房地产房地产房地产房地产行业行业行业行业

房地产房地产房地产房地产行业行业行业行业市场跟踪市场跟踪市场跟踪市场跟踪报告报告报告报告2008200820082008年年年年00008888月月月月11111111日日日日楼市“低调”迎奥运楼市“低调”迎奥运楼市“低调”迎奥运楼市“低调”迎奥运――――――――房地产双周刊（08.7.21-08.8.3）长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司GREAGREAGREAGREATWALLSECURITIESCO.TWALLSECURITIESCO.TWALLSECURITIESCO.TWALLSECURITIESCO.LTDLTDLTDLTD投资评级：中性中性中性中性（维持）（维持）（维持）（维持）重点公司盈利预测及评级重点公司盈利预测及评级重点公司盈利预测及评级重点公司盈利预测及评级股票简称股票简称股票简称股票简称08EPS08PE投资评级投资评级投资评级投资评级招商地产0.95713谨慎推荐万科A0.61011.6谨慎推荐保利地产1.05712.6推荐推荐推荐推荐金地集团0.8688.5谨慎推荐行业表现行业表现行业表现行业表现-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%07-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-07050001000015000200002500030000成交金额房地产(申万)上证综合指数相关报告相关报告相关报告相关报告是降价销售，还是“凉爽”依旧----房地产双周刊7.7-7.202008年7月押宝政策松绑未必当前最优选择——房地产双周刊6.23-7.62008年7月这个六月有点凉——房地产行业双周刊6.9-6.222008年6月楼市延续弱势反弹——房地产行业双周刊5.26-6.82008年6月楼市调整仍存隐忧，继续关注确定性个股——房地产行业双周刊5.12-5.252008年5月五月弱势反弹，楼市调整步入下半年—房地产双周刊4.28-5.112008年5月五月反弹可能低于预期，市场调整将延长—房地产双周刊08.4.14-08.4.27，2008年4月四月成交回落，回暖有待确认——房地产双周刊08.3.31-08.4.13，2008年4月要点：要点：要点：要点：
楼市以销量继续处在“低”位、价格继续“调”整的“低调”姿态迎来了万众瞩目的奥运。从我们重点跟踪大中城市7月楼市的情况看，整体成交量较6月出现了下降，上海、天津等此前表现较好的城市销量同比萎缩也变得非常明显；成交价格方面，除深圳因豪宅成交比例较高出现反弹外，其它城市都呈现走低的调整态势。总体上来看，房价普遍调整的迹象已经开始出现。
我们认为行业整体调整的时间和空间都还不够，房地产整体性的投资机会仍需等待，当然不排除相对大盘超跌所带来的阶段性投资机会。
在上半年我们就指出，虽然从当时来看，地产股的估值已经非常具有吸引力，有不少机构也以此作为推荐地产股的主要理由，但业绩在下半年存在下调的风险。从目前中报公布后的情况来看，研究员已开始纷纷下调业绩预测，这是一个不好的迹象，也说明所谓的估值优势是建立在前期乐观预测的基础上，存在较大的不确定性。我们并非盯着楼市炒股票，但认为脱离实体市场谈股票的估值优势没有意义。
从公司选择方面来看，我们前期建议投资者重点关注行业龙头，以及现金充裕、在行业调整时期能够灵活制定应对策略、保持销售通畅、并积极扩张的企业。但从近期万科、金地等龙头企业的中报情况来看，龙头企业受行业调整影响的程度超出了我们的预期，因此，我们的选股思路出现了一定的调整。
我们认为：大公司规模较大，资金腾挪的空间也相对要大，但由于大公司近几年的扩张速度普遍较快，尤其是06、07年大规模拿地的公司，目前资金情况确实比较紧张，好在其可以根据销售情况调整开、竣工计划，从而度过难关。短期内业绩增速放缓已不可避免，但生存问题不大，在行业调整过后将面临更大的发展空间，因而短期予以谨慎推荐，长期予以推荐评级。二线企业中，对于近年扩张较为激进的公司，资金紧张状况也非常突出，同时由于地价较高，未来两到三年的业绩增长存在较大的不确定性，应该予以回避；对于近年经营较为稳健，同时项目较为优质、业绩相对确定的公司予以推荐评级，这也是我们目前建议的一个选股思路。而对于三线公司，由于规模较小，抵抗风险的能力有限，同时经营管理等各方面不确定性的因素较多，仍然持回避态度。
从上述思路出发，万科、招商、金地下调至“短期谨慎推荐”、“长期推荐”的评级，招商地产虽然NAV折价幅度大，但业绩能否释放尚存在一定的不确定性。保利因业绩相对较为确定，维持“推荐”评级。独立声明独立声明独立声明独立声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。分析师分析师分析师分析师黄清林黄清林黄清林黄清林::::(86-755)83515512[e-mail]刘刘刘刘昆：昆：昆：昆：(86-755)83516214[e-mail]万万万万知：知：知：知：(86-10)88366060-8780[e-mail]2长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD房地产双周刊（08.7.21-08.8.3）内内内内容容容容目目目目录录录录一、长城视点一、长城视点一、长城视点一、长城视点............................................................................................................................................................................................................................................44441.1楼市“低调”迎奥运........................................................41.2关注业绩确定的房地产公司..................................................4二、政策及热点评述二、政策及热点评述二、政策及热点评述二、政策及热点评述....................................................................................................................................................................................................................55552.1《关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知》..........................52.2“宏调政策微调”与“房地产救市”..........................................52.3《上海市住房建设规划（2008-2012年）》公布..................................6三、近两周楼市成交情况回顾三、近两周楼市成交情况回顾三、近两周楼市成交情况回顾三、近两周楼市成交情况回顾....................................................................................................................................................................................77773.1北京：供应量持续放大，成交量回落..........................................73.2上海：价格保持平稳，销量持续低迷..........................................83.3深圳：成交价格回落，成交量有所放大........................................93.4广州：新增供应回落，成交量有所上升.......................................113.5天津：7月份住宅价量齐跌..................................................113.6杭州：价格略有下降，成交量依然低迷.......................................123.7武汉：成交量基本稳定，成交价格回落........................................133.8重庆：销量大幅上升，价格低位反弹..........................................143.9成都：新增供应与成交面积均大幅上升........................................15四、四、上市公司动态四、四、上市公司动态四、四、上市公司动态四、四、上市公司动态........................................................................................................................................................................................................161616164.1保利地产7月销售数据点评..................................................164.2万科中报点评..............................................................174.3金地集团7月份销售数据点评................................................183长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD房地产双周刊（08.7.21-08.8.3）图图图图表表表表目目目目录录录录图1、北京近两周住宅供应量稳步上升.......................................................................................................8图2、北京近两周住宅成交面积较前期明显下降........................................................................................8图3、成交价格总体上小幅下降..................................................................................................................8图4、北京7月住宅销量同比下降60%..............................................................................................