房地产开发与经营2

7、房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填为层建筑面积之和。8、房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。9、平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期一房屋施工面积／新竣工面积。10、竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。二、需求指标1、房屋空间使用数量是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。2、商品零售价格指数是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。3、城市居民消费价格指数是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。三、市场交易指标1、销售量是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。2、出租量是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。3、吸纳量是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。4、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。5、吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。6、预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。7、房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。8、房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。9、房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。第八节房地产市场的特性1市场供给的垄断性开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视2市场需求的广泛性和多样性3市场交易的复杂性4房地产价格与区位密切相关5存在广泛的经济外部性6市场信息的不对称性第九节房地产市场的功能一、配置存量房地产资源和利益；二、显示房地产市场需求变化；三、指导供给以适应需求的变化；四、指导政府制订科学的土地供给计划;五、引导需求适应供给条件的变化。第十节房地产市场与资产市场房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。、房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。第十一节房地产市场周期循环房地产市场周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。第十二节房地产泡沫房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。房地产泡沫的成因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫的助燃剂。过度开发的诱因：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。第十三节政府干预房地产市场的原则、手段和措施原则：目标的确定性、政策的连续性与协调性、政策的针对性和导向性、政策的公平性和效率。手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制。措施：健全市场准入制度、推动行业诚信体系建设、规范交易程序、加强产权管理。第四章房地产开发程序1.教学内容：讲授房地产开发程序概述、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段2.掌握：房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。3.熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。4.了解：规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，租售阶段的垦传与广告策略。第四章房地产开发程序第一节房地产开发程序概述第二节投资机会选择与决策分析第三节前期工作第四节建设阶段第五节租售阶段第一节房地产开发程序概述房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。房地产开发程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。这些步骤可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。第二节投资机会选择与决策分析投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。第三节前期工作一、获取土地使用权土地收购储备是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。获取土地使用权的途径：1、土地使用权出让方式包括：招标、拍卖、挂牌、协议；2、土地使用权划拨；3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权；4、与当前土地使用权拥有者合作。二、确定规划设计方案并获得规划许可规划设计条件的内容包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出人口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。三、建设工程招标建设工程招标方式可以分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构，可通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内，如全市、全国，大项目甚至可在全世界，公开发布招标公告，或直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。进行邀请招标时，由开发商或其委托的招标代理机构可向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。房地产开发项目建筑工程招标程序：申请招标，编制招标文件，编制招标工程标底，确定招标方式并发布招标公告或邀请投标函，投标人资格审查，招标工程交底及答疑，开标、评标和决标，签订合同。四开工申请与审批开工前向县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取《建设工程施工许可证》上述四个环节外，前期工作还包括1施工现场的水电路通和场地平整2市政设施接驳的谈判与协议3安排短期和长期信贷4市场调研5制定开发过程的监控策略、保险事宜等第四节建设阶段建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的管理工作，是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。一、质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。二、进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。建设工程进度控制工作的主要内容包括：对项目建设总周期目标的论证与分析；编制项目建设工程进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。横道图法是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。三、成本控制的主要工作：编制成本计划，确定成本控制的目标；审查施工组织设计和施工方案；控制工程款的动态结算；控制工程变更。三控两管一协调四、合同管理开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。五、安全管理原则是安全第一、预防为主。六、竣工验收依据：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工作程序分为两大阶段：单项工程竣工验收、综合验收。涉及部门：建委、发改委、建行、人防、环保消防、规划部门等第五节租售阶段一、选择物业销售形式有开发商自行租售为主和委托物业代理两钟。物业代理的形式：联合代理与独家代理，买方代理、卖方代理和双重代理，首席代理和分代理。委托物业代理公司的应注意的问题：充分了解物业代理公司及其职员的业务素质，物业代理公司可投入市场营销工作的资源，物业代理公司过往的业绩，针对物业的类型选择物业代理，认真签订物业代理合同。二、制定租售方案1、成本导向定价法包括成本加成定价法和目标定价法。成本加成定价法指开发商按