房地产开发课程设计攻略

房地产开发课程设计CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation2房地产开发课程设计内容房地产开发与经营课程设计选题：1、编制房地产开发项目可行性研究。2、见课程设计任务书CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation3房地产开发项目可行性研究报告基本内容□封面（项目名称、委托单位、编制单位、时间等）□摘要（项目情况、特点、研究基本内容、主要结论与建议）□目录□正文□附表□附图CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation4房地产开发项目可行性研究报告内容一总论二项目开发市场环境分析三项目建设方案四项目定位五总体开发经营模式六项目环境影响评价七项目建设指标及实施进度八项目投资估算与资金安排九项目融资方案十项目财务评价十一项目风险分析十二研究结论与建议CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation5（一）项目背景1、项目名称2、项目承办单位概况3、项目提出的理由与目的4、项目开发的前提（二）项目概况1、项目区位2、项目现状与土地等级3、项目开发规模与目标4、项目主要建设条件5、项目主要技术经济指标一总论CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation6（三）项目可行性研究报告编制依据1、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)(2006年)；2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)；3、国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15号)；（四）项目可行性研究报告研究范围（五）项目可行性研究主要结论、问题与建议一总论CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation7（一）项目开发经营政策层面分析1、土地供给政策调整2、房地产金融政策调整3、物业管理政策4、房地产业政策调整（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析二项目开发市场环境分析CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation8（四）武汉市房地产市场分析（五）项目供需圈区域房地产市场分析（六）项目开发经营机会房地产开发经营机会是市场与环境诸条件综合作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域市场个性、开发企业个性与项目地块个性的结合。对项目（公司）的优势、劣势、机会和问题的全面评估称为SWOT分析二项目开发市场环境分析CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation9外部环境条件有利不利12A3…12C3…企业·项目条件优势劣势12B3…12D3…相关性可进取性StrengthsWeaknessesOpportunitiesThreatsSWOT分析模型二项目开发市场环境分析CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation10（一）项目规划设计方案选择的总体原则（二）项目规划设计方案选择1、空间组织和建筑布局5、环境设计2、建筑风格特点6、消防设计3、交通组织7、管理系统4、公共设施8、住宅户型平面三项目建设方案CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation11（三）项目规划设计方案的技术经济指标序号项目单位数量一规划用地面积M2二总建筑面积M2其中：1多层、小高层、高层住宅M22别墅、联排别墅、复式洋房M23公建面积M2三道路及停车场四建筑密度五容积率六绿化率三项目建设方案CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation12（一）项目目标顾客群定位职业、收入、学历等。（二）项目产品定位物业类型及档次。（三）项目价格定位销售价格的确定。四项目定位CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation13主要定价方法有两种：1、成本法计算公式：价格＝单位成本×（1＋加成率）加成率一般在15%~20%之间。四项目定位CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation14主要定价方法有两种：2、市场比较法根据市场上已有项目的销售价格确定本项目的销售价格。即对每一可比项目的价格、得分（评分）结果来计算开发项目的销售价格。评分依据（因素）：位置、环境、价格、规划、建筑、规模、物业管理、交通等。四项目定位CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation15项目名称得分A销售价格B可比价格D权重w可比项目项目1A1B1D1w1项目2A2B2D2w2项目3A3B3D3w3项目4A4B4D4w4…………本项目CD？iiiDBCAn1iin1iiiw/wDD四项目定位CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation16项目名称得分A销售价格B可比价格D权重w可比项目项目189320034520.2项目292360037560.4项目393365037680.3项目490340036270.1…………本项目96D？D=3452×0.2＋3756×0.4＋3768×0.3＋3627×0.1＝3686Example四项目定位CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation17（一）差异化模式（二）分期滚动开发模式（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式五总体开发经营模式CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation18（一）项目实施过程中的环境影响及对策1、工程建设对环境的影响2、建设中环境影响的缓解措施（二）项目完成后的环境影响及对策六项目环境影响评价CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation19（一）项目建设指标见第三部分规划目标（技术指标）（二）建设周期项目建设的起止时间（三）项目实施进度安排主要里程碑事件时间，如开工、开盘、封顶、交房等时间。（四）项目实施进度表用横道图表示项目实施进度。七项目建设指标及实施进度CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation20项目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期项目实施进度表七项目建设指标及实施进度CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation21（一）建设投资估算1、投资估算范围如建筑工程、室外工程2、投资估算编制依据1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；2）《全国统一建筑、市政、安装工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标；3）《湖北省建筑安装工程费用定额》；4）有关合同、协议书等；5）其他。八项目投资估算与资金安排CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation22序号项目投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明合计其中：外汇1建设投资1.1建设投资静态部分1.1.1土地费用1.1.2前期工程费1.1.3基础设施建设费1.1.4建筑安装工程费1.1.5公共配套设施建设费1.1.6工程建设其他费1.1.7基本预备费1.2建设投资动态部分1.2.1涨价预备费1.2.2建设期利息2流动资金3项目投资总计（1+2）表《项目投资估算汇总表》CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation233、投资估算说明1）建筑工程费估算表建筑安装工程费估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价费用合计（万元）指标单位1写字楼M2700001450元/M210150.002住宅楼M2600001200元/M27200.003商务中心M21000001450元/M214500.004地下建筑M2700001700元/M211900.00合计43750.00八项目投资估算与资金安排CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation243、投资估算说明2）室外工程建设费估算P42表2－2室外工程主要包括地下管线、道路、绿化等工程表室外工程建设费估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价费用合计（万元）备注指标单位1道路M25400400元/M3216水泥路面2围墙M2300200元/M36砖墙和栏杆3地下综合管线M21000800元/M280水、电、气4绿化及小品M21890050元/M294.50乔、灌、草5环境景观处2200万元/处400小区主题园合计796.50八项目投资估算与资金安排CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation253、投资估算说明3）工程建设其他费用估算工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算表工程建设其他费用估算表NextPage八项目投资估算与资金安排CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation26序号费用名称计算依据费率或标准总价1土地使用费土地使用权出让合同150.59万元/亩7700.002工程设计费勘察设计取费标准建安工程费用的2%，综合调整系数取1910.313工程勘察费勘察设计取费标准综合估算，设计费的15%136.554前期工作费省及当地概算取费标准工程费用的0.8%428.735工程建设监理费工程监理收费办法工程费用的1%535.926质量监督费省及当地概算取费标准工程费用的0.2%107.187竣工图编制费省及当地概算取费标准工程设计费的5%45.528标的编制及招标管理费省及当地概算取费标准工程费用的0.1%53.599工程保险费工程费用的0.2%107.1810施工图预算编制费工程设计费的10%91.03合计10651.93表工程建设其他费用估算表CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation273、投资估算说明4）基本预备费估算基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数，基本预备费费率为5%。详见《项目投资估算汇总表》八项目投资估算与资金安排CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation283、投资估算说明5）建设期利息估算利息计算对象是债务资金项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的年中发生，建设期利息的计算公式为：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率建设期利息估算详见《借款偿还计划表》八项目投资估算与资金安排CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation29序号项目合计计算期第1年第2年第3年第4年1借款1.1年初本息余额5.50%4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年应计利息852.5110357.5330551.4本年还本付息9852.51103357.553301055其中：还本9000300050001000付息852.5110357.5330551.5年末本息余额40006000100002还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还本资金2.4用于还本的短期借款2.5可用于还款的其他资金表借款偿还计划表CourseDesignforRealEstateDevelopment&Operation30序号费用名称投资额占项目投入总资金的