房地产开发

09资源杨静098322130第四节、户型的开发一、户型研发概述二、户型概念集合三户型研发要点一、户型研发是否准确，是否科学合理事关项目的成败。表面看来，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。其实不然，户型研发首先是市场问题，其次才是技术问题，才是建筑设计师的事。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，是要满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺。为了要让户型能满足目标客户的需求，开发上需要做到：①研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征②充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。如单身公寓。单身公寓的户型一般为一室一厅一卫一厨，面积在50平米左右，这种户型是针对单身青年这一类消费者而研发设计。户型研发的内容主要有:（一）户型类别配置户型研发的首要工作就是根据项目所处区位及周围总体环境，结合目标消费者定位。确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主，是以大户型为主还是小户型为主，各类户型分别应占的比例。（二）户型面积设定从市场实况来看，由于生活习惯、居住观念的不同我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。在同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也不一样。具体到某一楼盘，每种户型的面积设置需要精心研发（三）户型类别分布很多优秀户型的楼盘不幸沦为库存，其原因在于开发商将它们放在了错误的位置。位置最好的的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则。（四）户型功能配置所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的出现。户型研发过程中注意点：1.动静分开2.公私分开3.主次分开4.干湿分开5.通透明确6.朝向分明好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染，而卫生间则应靠近卧室以方便使用。二、户型概念集合（一）迷你一居一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点。一居室的精巧性在于：面积小满足多功能，“麻雀虽小，五脏俱全”迷你一居的面积上限是30平米。户型有点像宾馆的标准房。如图（二）、合体一居卧室和起居室合二为一的一居型户型叫“合体一居”。这种户型介于迷你一居和标准一居之间，面积大致在30~60平米。与迷你一居相似之处是卧室和起居室共一个厅，面积比迷你一居大。（三）、二居室精巧二居室的面积一般为80平米，如果变成双卫和增加一些功能空间，可以适当放大10~20平米。在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品质也会产生差异。（四）、三居室从生活的实用性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型。两个卫生间及阳台必不可少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且讲总面积控制在100~130平米之间。另外，居室的舒适度还体现在各空间的均好性上。均好性是户型匀称的标志，这一点，对于功能空间相对齐备的三居室来说，显得非常重要。动静分离是住宅舒适度的标志之一。（五）、复式对于那些既想住市区，又想体会别墅上下层感觉的购房者来说，复式户型是一种比较好的选择。一些面积稍小的精致小复式，满足了一部分人尤其是年轻人希望空间多重变化的要求。小复式上下层的户型通常分三类：重叠式、交错式和挑空式。复式户型最大的优点就是：私密性好，公共空间和私人空间分类明晰，能够动静分区，活动和休息互不干扰，并且具有良好的视觉效果。注意点：在进行研发时要注意控制总价，注重性能，高层次，注意平衡各种功能。（六）大户型户型体现居住者的身份要表现在几个方面：第一要大气；第二要充分与自然景观、人文景观结合；第三要舒适。平层里的大户型，往往会被放在社区景观较好的区域安置在楼体的各端，这样可以使整个户型拥有两至三个采光面，尽可能地将各个居室的景观、采光、通风设计的完美，以提高整体品位。大户型满足私密性的要求（七）别墅别墅是有天有地的低层住宅，大面积、多功能、追求高质量居住品质是其区别于一般住宅的主要特点，一般可分为独立别墅、联排别墅、叠加式别墅和空中别墅等。三、户型研发要点就具体楼盘来说，在注重舒适性、客户对应性的同时应该注意一下几点：户型面积实用化顾客买房子除了建筑本身外，应更多地注重周边的环境和所处的区域，尤其是优越的自然景观。功能配置的完美化户型的配置有两个含义：（1）套型内各个居室的构成关系；（2）小区内各种户型的比例关系。前者关联着生活的操作，后者则影响着生活的感觉。在进行户型研发时应选择弹性设计，包扩户型内部的弹性设计、户型与户型间的弹性设计。从整栋楼甚至整个社区来说，户型的配置决定了社区的整体定位。大小户型的配置一方面决定了未来社区人群的定位，另一方面也决定了不同设施的使用程度，如电梯、会所、运动场所，以及园林等。（三）人性化现在的户型设计更应该贴近人性，在居家细节方面充分设身处地为住户考虑，特别是健康性因素的合理运用，成为辨别户型优劣的重要标准。这些因素有：朝向合理，日照充分，光线充足，通风良好，温度适宜，安静舒适。实现居住健康，既要保证最大限度地选择能满足健康要求得户型，也要学会对其的正确的使用，生理健康、心理健康和物理健康，三位一体，不可或缺这样才能达到居住的最佳效果。（四）挖掘户型的附加值近年来，“赠送面积”成了最受深圳、北京等一线城市房地产市场欢迎的商品住宅的最大卖点之一。增加户型附加值的方法通常有以下三类：（1）利用测量规范中不计面积的规定增加面积（2）利用测量规范中计一半面积的规定增加面积（3）其他增加附加值的办法①露台设计②飘窗设计③无永久顶盖阳台设计④无顶盖或无永久顶盖楼梯设计