法会交通事务委员会及财经事务委员会二五月二十三日席会议跟进事项

立法會交通事務委員會及財經事務委員會二零零六年五月二十三日聯席會議跟進事項我們曾經就議員要求提供更多有關物業方案的資料，與地鐵公司進行商討，並向地鐵公司表明我們應盡可能向立法會提供資料。是次回覆內的所有資料都是獲得地鐵公司同意提供的。1(a)個別物業發展項目的詳盡細項資料，包括估值細則、用地面積、地積比率、住宅及商用建築樓面面積、可建單位數目、預計完工期等。地鐵公司將就八個物業發展用地的發展權支付49億1,000萬元。這款項是為了取得這些用地的權益，即合併後的公司透過與合夥的物業發展商共同發展這八幅用地而預計可從中攤分的物業發展利潤。上述物業發展用地的權益的估值，是基於這些用地的預計物業發展利潤中，合併後的公司預計可從中攤分的利潤作出的。每幅用地的物業發展利潤，是經過獨立和專業評估的市場銷售收益，減以(1)地價、(2)建築成本、(3)項目預備工程成本、(4)稅項、(5)融資成本、專業服務費用、市場推廣成本等。由於這些用地預期會於多年內發展，評估的物業發展利潤均折現至現值。此外，這些用地將會與合夥的物業發展商共同發展，因此評估所得的物業發展利潤須與這些合夥發展商攤分。這些物業發展項目的風險，包括市場風險、地價/建築成本上漲的風險等，會由地鐵公司承擔。此外，由於這八幅用地需要多年才能完成所有發展及獲取利潤，因此對風險也有所影響。政府對這八幅用地進行估值的主要相關資料載列於附件A。(b)個別投資物業的詳盡細項資料，包括估值細則、現時收取的租金收入、商用及住宅建築樓面面積等。1地鐵公司表示會在臨近兩鐵合併時與香港交易所商討向小股東披露資料的情況。有關商討將以關乎兩鐵合併交易的整體資料為基礎。立法會CB(1)1675/05-06(01)號文件2物業方案內投資物業部份的八個投資物業項目，在二零零五年十二月三十一日年終的一年所得的租金收入為1億4,260萬元(須注意海翠廣場在二零零五年內其中九個月進行翻新工程)。有關八個投資物業項目的其他資料載列於附件B。(c)三十三個物業項目的管理業務和權益的詳盡細項資料，包括估值細則、物業建築樓面面積、從這些業務所得的收入等。除了管理(b)項所述的八個投資物業項目外，地鐵公司會購入九鐵公司現時有關五個由第三者擁有的物業的物業管理業務，包括海翠花園、新屯門中心、恒福花園、駿景園及都會軒。在二零零五年，有關管理這五個由第三者擁有的物業所得的淨收益為450萬元。地鐵公司會同時購入西鐵沿線物業的初期管理權。這些物業尚未興建，並需要多年時間才能落成。就住宅物業而言，地鐵公司購入九鐵公司的物業管理業務，將承擔很大的續約風險。這些管理合約一般為期一至三年，而約滿後，物業業主有絕對酌情權聘用其他公司或人士管理其物業。由於物業管理工作在約滿時不難交由第三者負責，因此並無保證地鐵公司可持續賺取未來的物業管理利潤。(d)地鐵公司收購九鐵公司物業管理業務作為交易不可分割的一部分的理據。為了確保鐵路與物業連接和整合的好處能長遠持續下去，將九鐵公司的物業管理業務包括成為合併交易不可分割的一部分，是有必要的。如果鐵路和物業分開管理，各方確保其利益一致及以最佳情況整合兩者的動力便會減少，因而導致失去兩者連接和整合的好處。例如，車站和物業之間的重要通道(如行人天橋和隧道)可能不會獲興建，又或者即使興建了也會可能會不獲妥善管理。由鐵路營運者管理車站上蓋或連接車站的物業的另一重要原因，是確保鐵路運作的安全和效率。如車站上蓋或連接車站的物業管理不善，或會對車站構成不良影響(例如出現滲漏或逃生通道受阻)。此外，車站及連接的物業會共用位於對方範圍內的屋宇設施或通道。該等情況便需要綜合管理的安排以確保運作順暢。3總的來說，透過購入物業管理業務，地鐵公司將能最有效地確保鐵路和物業以最佳方法管理，令兩者的使用者均能受惠。(e)不透過公開招標出售九鐵公司的物業是否合乎公眾的最佳利益，以及考慮到九鐵公司的資產由香港市民擁有，公眾是否及如何從建議的物業方案受惠。鐵路和物業的綜合發展模式一直為香港市民帶來龐大好處。根據地鐵公司提供的資料所作的有關解說載列於附件C。政府相信現時建議的物業方案合乎公眾的最佳利益，因為正如我們在(d)項的回應中指出，透過整合鐵路的興建和運作以及物業的興建和管理，技術和工程方面配合的問題可得以妥善解決。我們的建議是以市場價格標準向地鐵公司出售物業方案，而政府的專業物業估值顧問已確認物業方案的作價公平和合理。(f)政府會否考慮將九鐵公司的物業招標求售，並將收益用於補貼鐵路運作和減低票價，因而避免以大幅縮減的價值出售九鐵公司的資產。由於物業方案是合併建議不可分割的一部分，我們不會考慮將九鐵公司的物業拍賣或招標。物業方案所得收益將被用作償還九鐵公司現有的財務責任及支付合併後的日常行政工作的費用。無論如何，補貼鐵路運作和票價並非政府的政策。我們同時要重申，我們的專業物業估值顧問已採用了廣為市場接受的方法為物業估值，並確認物業方案的作價公平和合理，所以根本不存在以大幅縮減的價值出售九鐵公司資產的情況。(g)兩鐵合併及建議物業方案是否及如何產生協同效益。據地鐵公司指出，兩鐵合併的協同效益每年為4億5,000萬元，但合併後的公司需時數年才能達致這協同效益。協同效益主要來自以下三方面–!轉移作業典範；!採購；以及!支援作用。4至於九鐵公司的物業方面，目前由九鐵公司同時參與鐵路興建和營運以及物業興建和管理的現有模式，已有協同效益。合併後的公司將可透過物業方案繼續享有這些協同效益。(i)計算服務經營權費用金額的基準。在服務經營權安排下，地鐵公司同意一次過支付42億5,000萬元，另加每年支付固定費用7億5,000萬元，直至二零五六年止。在設定整體交易條款和結構時，主要考慮在顧及九鐵系統在五十年服務經營期內的運作成本以及維修及更新資產的需要，而估算未來九鐵系統的現金流。其他的考慮因素包括九鐵系統乘客量增減的風險、九鐵公司未來的債務責任、地鐵公司的負擔能力以及適當地平衡各有關方面利益的需要。在分賬的機制下，合併後的公司會按九鐵系統的收入每年支付一筆非固定費用。如九鐵系統的收入較既定的起增點為佳，政府便能分享到好處。對政府來說，這樣可確保當九鐵系統的收入表現改善時，有關估值仍然公平和合理。(j)將服務經營權年期定為五十年的理據，以及會否考慮縮減經營期至二十或三十年，並加入中期檢討後可以延長經營期的選擇權。在服務經營權安排下，合併後的公司會負責所有維修、改善和更新資產的工作和費用。這些都是長綫的資本投資，因而鐵路公司需要有足夠的時間營運去賺取回報。在五十年的經營期內，公司需要達到既定的服務水平，而政府也會繼續監管其營運。因此，服務經營權為期五十年，配合合併後的公司的專營期，是合適的。如果加入定期檢討的規定，讓政府或九鐵公司有權單方面更改服務經營權的條款或年期，便會增加對合併後的公司的不明朗因素，對政府或九鐵公司而言，交易條款自然會因而受到不利影響。這將對政府或九鐵公司不利。附件A物業發展∗(1)何東樓位置:沙田市地段470號(鄰接東鐵火炭站)用地面積:2.67公頃內容:•住宅建築樓面面積•商用建築樓面面積•總建築樓面面積•1,351個單位•246個車位1,301,368平方呎21,528平方呎1,322,896平方呎估值中假定的市場售價:由於項目已進行招標，而發展商也已在進行工程，有關資料屬商業敏感資料。其他資料:•地價$13億9,337萬元•附上批地文件(英文本)(2)烏溪沙站位置:沙田市地段530號(馬鞍山鐵路烏溪沙站以南)用地面積:3.41公頃內容:•住宅建築樓面面積•商用建築樓面面積•幼稚園建築樓面面積•總建築樓面面積•2,528個單位•362個車位1,815,349平方呎32,292平方呎10,764平方呎1,858,405平方呎估值中假定的市場售價:由於項目已進行招標，而發展商也已在進行工程，有關資料屬商業敏感資料。其他資料:•地價$53億9,119萬元•附上批地文件(英文本)(3)車公廟站位置:未有地段號碼(馬鞍山鐵路車公廟站以北)∗附上八幅用地的平面圖。AnnexA2用地面積:1.81公頃內容:•住宅建築樓面面積•商用建築樓面面積•幼稚園建築樓面面積•總建築樓面面積•1,240個單位•208個車位966,521平方呎2,077平方呎7,212平方呎975,810平方呎估值中假定的市場售價:•住宅•商用•幼稚園•車位每平方呎約$6,040每平方呎約$6,000每平方呎約$1,750每個約$300,000(4)大圍維修中心位置:將稱為沙田市地段529號(東鐵大圍站西南面)用地面積:7.06公頃內容:•住宅建築樓面面積•總建築樓面面積•4,304個單位•718個車位3,379,411平方呎3,379,411平方呎估值中假定的市場售價:由於項目已進行招標，有關資料屬商業敏感資料。(5)大圍站位置:將稱為沙田市地段520號(鄰接東鐵大圍站)用地面積:4.85公頃內容:•住宅建築樓面面積•商用建築樓面面積•幼稚園建築樓面面積•總建築樓面面積•2,900個單位•713個車位2,050,327平方呎667,368平方呎11,948平方呎2,729,643平方呎估值中假定的市場售價:•住宅•商用•幼稚園•車位每平方呎約$6,330每平方呎約$7,200每平方呎約$1,750每個約$300,000AnnexA3(6)及(7)九龍南線西九龍站C用地及D用地位置:未有地段號碼((i)被佐敦道、廣東道及匯翔道圍繞；以及(ii)被匯翔道、廣東道及柯士甸道圍繞)用地面積:2.09公頃內容:•住宅建築樓面面積•商用建築樓面面積•總建築樓面面積•321個車位1,128,013平方呎225,603平方呎1,353,616平方呎估值中假定的市場售價:•住宅•商用•車位每平方呎約$9,780每平方呎約$4,500每個約$450,000註:僅為初步發展方案(8)天水圍輕便鐵路位置:將稱為天水圍市地段23號(被天榮路、天城路及天恩路圍繞)用地面積:1.82公頃內容:•住宅建築樓面面積•商用建築樓面面積•總建築樓面面積•1,600個單位•267個車位980,073平方呎2,207平方呎982,280平方呎估值中假定的市場售價:•住宅•商用•車位每平方呎約$3,450每平方呎約$6,000每個約$220,000附件B投資物業(1)駿景園位置:沙田駿景路1號內容:•20個住宅單位(建築樓面面積29,964平方呎)•20個車位(2)駿景廣場位置:沙田駿景路1號內容:•商用樓面+幼稚園(建築樓面面積107,606平方呎)(3)恆福廣場位置:屯門青山公路333號內容:•保留商用樓面(建築樓面面積34,415平方呎)•22個車位(4)新屯門購物中心及新屯門中心位置:屯門龍門路55-65號內容:•保留商業用樓面+幼稚園(建築樓面面積170,696平方呎)•421個車位(5)海趣坊位置:屯門湖翠路168-236號內容:•商用樓面(建築樓面面積107,117平方呎)•32個車位(6)策誠軒位置:大埔大埔滘大埔公路4105號內容:•252個住宅單位(建築樓面面積120,600平方呎)•60個車位(7)九廣鐵路紅磡大樓位置:紅磡暢運道8號內容:•7個單位(建築樓面面積21,096平方呎)AnnexB2(8)連城廣場位置:沙田沙田車站圍1號內容:•七層樓面，包括零售樓層及一樓至六樓(建築樓面面積170,431平方呎)附件C鐵路和物業綜合發展模式據地鐵公司表示，因為鐵路和物業綜合發展模式，香港一直受惠於一個世界級的都會鐵路系統。同時，政府也獲益1,361億元–(億元)對政府/香港的價值地價758市值(以29/5/2006計算)797現金股息23初次公開發行股份所得款項105對政府的成本政府注資(322)創造價值1,361