房地产概述(1)

房地产概述赵世强教授房地产估价师监理工程师造价工程师赵世强:赵世强:参考书目●简德三、王洪卫.房地产经济学.上海财经大学出版社，2003.1●陆克华.房地产基本制度与政策（中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材）.中国物价出版社，2003.5●柴强.房地产估价理论与方法（中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材）.中国物价出版社，2003.5●刘洪玉.房地产开发经营与管理（中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材）.中国物价出版社，2003.5●邓卫、谢文惠.建筑工程经济.清华大学出版社，2000●马恩国.房地产经济学.中国建筑工业出版社，1996房地产概论房地产概述房地产投资分析与决策房地产开发用地房地产开发建设房地产融资房地产经营房地产估价物业管理第一讲房地产概述★房地产的概念★房地产业与建筑业★房地产业在国民经济中的地位与作用★房地产的特性★房地产的历史沿革一、房地产的概念房地产，是房屋、土地及其权属的总称。RealEstateispropertyintheformoflandandbuildings.PersonalEstate动产房地产房地建筑物土地土地使用权房屋所有权房屋构筑物（权利部分）（实物部分）房地产的概念房屋和土地属于不可移动，或者一旦移动就要丧失极大价值的物体，因此俗称不动产。实际上，称房地产为不动产，只是不动产概念的狭义解释，从广义角度上讲，不动产的概念还包括其他不能移动，或一旦移动就要丧失很大价值的物体。如水坝、地下工程、港口、其他建筑物等。房屋(building)，是指建设在土地上的各种房屋建筑，包括住宅、公寓、别墅、购物中心、商店、写字楼、酒店、宾馆以及文化、教育、科技、卫生、体育和各种工业用房。房地产的概念土地(land)，是指土地及其上下一定的空间和附着于土地的各种基础设施的总和。三通一平：水通、电通、路通和场地平整五通一平：给排水、供电、供热、通信、道路和场地平整七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、邮电、道路和场地平整九通一平：给水、中水、排水（雨水、污水）、供电、供热、供气、通邮、通讯（电话、计算机）、道路和场地平整权属，涉及房地产的权属有所有权、占用权、使用权、收益权、处分权、开发权、通行权、采光权等等，即一束权利（abundleofrights）房产、地产密不可分实物形态：房以地载，地以房存。价格构成：地价隐藏在房价之中，无论买卖或租赁房屋，房价房租都包含地价地租。权属关系：从权属关系看，房屋所有权是否合法，要看房屋所座落的地皮使用权是否合法。市场交易：房随地走，地随房转。从市场交易看，房产出售、交换、赠与等都发生土地使用权的转移。经营管理：房产经营必然涉及土地经营，对房屋违章建筑的管理，必然涉及用地管理资金循环：房地产建设投资包括征地开发和房屋建设两大投资，前者靠收取土地开发费和靠出租房屋循环，后者只靠出售、出租房屋循环。房地产是双循环渠道，密不可分。二、房地产业与建筑业◇房地产业：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。◇房地产业的基本活动：①土地开发和再开发；②房屋开发；③地产经营（土地使用权出让、转让、出租、抵押）；④房产经营（房产买卖、租赁、抵押、典当、信托）；⑤房地产中介服务（信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证）；⑥物业管理（居家服务、维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付）；⑦房地产金融（信贷、保险和房地产金融资产投资）。二、房地产业与建筑业◇建筑业：直接从事房屋生产和其他建筑物的研究、规划、设计、建造、改造、装修、安装等的物质生产部门。◇房地产业与建筑业：房地产业与建筑业是两个既存在着密切联系，又有实质性区别的产业部门。主要体现在建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为他们的实施对象和经营对象都是房地产，形成非常密切的发包方和承包方关系。三、房地产业的地位、作用为国民经济发展提供基本的物质保证为劳动者提供必要的生活条件为城市经济发展提供大量的财政收入促进建筑、建材及相关产业的发展促使城市土地合理配置诱发投机行为，形成泡沫经济导致公共领域市场失灵，外部不经济四、房地产的特性房地产的自然特征•固定性•多样性•耐久性•稀缺性•体积庞大、消耗材料多房地产的社会特征房地产在生产经营中涉及到复杂的法律关系。房地产往往受政府政策、福利制度和社会保障制度的影响。房地产生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯。五、房地产业的历史沿革土地使用制度改革▲改革前城市土地使用制度：无偿无限期使用①排斥市场机制：城市土地资源的分配由指令性计划和行政划拨②排斥经济杠杆：无偿无限期；因为收费或收租不必要提高企业成本和扩大国家预算，增加事务手续，并非真正增加国家收入。▲弊病：①土地资源的优化配置无法实现；②国家土地所有权名存实亡；一旦战友，永久使用。③不利于城市经济的发展和城市建设资金的良性循环。用地浪费严重，利用结构不合理，城建资金无法收回。▲改革目标：城市土地有偿有限期使用制度▲历程：1987年国务院批准深圳市试点出让第一块国有土地使用权。1988年4月12日，七届人大一次会议宪法修正案，规定土地使用权可以依照法律的规定转让。五、房地产业的历史沿革▲改革历程：无偿：1982年深圳特区率先变无偿为有偿使用土地，按土地等级向使用者收取不同标准的土地使用费。1984年抚顺、广州等一些城市也先后推行土地使用费。1988年9月国务院《城镇土地使用税暂行条例》流通：1987年11月国务院批准深圳市试点出让第一块国有土地使用权。1988年4月12日，七届人大一次会议宪法修正案，规定土地使用权可以依照法律的规定转让。1988年12月29日，《土地管理法》作了相应修改。房地产业的历史沿革住房制度改革▲改革前城镇住房制度：福利性实物分配特点：①国家包建；②实物分配；③低租金（0.13元/月使）、高补贴（租金是成本租金1/6）。▲弊端：①国家不堪重负，城镇住房异常紧张；②低租金不能养房，住房破败失修；低租金刺激住房消费膨胀，抑制买房积极性；③福利分房助长房屋分配中的的不正之风，败坏政府的声誉。▲改革目标：建立适应社会主义市场经济要求的，以商品房为主、福利房为辅的住房制度。五、房地产业的历史沿革▲1986年全国数十个城市开展住房制度改革试点。1）提租增资2）低价售房3）集资建房4）建立住房公积金。职工个人所有（不低于5%）；专款用于住房；互助使用，低存低贷。▲1991年住房分配货币化。房地产业的历史沿革房地产生产方式的变革——房地产综合开发▲改革前城市建设状态：分散建设、自建自用、遍地开花▲后果：1）城市规划难以实现，城市面貌难以改善。2）配套设施没有同步，项目不能及时投入使用，或不能完全发挥作用。3）经济效益差。房地产业的历史沿革▲房地产综合开发，是根据城市建设总体规划和城市发展的要求，在选定的区域内对主要用途的房屋建筑、配套工程和基础设施，进行全面考虑、统筹安排、分期施工、协调发展，以取得良好的经济、社会和环境效益的经济活动。房地产综合开发，是相对单项开发而言的，单项开发以作为主要用途的房地产产品作为开发对象，而综合开发则强调开发的统一性（统一规划、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理）和配套性。房地产业的历史沿革从横向看，综合开发强调开发项目的综合配套，即对开发区域内的工业、商业、服务业、文化、教育、住宅、市政交通、公用、绿化等工程项目，区分轻重缓急、统筹安排、配套建设。使工程建成一批交付使用一批，即有利于城市各项功能的发挥，有方便居民生活，美化城市环境。从纵向看，综合开发强调全过程的综合安排和管理，即从开发区的规划设计、资金筹措、土地购置、拆迁安置、土地开发、房屋建造、竣工验收、交付使用、销售和资金回收，直至物业管理，做到各环节之间紧密衔接、合理交叉、协调配合，以求缩短建设周期，取得良好的经济效益。自1986年开始试行房地产综合开发。房地产综合开发缩短工期1/3，降低造价10%以上，质量得到可靠保证。房地产的特性◆不动产的特性固定性，多样性，稀缺性，耐久性，体积庞大、消耗材料多，外部性◆不动产开发的特性流动性，单件性，建设周期长，投资规模大，涉及面广、开发条件差（自然环境、各部门各环节、社会环境变化）◆不动产经营的特性区域性，个体性，供求调整缓慢，变现难，保值增值性◆不动产投资的特性投资周期长，资源消耗巨大，环境因素复杂，风险大，合作性强