房地产楼盘精选

©CopyrightsbyByMaosongMao,2008AllrightsreservedHuaQiaoUniversity土木学院毛茂松2019/8/3第四章楼盘精选2019/8/3主要内容§1购房的基本程序§2挑选楼盘§3签订购房合同§4楼宇按揭§5入住验收§6选购二手房2019/8/3§1购房的基本程序1.1选房1.5办理产权证1.4办理入住手续1.3办理签约手续1.2办理预订手续2019/8/31.2办理预订手续买卖双方在正式签约之前先行签订《认购书》并不是购房进程中的一个必办手续。但在发展商首次推出楼盘或举办大型商品房展销会期间是一个颇为流行的做法。1.2.1《认购书》的主要内容1.2.2签订《认购书》应注意的事项2019/8/31.2.1《认购书》的主要内容一般来说，购房者与卖方签订的商品房《认购书》包含以下一些主要内容；(1)买卖双方的名称与联系地址；(2)所订住宅的基本情况(名称、面积、单元号等)；(3)所订住宅的售价；(4)所订住宅的付款方式；(5)购买任宅需交纳的综合税费；(6)买卖双方的违约责任；(7)买卖双方签章。《某楼盘的认购书》《认购书样本》2019/8/31.2.2签订《认购书》应注意的事项(1)“定”改“订”(2)绝地反击2019/8/3所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。2019/8/3《商品房销售管理办法》第二十二条：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。”2019/8/31.5办理产权证1.5.1基本程序1.5.2要缴纳的税费2019/8/31.5.1基本程序(1)契约登记发展商应在《房地产预售契约》签订后30天内办理有关的合约登记手续。内销楼，按规定在签约后30天内，将有关资料送该楼盘所在地的房地产交易所登记备案，合约生效；不按上述规定办理的《房地产预售契约》。不受法律保护。有关部门将不予办理产权证。(2)确认产权发展商应在商品房竣工验收后30天内，凭住宅报批及验收文件，到楼盘所在地的房地产登记所申请确定整幢物业的产权，核发该楼的《房地产权属证明书》2019/8/3(3)交易监证发展商持《房地产权属证明书》及该住宅各单元的《房地产预售契约》到楼盘所在地的房地产交易所办理交易监证手续。经交易监证后按每单元核发《房地产交易监证证明书》(4)转移过户发展商会同您(委托代办需出具经公证的委托书)携带《房地产权属证明书》、《房地产交易监证证明书》等证件。到楼盘所在地的房地产登记所办理过户手续，由原经办人立案收件办理。(5)缮证发证经审批同意发证的商品房，由楼盘所在地的房地产登记所缮写《房地产证》经校对无误后，由发证人员通知产权人前来领取(委托代办，由开发商统一领取，再分发给住户)。2019/8/31.5.2要缴纳的税费要缴纳的税费有八种。(1)房屋买契税：交纳售价的3%。(2)契约印花税：交纳售价的0.03%。(3)交易印花税：交纳售价的0.05%，在办理交易过户时缴纳。(4)权证综合费：约售价的0.2%，含产权和土地使用登记费、产权勘丈费及文件费等。(5)交易监证费：交纳售价的0.3%，在办理交易过户时缴纳。(6)契约公证费：一次性或分期付款的购房者交售价的0.15%，采用银行按揭付款的交售价的0.3%。前种付款方式可自愿公证。(7)抵押登记费：采用银行按揭付款的交售价的0.07%。(8)按揭手续费：采用银行按揭付款的依按揭确定。由银行负责向客户收取。2019/8/3§2挑选楼盘2.3考察住宅的细节2.2看楼重点2.1现房与期房2019/8/32.1现房与期房商品房按交房时间来分，分为现房和期房2.1.1期房的选择(1)优点(2)缺点(1)优点(2)缺点2.1.2现房的选择2019/8/3①先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。②价格都能给予较大的优惠，一般为１０％左右，或者更多。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。③付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首次付款时间为开工时，付定金和首期房款，一般仅付１万元的定金和总房款的2０％左右；第二次时间是工程进行一半时，约付款额为总房款的６０％；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投放使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者。④工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。⑤房型设计上的优势，相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点。⑥升值的优势。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中品味到升值的乐趣。2019/8/3①根据图纸买房，看不到实物。看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个物业的效果图，而非实物。②有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为描绘了一幅美丽的图画，但是具体怎样还是不要看最后拿到的实物。③开发商情况难把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足、缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。④市场行情与价格涨跌难以预测。⑤看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距的。期房的缺点2019/8/3①房子就在眼前，直观。随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。②入住便利。③房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。④既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。⑤家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作关系等等，都要以到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。现房的优点2019/8/3①选择余地较少。楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走。②价格较高，难以优惠。③隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。现房的缺点2019/8/32.2看楼重点⑴看位置⑵看配套⑶看绿化⑷看布局⑸看开发团队⑹看价格⑺看朝向⑻看通风⑼看户型⑽看设备⑾看节能⑿看隔音⒀看私密性⒁看年限⒂看面积⒃看分摊⒄看物业管理2019/8/3房地产作为不动产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展。2019/8/3居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。住宅配套的公共设施主要包括：①学校：幼托、小学、中学。②商业配套：菜市场、粮油店、日杂店、理发店、超市、银行、邮局、医院、公用电房、垃圾站等。③管理机构：街道办事处、居委会、派出所等。④其他；文化娱乐设施、会所等。2019/8/3居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于３０％。2019/8/3建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样。容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。2019/8/3看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最底价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。2019/8/3如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前北京楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。2019/8/3⑽看设备住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。⑾看节能住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。2019/8/3⑿看隔音噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于５０分贝，夜间应小于或等于４０分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。⒀看私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离２４米内能辨别对方，１２米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于２４米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于２０米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。2019/8/32019/8/3⒃看分摊商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公