房地产法第八章

第八章物业管理法律制度关键术语：物业管理前期物业管理业主物业服务企业业主委员会物业服务费第一节物业管理概述一、物业管理及其立法物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按着物业服务合同的约定，对房屋及配套的附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。1996年国家计委、建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》和《城市住宅小区的物业管理服务收费暂行办法》，以及有关物业管理的地方性法规和规章。2003年6月国务院分布了《物业管理条例》并于同年9月实行。第一节物业管理概述二、物业管理的特征(一)社会化(二)专业化(三)经营化三、物业管理的内容(一)常规性公共服务：设备、设施管理、环境卫生管理；(二)针对性的专项服务：开办各种文化、教育、卫生、体育类场所；(三)委托性的特约服务：通常是针对个体业主第一节物业管理概述四、物业管理的委托(一)委托主体物业管理的委托是物业管理法律关系产生并存在的前提和基础。物业管理委托的主体分为两种，即业主委员会和房地产开发企业。(二)物业管理的委托方式1、招标投标方式2、协议方式第一节物业管理概述(三)物业管理委托内容的分类：1．以管理服务为主的物业管理2．出租经营与管理服务并重的物业管理3．委托代收费用第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务一、物业服务企业及其权利和义务物业服务企业是指具有法人资格，根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理以获取相应报酬的经济实体。(一)物业服务公司设立的条件和组织机构设立条件：(1)具有20～30万元以上的注册资金；(2)有固定的办公、经营场所；(3)有物业管理所需的管理机构和各类专业人员；(4)有合法的章程；(5)拥有或受托拥有建筑面积1～5万平方米以上的物业；(6)有完备的房屋管理、修缮与养护的保障条件第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务物业服务企业的机构：一般来讲，物业服务公司由以下部分组成，即经理室、办公室、房屋管理维修部、能源管理部、综合经营部和保安部等。(二)物业服务公司的资质国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，我国的物业服务企业分为四个等级，具体标准由建设部的《物业服务企业资质管理试行办法》规定。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务（三）物业服务企业的权利和义务1、物业服务企业的权利2、物业服务企业主要义务第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务二、业主及业主大会的权利和义务（一）业主的权利义务业主通常是指物业的主人(自然人、法人)即对物业享有所有权的人。业主的权利和义务（二）业主大会的权利义务业主大会是由业主自行组成的维护业主整体利益的组织。其具有民主性、自治性、代表性的特征。业主大会的权利与义务第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务三、业主委员会的职责业主委员会是经业主代表大会选举产生的，代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益的组织。业主委员会的法定职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实际情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务业主委员会的其他职责：1、审议决定无需提交业主大会表决的事项；2、向业主大会提出有关业主共同利益的建议；3、向物业管理主管部门反映业主的意见和建议；4、保管物业资料、自治管理规约、会议记录以及物业服务合同等文件；5、监督物业管理企业的受托服务工作，依法维护业主和物业使用人的合法权益。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务四、管理规约与物业服务合同（一）管理规约由业主承诺或订立的，对全体业主具有约束力的，由全体业主共同遵守的有关物业的使用，维护及管理等方面的行为准则。（二）物业服务合同是指物业管理区域内的业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的，确立物业服务企业、业主和业主委员会在物业管理活动中的权利、义务关系的协议。第三节物业管理的主要内容物业管理是通过经济手段对物业的使用、保养、维修和经营提供一系列服务，并藉此保证物业处于最佳使用状态的一种管理模式。一、住宅小区的管理(一)住宅小区管理特征1、规划建设集中，使用功能多样2、住宅小区内的房屋及其配套设施具有整体性和系统性3、产权管理比较复杂第三节物业管理的主要内容(二)住宅小区管理的主要内容住宅小区的管理分为行政管理和物业管理。行政管理是指住宅小区所在地的政府各有关职能部门对住宅小区进行的管理。如：街道办事处、公安派出所等。物业管理内容：1、住宅小区内房屋及设备的维护2、市政公用设施管理。3、绿化管理。4、环境卫生管理5、治安保卫管理6、社区文化第三节物业管理的主要内容二、经营性物业的管理与服务(一)概念：经营性物业管理是指以经营性房屋为主要管理对象的物业管理，如写字楼的管理、公共商业楼宇的管理等。(二)特点：具有良好的建筑和现代化设备，并且功能齐全，设施配套，形成独立的工作生活系统。(三)经营性物业管理的主要内容：1、制定管理计划2、物业的维修3、安全保卫4、消防工作5、车辆管理第三节物业管理的主要内容三、公有住宅出售后的管理(一)售后公有住宅管理的形式：主要采用业主自治管理与物业服务企业管理相结合的管理模式。(二)业主管理委员会的成立。(三)房屋管理规约。(四)售后公房业主的权利和义务1、不得擅自改变住房的使用性质2、对房屋进行装修应当符合相关要求3、按照利于居住、方便生活、团结互助的原则正确处理邻里关系4、自觉履行“管理规约”和“房屋使用公约”，按时交纳应缴的各项费用第四节物业管理服务理费一、物业管理服务收费的概念物业管理服务费是物业服务企业按照物业服务合同特约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。二、种类：（一）实行政府指导价的物业费（二）实行市场价的物业费第四节物业管理服务理费三．物业服务费收取的原则1．合理原则2．公开原则3．服务费与服务水平相适应的原则四．物业服务费的收取方式（一）包干制（二）酬金制五．物业服务费交纳的主体1、业主2、物业的使用人3、建设单位（房地产开发公司）第四节物业管理服务理费六、物业管理费的收交根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，物业服务企业有权依法向物业管理的委托人收取物业管理服务费，以开展日常维修、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务活动。物业服务企业依法负有以下义务：1、物业服务企业应将经物价部门核定的或由物业服务企业与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法明文约定在物业管理合同中。2、物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法，应在经营场所或收费地点公布。第四节物业管理服务理费3、物业服务企业应定期向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。4、物业服务企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行约定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。