房地产法(第5章)

第五章物业管理制度第一节物业管理概述一、物业与物业管理概念物业，是指已建成并竣工验收投入使用的各类房屋、建筑及其配套设施和场地。物业管理，是指专业机构受物业产权人的委托，依照物业管理委托合同对物业以经营的方式进行管理，并向业主和住户提供多方面综合服务的行为。二、物业管理沿革物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的女士首先修建、完善了其自有房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一套行之有效的管理办法，要求用户严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。19世纪中叶以后，随着美国城市人口迅速增长，高层楼宇大厦如雨后春笋拔地而起，需要建筑维护、设备保养、业主服务等专业技术性很强的服务和管理。1867年，美国的纽约市通过了第一部房屋法律，对出租的公寓设定了最低的通风、卫生和安全的要求。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO）召开了第一次全国性会议宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织成立。此后陆续出现了专业物业管理机构，现代意义上的物业管理从此诞生。据有关资料统计，目前我国物业管理企业已达两万多家，从业人员超过200万人；全国实行物业管理的覆盖面已占物业总量的30%，经济发达的城市已达60%，深圳等城市已超过93%。1993年，深圳市人大颁布了我国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅物业管理管理》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1996年国家计委、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区的物业管理服务收费暂行办法》。2003年国务院颁布《物业管理条例》2007年《国务院关于修改物业管理条例的决定》新的《物业管理条例》与原先相比主要有如下修改：（1）物业由“管理”到“服务”；(2)业委会成立的指导部门增加；(3)通过起诉可撤销业委会决定；(4)严格专项维修资金使用条件。房屋维修基金被称为住宅专项维修基金，是一项专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金，也有人将其形象地称为住宅的“养老金”，专款专用。三、物业管理的特征（一）社会化（二）专业化（三）市场化四、物业服务业务范围（一）基本业务物业的日常维修、维护、保养（二）专项任务治安保卫、消防安全、环境卫生、园林绿化、车辆交通（三）特色服务特约服务便民服务商业网点、文体娱乐、教育卫生五、物业服务委托（一）委托主体根据物业产权归属和物业管理委托的时间不同，物业管理的委托方分为两种：房地产企业业主委员会（二）物业服务委托方式1、招标方式建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》2003年２、协议方式住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。（三）物业管理委托内容因物业的类型和业主委托管理的目的：1．以管理服务为主的物业管理（自用）住宅小区、自用办公用房2．出租经营与管理服务并重的物业管理（经营）商厦、写字楼（四）前期物业管理立项决策房屋销售签订物业管理合同物业管理早期进入阶段前期物业管理阶段一般物业管理阶段物业管理的三个阶段1.物业管理的早期进入物业管理的早期介入：是指物业管理公司在接管物业之前就参与物业的规划设计和建设，从物业日常使用和管理的角度提出建议，以便物业建成后能够更好地满足使用者的需求。作用和益处：物业公司、开发商、业主三方2.前期物业管理（1）前期物业管理：是指从房屋出售之日起，到业主委员会与物业管理公司签订物业管理合同生效时为止，这段时期的物业管理。此时物业管理公司是由开发商聘任的，管理只能持续到业主管理委员会成立。（2）前期物业管理与一般物业管理的主要不同在于：前者的物业公司有开发商聘任，而后者是由业主委员会聘任的。第二节业主及业主大会房屋的所有权人为业主。一、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）服务享受权。按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）建议权。提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议以及提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。（三）表决权。参加业主大会会议，行使投票权。（四）选举权与被选举权。选举业主委员会成员，并享有被选举权；（五）监督权。1.监督业主委员会的工作；2.监督物业服务企业履行物业服务合同；3.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况进行了解，并提出质疑；4.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。（六）知情权。主要是指物业公司有义务将共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况明确告知业主，业主有知悉的权利。（七）法律、法规规定的其他权利。二、业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。管理规约是由全体业主签署的就物业使用、维护及其管理等方面权利和义务的行为规则。（一）业主大会的组成物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。三、业主大会（二）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主大会会议•业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。•业主可以委托代理人参加业主大会会议。•业主大会决定第五、六事项的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。•业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。•业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。•业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会指责。（四）业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4．监督管理规约的实施；5．业主大会赋予的其他职责。（五）管理规约（业主公约)1.管理规约是由业主所承诺的，对全体业主都具有一定约束力的，有关业主在物业使用、维护、管理等方面的权利义务的行为守则。２.订立程序•规约起草•规约的通过第一次业主大会2/3以上，在此之前业主视为同意•新入伙业主接受公约约束•规约的修改参加业主大会2/3以上3.公约的内容•物业的名称、区域范围、户数•共有部分与单独所有部分的划分•业主使用物业的方式与具体要求•各业主参加物业管理的权利•业主委员会的产生规则、业主委员会的权利业务、工作程序以及责任的承担•各业主配合物业的承诺•物业管理费用的分担以及物业收益的分配•业主公约的修改程序•违反业主公约的责任•业主认为需要明确的其他事项第三节物业服务企业一、物业服务企业定义：是指按照法定程序成立并具备相应资质条件，经营物业服务业务的独立法人。必须具有独立的法人资格：有限责任公司和股份制公司一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务二、物业服务企业的资质条件《物业管理企业资质管理办法》1.有符合国家规定的注册资本（1）一级资质：500万元以上（2）二级资质：300万元以上（3）三级资质：50万元以上2.有与其从事的物业服务活动相适应的专业技术人员（1）一级资质：物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，中职不少于20人。物业管理人员取得职业资格证书。（2）二级资质：不少于20人，中职不少于10人。（3）三级资质：不少于10人，中职不少于5人。3.有一定的从事物业管理的业绩一级企业可以参加全国范围物业项目的投标、议标；二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业项目的投标、议标；三级企业只限参加本省（自治区、直辖市）区域内15万平方米以下物业项目的投标、议标。清华科技园·北京华清物业管理有限责任公司北京华清物业管理有限责任公司成立于一九九七年八月八日，是启迪控股股份有限公司（原清华科技园建设股份公司）的全资子公司，是一家取得物业管理二级资质并通过ISO9001国际质量管理体系和ISO14001的国际环境体系认证的物业管理公司。北京华清物业管理有限责任公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设公司办公室、人力资源部、市场策划部、财务管理部、采购部、经营服务部、质量控制部、装饰装潢部八个职能部门。公司自97年成立以来先后组建了学研-创业广场、创新大厦、威新国际大厦、科技大厦、清枫华景园、朝内298六个项目，服务人员500余人，服务面积59万平方米，其中写字楼44万平方米，住宅15万平方米，服务客户五百余家（写字楼）。二、三、物业服务合同（一）定义物业服务合同是指物业管理区域内的业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的，确立物业服务企业、业主和业主委员会在物业管理活动中的权利、义务关系的协议。是由房屋所有人支付费用，由物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的协议。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。——《物业管理条例》35条物业服务合同的主体是业主委员会和业主选聘的物业管理企业，但实际上的合同主体是物业管理区域内的全体业主，业主是物业服务合同中权利、义务的享有者和承担者。合同签署者与合同的实质主体不一致，是物业服务合同的重要特点之一。（二）物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（三）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（四）物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。四、物业管理费（一）定义物业管理费是指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等项目开展日常维护及修缮，并为居民提供委托服务所收取的费用。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（1996）《物业服务收费管理办法》（2003）__以住宅小区服务收费为例（二）物业费构成1.管理服务人员的工资和按规定提取的福利费2.公共设施、设备日常运行维修及保养费3.绿化管理费4.清洁卫生费5.保安费6.办公费7.物业管理单位固定资产折旧费8.法定税费物业管理单位进行物业管理服务收费,应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。（三）物业服务收费的种类1.实行政府指导