万科_万科企业集团南昌青山湖项目提案稿_中原地产-179页

1深圳中原万科南昌青山湖项目服务组万科南昌青山湖项目应标提案321世纪中国崛起成为最热门的国际话题江西省2001年,江西省委、省政府在中部省份率先提出“在中部崛起”战略。而作为江西省会城市的南昌就是江西崛起的先锋又一个传奇即将诞生聚焦：中国·江西·南昌·青山湖4文艺复兴时期：回归的实质是超越藉著尋求古希臘/羅馬文化，宗教被拉回原有的平衡點從一味追求古文明的榮光，到形成全新文化藝術不再只是一種「自然──心靈」的單純共鳴而是將原先的自然轉化成大眾用以溝通的媒介缘起：传统与创新的调与途径5从树巢到洞穴，从洞穴到草庐，从草庐到泥房、石屋，再到钢筋水泥；从低层到多层，从多层到高层（小高层），人类的居住文明在改变着。居住文明的回归与反思从福利房到商品房，再到资产承载物，国人的居住成熟度是否随房价攀升一路飞扬？居住价值的“回归”会否始于万科青山湖项目？6“翡冷翠”的希腊学院，以艺术映射了数个世纪的文化变迁。在深圳、上海、浙江、本地巨头四大地产势力影响下的南昌地产市场，能否以青山湖为原点孕育出影响整个南昌甚至中部的居住新文明？作为地产教父级的万科，曾经提出“颠覆、引领、共生”的口号，今年又提出“城市生长，万科城长”的口号，我们相信，他将凭借着专业、坚持及不可多得的天赋美地——青山湖项目，捍卫未来、捍卫荣耀。原点与映射面缘起7纲要（Outline）思绪破立产品市场客户四大势力众多大规模项目成长中的高端市场天赋美地颠覆、引领、共生高端市场品牌领导者8Q——土地依据古典均衡价格理论P=f（Q，Pc，I，E…）构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。Pc——市场E——预期破局篇（SeekMark-Up）I——客户孵化器投射面吸纳点催化剂孵化器9印象南昌：革命第一枪，红旗升起的地方10印象南昌：她是一座历史文化名城11印象南昌：她是一座现代之城12印象南昌：她是一座高速发展之城亚州最大的水幕电影亚州最大的水幕电影亚洲最高的喷泉世界最高的摩天轮中国最大的广场之一13南昌城市发展之魅：构建区域中心城市地理位置南昌市位于江西省中北部，为中部地区最接近沿海发达区域的省会城市。南昌市我国唯一与长三角、珠三角、和闽东南三角州相毗邻的省会城市，具有紧连粤闽浙，深延港澳的独特区位优势。接受沿海发达经济区域辐射，沿海产业梯度转移直接目的地，沿海和国外资本向内地辐射的中转中心。14便捷的内外交通优势320国道，西连湖南、贵州，东接杭州、上海浙赣线铁路福州至南昌高速公路316国道，南至福建省南浔线铁路新昌高速公路，连接广州、香港105向北穿过湖北江苏至河南、山东，向南达广州，终点为澳门温厚高速公路北联武汉合肥，东接杭州，温州京九铁路南昌交通发达，拥有水陆空立体化交通体系。南昌为京九线上唯一省会城市，浙赣、湘赣、南浔等铁路主干线贯穿而过。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸。南昌新机场开通30多个城市航线，且为中部唯一开通国际航线的机场。公路通过105、320、316、新昌高速、温厚高速等，方便连接浙、苏、沪、湘、鄂、闽、粤、皖等省市。从南昌驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时左右，形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。15南昌：中部崛起之城指标名称单位南昌合肥长沙郑州武汉太原南昌位次亿元129.76161.45192.75297.4427.84161.766同比增长%30.218.925.52414.329.41亿元189.26243.01418.55364.3-197.326同比增长%92.660.543.767.6-44.11亿元201.18207.43452479.9853.99185.375同比增长%13.112.312.711.41217.82亿元482.8359.25704.851048.51285.53660.135比年初增长%20.424.718.823.41920.13万美元58350260485020929120176200-2同比增长%58.84353.2112.411.8-1万美元100441181845109811871921418001517415同比增长%38.1217.427.33028.61元7793778499338641852582645同比增长%118.910.111.39123规模以上工业增加值固定资产投资社会消费品零售总额城乡居民储蓄存款余额实际利用外资海关出口总额城市居民人均可支配收入从中部看，南昌城市发展总体规模和水平虽处于较低位次，但发展速度处于前列，临近长三角和珠三角，中部崛起中南昌的城市区位优势明显。16青山湖于南昌的位置从青山湖于南昌位置来看，近年来随着南昌房地产的高速发展及南昌对青山湖风景区的整治，目前青山湖已经成为南昌市最优质的邻市中心板块高尚居住区，400万平米湖面成为南昌的明珠湖，目前青山湖已进入开发后时代17片区概况：青山湖规划青山湖位于南昌市区中心东侧，面积约400公顷，湖岸曲折迂回，湖面碧波浩森，景色秀丽，是南昌市著名的风景游览区。规划建设中的青山湖游览区分西南、东北两部分。西南部建有游乐园、技艺场。游泳场、竟舟区、江西少年活动中心等五个游乐点。东北部将辟有青山园、鱼趣园、盆景园、观鸟园、江西名人园等五个风景点。18红谷滩板块红角洲板块市中心板块朝阳洲板块象湖新城板块象湖板块青山湖板块京东板块城南板块凤凰洲板块昌北板块3、青山湖板块优势•属于红谷滩新区。•规划人口25万人，包括10万大学生。三大功能：•大学片区•体育中心（2011年城运会会场）•休闲娱乐功能（摩天轮）规划中：创意、印刷、动漫等5大产业园区；南昌经济开发区空调、造纸、汽车、电子信息南昌高新开发区电子信息、光机电一体化、生物医药、新材料中央、省、市所属大中专院校、科研单位。江中制药、洪都航空制造业基地昌南工业园江铃、九九电子总厂定位：规划作为疏散和松动旧城人口，并为城南工业区生活配套片区，形成居住舒适、环境优美的城市居住新区。政务新区CBD19Q——土地依据古典均衡价格理论P=f（Q，Pc，I，E…）构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。Pc——市场E——预期破局篇（SeekMark-Up）I——客户投射面投射面吸纳点催化剂孵化器20南昌在中部省会城市的楼市位置对比项目南昌武汉合肥长沙南昌排名人口规模454.54万8188431450万208.65万206年开发量427.56万476.78万534.54751.40万406年价格34503996.7833772991206年价格涨幅10.25%3.28%6.7%-1.29%106年城市GDP增长15.2%12.4%17.5%14.8%2南昌房地产经济超出当地的经济发展速度，在中部省份位居前列，得益于南昌城市规划及花园城市的建设，近年来，城区更趋完善，大大促动了楼市的发展。21南昌房地产市场延革及现状分析20062002199890年代初~1998“重基本，轻功能”，满足基本住的需求。建筑形式单一、户型面积狭小、功能配套欠缺。2002~2006“一江两岸，内外有环”，“大南昌”。万科、绿地、万达等品牌地产入主，浙商进军，本埠企业自强：规模、品质、环境、物管各方面重铸价值链。1998~2002大幅度引进发达城市的资金、开发理念、建筑风格。注重设计，开发大户型，物业管理专业化，打造精品楼盘。“建设花园城市”，“四湖整治”，“红谷滩崛起”2006~未来成熟市场开启，品质地产时代到来，注重营造生活方式和提升居住质量。房地产创造城市价值22近年来南昌楼市供需平衡分析1612614134283313894104660.490.670.921.0101002003004005002003年2004年2005年2006年0.000.200.400.600.801.001.20竣工面积销售面积竣销比历年竣销比竣工面积基本与上年的施工面积相匹配，表现出很大的关联性，预计07年竣工面积可达到470万平方米。近四年，仅仅05年是基本平衡的，其余都有较大差距，整个市场供不应求项目2003年2004年2005年2006年施工面积（万平米）660.3106711791341.06竣工面积（万平米）160.71261413427.56数据来源：南昌市统计年鉴232109287126112959344917912259256724382046商品住宅均价（元/㎡）其中：市区商品住宅均价（元/㎡）近年来南昌楼市价格增长分析‹总体看来，商品房价格一路攀升；‹各区域板块之间存在着一定的不平衡性（市中心和周边县镇均价差异显著）‹热点成交区域集中在红谷滩，市中心等地，这两个区域占到了成交面积50%以上，区域的价格上升也带动周边的房价上涨。02-06年住宅均价17%12%2007年上半年各板块价量分析数据来源：南昌市房地产年鉴02-06年住宅均价59.9031.0549.2311.5811.314.328.873.3946552360410020494018374754485133010203040506070红谷滩京东市中心青山湖昌北朝阳洲湾里象湖0100020003000400050006000成交面积（万方）板块均价（元/平米）24近年南昌楼市热点区域分析•拥有稀缺景观资源的滨水滨湖板块，其自身规划定位既为中高档舒适居住区域。•新兴板块周边的各产业开发区为板块带来了持续稳定的消费力•市中心的后续供应将逐渐萎缩、并且价格高企，市场将会出现“挤出”效应，大批客户由市中心向外迁移。紧邻市中心的朝阳洲将会承接大量客户。而象湖板块因其土地属性而聚集了中高端楼盘，存在一定的价格壁垒，不会成为承接主力。•另一方面，生米大桥的建成通车，未来规划中的跨江轨道交通的开通，以及红角洲、红谷滩自身规划配套的逐步完善，这两个板块将分流较大部分的市中心客户。•同时，据统计年鉴显示，南昌市在岗职工工资水平，机关单位最高，这为紧临红谷滩政务区的红角洲提供了较强的消费支撑红谷滩板块红角洲板块市中心板块朝阳洲板块象湖新城板块象湖板块青山湖板块京东板块城南板块凤凰洲板块昌北板块25南昌城市规划方向红谷滩板块红角洲板块市中心板块朝阳洲板块象湖新城板块象湖板块青山湖板块京东板块城南板块凤凰洲板块昌北板块乐化组团瑶湖片区莲塘片区早在2004年，南昌便提出了五大居住组团的发展方向，近年来随着市中心板块、青山湖板块、朝阳州板块等老城区的成熟及几无地可用，南昌与其它高速发展的城市一样，向四周扩散，未来南昌主力向西即新建方向，向南即南昌县方向发展，瑶湖凭借大学城区及良好的生态环境，亦有可能在高羰地产占有一席之地，因而随着南昌城市经济、人口的高速发展，南昌正在向大型城市（500万人口）万进，未来居住呈市效化、多样化的发展态势。26南昌高端地产发展方向市中心板块代表项目：江中紫金城恒茂国际华城高能金域名都青山湖板块代表项目：天骥·俊园中大青山湖花园青山湖香溢花城京东板块代表项目：万科四季花城世纪风情红谷滩板块代表项目：新里梵顿公馆联发江岸汇景万达星城朝阳洲板块象湖新城板块代表项目：绿地兰宫奥林匹克花园九里象湖城滨江CBD区6000-8000元/平方米5200-6000元/平方米5800-9000元/平方米3500元/平方米别墅：10000-1500元/平方米55000元/平方米滨江/临湖地段以及市中心、青山湖、红谷滩板块为南昌的中高端项目聚集地；京东，象湖新城、新建镇、湾里板块，多集中郊区大盘。7000元/平方米8000-10000元/平方米27典型高档楼盘分析项目名称绿地兰宫江西奥林匹克花园平安象湖风情联发江岸汇景新里梵顿公馆青山湖香溢花城恒茂国际都会高能金域名都江中紫金城规模83万M240万M243万M260万M248万M272万M214万M237万M213万M230万M232万M250万M217.9万M236万M210.5万M236万M238万M2104万M2所属板块象湖新城象湖新城象湖新城红谷滩红角洲青山湖青山湖青山湖东湖区开发商绿地江西奥园江西平安房地产开发有限公司南昌联发置业有限公司绿