房地产政策动态汇总

事件：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。政策要点：■首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此外，调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平（所有城市）”，这表明全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。■行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。“国办发1号文”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市甚至更多城市都将限购）。■经济、金融、税收等手段全面升级。“国办发1号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。■落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。“国办发1号文”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，有利于保证了相关政策的严格执行。影响解读：■标志着调控政策的进一步升级和深化。2010年1月、4月、9月，中央政府先后多次出台调控措施，调控逐步升级。此次调控政策力度更严、范围更广，且出台时间早于各界预期，标志着房地产政策环境的进一步升级和深化，将对2011年的房地产产生显著影响。■市场短期需求和价格将受到显著影响。此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期，短期内需求显著下降不可避免。■2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大。限购范围将至少包括35个大中城市（2010年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%），预计此类城市销售面积将受到显著影响（2010年北京、上海等城市下降30%以上），带动全国销售面积下降。房价方面，限购城市的房价出现结构性下跌可能性加大，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。国办发1号文解读：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组22001111年年11月月2277日日房房地地产产政政策策动动向向快快报报中中国国指指数数研研究究院院2中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组一、出台背景1、宏观经济：经济增速趋稳，物价上涨压力持续攀升2010年全年GDP增长10.3%，固定资产投资增长24.5%，表明经济向好趋势不变。另一方面，2010年12月，CPI同比上涨4.6%，环比下降0.5个百分点，但同期M2和人民币贷款余额增长率分别为19.7和19.9%，较上月加快0.2和0.1个百分点，连续两个月增速加快，物价上涨压力持续攀升。图：2006年至今GDP增长率走势图：2006年至今M2、CPI走势0%5%10%15%2005Q42006Q12006Q22006Q32006Q42007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4-10%0%10%20%30%06-106-406-706-1007-107-407-707-1008-108-408-708-1009-109-409-709-1010-110-410-710-10-4%-2%0%2%4%6%8%10%M2CPI数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2、房地产市场：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1月以来重点城市成交量高位运行图：2010年全国商品房销售面积变化及70个大中城市房屋销售价格指数-20%-10%0%10%20%30%40%50%2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.129999.5100100.5101101.5102102.5价格指数销售面积同比变化（左轴）房屋销售价格指数（右轴）数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2010年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，5-8月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为下跌或持平。9月70个大中城市房价再度环比上涨，重点城市成交量显著攀升，导致了“9.29新政的出台。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的新建住宅全样本调查数据，12月百城住宅平均环比上涨0.9%，涨幅有所扩大。4月“国发10号文”“9.29新政”1月“国办发4号文”“1月“国办发1号文”322001111年年11月月2277日日房房地地产产政政策策动动向向快快报报表：2010年6-12月百城价格指数百城十大城市月份平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨跌幅6月0.35%80200.69%7361.72%7月-1.32%2674-1.04%1954.25%8月-0.03%5842-0.76%3345.08%9月0.70%86140.83%10043.52%10月0.66%76240.56%9141.44%11月0.82%86140.41%9134.29%12月0.90%82180.75%9127.72%数据来源：中国房地产指数系统另据中国房地产指数系统监测数据，1月主要城市成交量有明显增长，前三周全国35个城市住宅成交量环比上涨的城市占比超过六成，同比也多数增长。3、此前已有多项政策密集出台，政策环境并未放松2011年初至国办发1号文出台前，中央及地方政府先后出台各项调控政策，如郑州等7个城市新出台限购政策，央行再次提高存款准备金率，房产税试点改革获批，房屋征收与补偿条例正式公布等政策。相关政策的密集出台，表明2011年政策环境仍将从严，这也是“国办发1号文”出台的大背景。表：2011年1月部分房地产相关政策时间颁布单位主要内容点评1月6日-25日郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、合肥等7个城市限购，这是继2010年4月北京，9-10月上海、广州等城市后的又一批城市公布限购政策，限购范围扩大至24个城市。在国办发1号文公布后，相关城市政策将进一步调整。1月14日央行从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011年第一次、去年以来第七次上调存款准备金率，表明决策机构对通胀风险的巨大关注。1月9日，18日重庆、上海重庆市长黄奇帆、上海市长韩正先后表示房产税试点方案已得到国家批准。房产税试点改革步伐加快。1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确先补偿后搬迁、房价评估机构由被征收人选定等多项细则，有利于强拆等现象的杜绝。数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理4、中央政府“提前”出台政策定调2011年此前，业内普遍预期2011年两会之前不会出台更严厉的政策，“国办发1号文”的出台，标志着中央政府正极力避免2010年初政策不严（“国十一条”）导致3-4月全国房价快速上涨的局面，也向包括地方政府在内的相关各方展示了中央政府抑制房价的强大决心。4中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组二、政策要点表：“国办发1号文”具体内容及点评主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。此前是二套房贷首付款比例50%5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。限购更加严厉、涉及城市更广7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理明确房价调控目标，稳定预期。文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中是从未出现的。我们认为中央政府的用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。实施限购措施和利用舆论引导合理需求。文件要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”此前已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一，这次文件的限购令更加严厉、涉及的城市更广，并要求之前部分城市出台的限购措施与这次文件不符的要立即调整和完善。此次限购的严厉程度主要体现在以下几个方面：（1）覆盖范围更广，包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市和房价过高、上涨过快城市（预计总522001111年年11月月2277日日房房地地产产政政策策动动向向快快报报数将至少达到40个）；（2）购买限制更严，此前仅南京、深圳两地在制定政策时考虑了居民现有住房套数，本地户籍居民家庭若有2套住房则不得再买，但这次在所有限购城市均提出，有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭不得购买，将大大影响改善性需求特别是高端住宅市场的需求；（3）跨区域限制更严，此前针对无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得提供按揭贷款买房，但此次直接提出不得购房，严厉程度明显高出以往。改进土地招拍挂制度，增加保障房供给不放松。确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。多数措施是对以前的强调，比如三类住房用地不低于住房建设用地比例的70%，增加公共租赁住房的供应等，逐步扩大住房保障制度覆盖面是新提法，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，单一的“价高者得”