房地产法(02—09司考题)

02_03６．张家村与李家村毗邻，李家村的用水取自流经张家村的小河，多年来两村经常因用水问题发生冲突。２００１年春，为根本解决问题，县政府决定将这条小河的水流交给乡水管站统一调配。张家村人认为：小河历史上就属于张家村所有，县政府无权将这条河的水流交乡水管站统一调配，遂将县政府告上法院。请问：根据现行宪法和法律，下列哪一说法是正确的？Ａ．张家村告的有理，因为水流属于村民集体所有，政府无权收归国有Ｂ．张家村告的有理，因为这条小河的河床属于张家村集体所有，这条小河里的水流当然也属于村民集体支配Ｃ．县政府的决定合法，因为水流属于国家所有，政府当然有权调配河水的供应Ｄ．县政府的决定合法，因为水流虽然居于张家村所有，但李家村人也应享有喝水用水的权利，为解决李家村用水问题，政府可以将水流供应统一调配【解析】：本题考查水流归属的法律知识。我国宪法第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂等除外。由此规定，除森林、山岭、草原、荒地、滩涂由法律另行规定外，认为上述资源属于集体所有或者集体支配的说法错误。故选项Ｃ为正确【答案】。另需说明的是该条规定在１９９９年律师资格考试中曾以多项选择的题型测试过。【答案】：Ｃ５２．划拨是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拨土地使用权的表述，哪些是正确的？Ａ．划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用Ｂ．划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续Ｃ．划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租Ｄ．以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家【解析】：本题考查我国法律、行政法规中关于划拨土地使用权转让的有关规定的知识。根据我国城市房地产管理法第二十二条规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。由此可见，本题选项Ａ表述正确。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押；（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。由此可见，划拨土地使用权在符合规定条件时，可以转让、出租和抵押，在转让、出租、抵押时，首先应获有关部门批准。所以，本题选项Ｂ、Ｃ均表述不正确，应予排除。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。由此可见，本题选项Ｄ表述正确。【答案】：ＡＤ16．甲公司通过划拨方式取得了国有土地使用权，在该土地上建成了一栋房屋，并将该房屋出租给乙公司，每月得租金１万元。后被土地管理部门发现。下列哪一选项是对甲公司的行为和取得的租金收入进行恰当处置的方式？A．房屋租赁合同无效，甲公司应先补交土地使用权出让金，然后再出租房屋，已取得的租金予以没收B．房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应另行向国家缴纳土地租金C．房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家D．房屋租赁合同无效，甲公司应补交土地使用权出让金，但已取得的租金归甲公司【答案】C【知识点】房屋租赁【详解】根据《城市房地产管理法》第55条：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。89．某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？A．无偿赠与给甲企业B．因筹措建设资金而将土地抵押给银行C．将土地使用权出租给乙公司D．与丙企业的土地使用权进行置换【答案】ABCD【知识点】出让土地使用权的内容【详解】出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动，也包括置换。04_0526.对于已经办理审批手续但未使用的非农业建设占用耕地的处理，下列表述哪一项是正确的？A.审批后1年内不用的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费B.审批后1年以上未动工建设的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种C.审批后连续2年未使用的，或者间断使用，累计闲置达3年的，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权D.依法由县级以上人民政府无偿收回土地使用权的土地，原为农民集体所有的，应当交由该集体恢复耕种【答案及解析】：D《土地管理法》第37条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种、也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。”因此，本题选D.84.下列说法何者正确？A.乙有权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿B.乙无权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿C.丙有权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿。丙无对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿【答案及解析】：AD合同法第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。一、（本题15分）案情：王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。2001年5月，曹某应向王乙支付7万元的购房余款时，曹某因生意亏损，已无支付能力。但曹某有一笔可向赵某主张的到期货款5万元，因曹某与赵某系亲威，曹某书面表示不再要求赵某支付该货款。另查明，曹某曾于2001年4月外出时遭遇车祸受伤，肇事司机孙某系曹某好友，曹某一直未向孙某提出车祸损害的赔偿请求。问题：3．曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何？4．如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持？为什么？答案：3.曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。4.不能。因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。解析：3、曹某与朱某、钱某签定的房屋转让协议属于一物二卖的情况。在一物二卖的情况中，两个合同都是有效的。债务人向其中的一个债权人履行了合同义务，则该债权人取得房屋所有权，另一个债权人只能要求债务人承担违约责任。4、房屋所有权根据登记发生变动，登记时房屋所有权转移的要件。本题中尽管存在着两个有效的合同关系，但是曹某将房屋变更登记为钱某，则钱某取得房屋所有权，朱某不能向钱某要求返还房屋，也不能要求曹某转移房屋所有权，而只能要求曹某承担违约责任。9．根据我国宪法的规定，下列哪一种说法不正确？A．城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有B．宅基地、自留地、自留山属于集体所有C．国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或征用D．土地的所有权可以依照法律的规定转让【考点】我国的土地制度【解题思路和依据】《宪法》第10条、04年《宪法修正案》、88年《宪法修正案》规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。因而D错误。【应该注意的问题】我国土地的所有权禁止转让，属于国家和集体所有，可以转让的是土地的使用权。【答案】D26．土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？A．望湖乡政府办公楼建设用地B．西关镇人民医院建设用地C．南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地D．民办北岭大学校区扩建用地【考点】本题主要考察考生对以划拨方式取得土地使用权的掌握。【解题思路和依据】《中华人民共和国土地管理法》第54条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。【应注意的问题】民办北岭大学校区扩建用地属于公益事业用地。【答案】C70．王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？A．接受退房、退回购房款并赔偿损失B．退房并按房价双倍赔偿C．妥善修理并支付相应赔偿D．按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋【解题思路和依据】此题较简单，注意本题不属于提供商品或者服务有欺诈行为的，所以不选B。D明显没有法律依据。【应注意的问题】产品质量责任与产品责任是两个相关却不同的概念。产品质量责任，是产品的生产者、销售者以及对产品质量负有直接责任的人违反产品质量法规定的义务，应承担的法律后果。产品责任，是指因产品缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产损害而应承担的赔偿责任。从理论上讲，产品质量法属于经济行政管理法，产品责任法属于民事赔偿法。【答案】AC72．下列建设用地项目哪些应当由国务院批准？A．开发未确定使用权的国有荒山200公顷，从事林业生产B．征用集体所有的荒滩100公顷，用于兴建高尔夫球场和度假村C．经省人民政府批准的道路建设项目，涉及农用地转为建设用地D．经直辖市人民政府批准的教育项目，需征用基本农田以外的