房地产开发与经营

1.1房地产与房地产开发1.1.1房地产的基本概念房地产又称为不动产（英文中常用realestate或realproper表示，大多数情况下使用realestate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。1.1.2房地产开发的含义房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（1）房地产开发是城市规划的实施过程；（2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标；（3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程；（4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。1.1.3房地产开发的地位和作用房地产开发的地位房地产开发业是我国国民经济的支柱产业房地产开发在城市建设中占主导地位房地产开发的作用有利于加速城市现代化进程有利于城市总体规划的实现为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体为城市政府财政和城市建设提供资金资源为城市中低收入群体提供住房保障1.2房地产开发模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区1.2.1多元化开发模式多元化开发模式1.2.2专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发开发企业根据对自身资源的评价以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业类型作为企业相对专一的开发对象，实现专业化开发。协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务。专业化开发模式1.2.3其他开发模式其他开发模式定向开发模式服务性开发模式开发企业按客户的订购要求开发土地，进行房屋设计、建造和经营开发企业通过品牌授权，输出管理模式，提出开发项目解决方案，推动当地开发项目的实施。1.3房地产开发分类与项目类型1.3.1房地产开发的分类从开发的区域划分从开发的深度划分从开发项目的使用功能新区开发旧城更新改造土地一级开发房屋开发居住房地产商业房地产工业房地产1.3.2房地产开发的项目类型居住房地产项目商业房地产项目工业房地产项目特殊用途房地产项目项目类型普通商品住房限价商品房经济适用房廉租房高档商品房别墅居住房地产项目商业房地产项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。特殊用途房地产项目的市场交易很少，因此难以采用市场比较法进行估计。特殊用途房地产项目1.4房地产开发特性价格昂贵性保值增值性位置的固定性异质性寿命长久性用途多样性相互影响性可调整性政府管制性交易复杂性区位特性价值特性外部特性1.5房地产开发企业房地产开发企业的设立条件房地产开发企业资质等级房地产开发企业设立的程序1.有符合公司法人登记的名称和组织结构；2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公房；3.注册资本100万元上；4.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计员；5.法律、法规规定的其他条件。建设部于2000年3月发布了第77号令《房地产开发企业资质管理规定》。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。1.营业执照复印件；2.企业章程；3.验资证明；4.企业法定代表人的身份证明；5.专业技术人员的资格证书和聘用合同。