特征。从销售情况看，140平方米以下住房销售比重逐步增加，其中90~140平方米住房近五年来销售占比约为四成，但120平方米以上住房销售占比依然较高，住房供给结构还需进一步改善。（二）商品房待售面积逐年增加到2012年底，长沙市商品房和商品住房的现有市场待售量都已进入空置危险区（空置率达到10%~20%为空置危险区）。其中140平方米以上住房空置量占住房空置总量接近3成，远高于其17.1%的销售量占比。新建商品房待售面积由2008年的111万平方米增加到2013年1~6月的779万平米，“去库存化”任务依旧任重道远。（三）二级市场带动力潜能未充分发挥2012年长沙市二手房成交面积312万平方米，成交套数29181套，同比减少17.5%、14.6%。其中，住宅成交194.32万平方米，成交套数为24183套，同比减少22.8%、16.4%。同期长沙新建商品房累计成交备案1438万平方米，为二手房成交量的4.6倍。其中，内六区一、二级市场累计交易量之比为4.73:1。9整体来看，2012年新房市场交易回升速度高于二手房市场，全市新房购房者比例为82.2%以上。这一数值同发达国家二手房市场比重70%以上成反比，同我国一线城市二手房销售占比差距也较大。二手房交易量占比低于30%的临界值对提升一手房和二手房的有效需求作用甚微。现阶段，受购买习惯、消费心理、市场发展环境等众多因素的影响，全市房地产还处于一次购房为主的需求阶段，制约了二手房市场发展，使得二、三级市场无法建立起有效的联动关系，带动性弱，从而抑制了市场上的有效需求。（四）部分区域配套设施建设相对滞后住房制度改革促使人们对住房需求走向市场，但由于历史等因素影响，城市规划没有及时跟上市场发展节奏，使得过去销售的楼盘大多存在停车、消防、就学、医疗、交通等配套设施滞后的情况，并引发了一系列矛盾和问题。（五）市场秩序有待进一步规范房地产市场还部分存在信息不对称，承诺不兑现，引发消费者不满的情况。2012年，全市对房地产开发企业投诉共计1133个；对物业服务企业投诉384个；对房地产中介企业投诉92个；对装饰装修企业15个。其中房屋产权、物业收费与资金管理、房屋质量问题较为突出，若不加以妥善管理容易引发群体性事件。（六）住房保障压力依然很大2008~2012年，全市完成各类保