您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 项目/工程管理 > 房地产税务检查(下)
2014房地产企业所得税汇算清缴与税务稽查技巧(下)钟必(云中飞)2014年3月第二部分成本税收政策解读与税务稽查技巧计税成本支出的6大内容关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知财会[2013]17号第二十六条房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知财会[2013]17号土地征用及拆迁补偿费,是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。31号文第27条为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知财会[2013]17号前期工程费,是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。31号文第27条指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知财会[2013]17号建筑安装工程费,是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。31号文第27条指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知财会[2013]17号基础设施建设费,是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。31号文第27条开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知财会[2013]17号公共配套设施费,是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。31号文第27条指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知财会[2013]17号开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。31号文第27条为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知财会[2013]17号借款费用,是指符合资本化条件的借款费用。房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的,可以比照建筑企业设置有关成本项目。土地成本虚增检查重点关注:股权溢价进入土地成本股权转让的实质:税负转移、风险转移企业股权溢价进土地成本的手法虚开建筑、设计、咨询发票北京地税第二稽查局案例13无效的税收筹划之企业所得税与土地增值税“低纳高抵”方法探讨云中飞转载此文并不代表认同本文观点。“低纳高抵”现行税收政策分析与应用(某教授)税收征纳双方的“博弈”是客观存在的。一些精心研究现行税法的企业,在探寻到“低纳高抵”的政策空间后,会加以利用,来合法减轻自身税负。我们用两个案例探讨如下:案例5:企业所得税与土地增值税“低纳高抵”方法探讨我国现行企业所得税税率最高为25%,而土地增值税的税率最高为60%。这其中就存在用25%的企业所得税去抵减60%土地增值税的“低纳高抵”的政策空间。例如某一企业,三年前用1亿元拿到一块地皮,但现在地价大涨,再投入1亿元开发项目,其项目收入可达8亿元。土地增值率达300%,要按最高税率60%交纳土地增值税。这可不是个小数。14两个错误:1、土地所有权未转移不要交企业所得税,2、土地增值税的土地不能用评估价。针对这种情况,可“通过评估增值交纳企业所得税”的方式,来减轻高额土地增值税。比如将1亿元地皮评估到3亿元,再投入一个亿开发,销售仍为8亿元,其增值率为100%,执行40%的土地增值税税率,土地增值税税负就会大幅度降低,但同时企业要付出增值部分25%的企业所得税。因企业所得税和土地增值税都属于地方税种,各地执行不一,但其中肯定存在“低纳高抵”空间。所以要仔细计算,多做几个比较税负大小的方案,选优执行。关于印发《广州市地方税务机关代开发票管理办法》的通知穗地税发[2007]72号第十二条经济实体发生经济纠纷,经法院判决取得的执行款(不包括退回的诉讼费),由法院代为负责执行的:(一)纳税人已领购与其经营业务范围相应的发票,应自行开具发票给法院;纳税人没有领购与其经营业务范围相应的发票,则凭取得有关法定的执行依据(包括判决书、裁定书、法院调解书、仲裁决定、强制执行公证书等法律文书)到税务机关申请开具发票。(二)对法院判决的执行款应区分国税、地税的征管范围,属于我局征管范围,按有关规定办理开具发票。土地置换问题A公司几年前以1亿元买来的一块土地,现评估价为5亿,政府因规划的需要收回,置换另外一块价值评估价5亿土地给A公司,合同是置换土地合同。实际操作是:政府拨5亿元给A公司,然后A公司以招、拍、挂的形式买回来。为了保证A公司能绝对买回,招、拍、挂为A公司度身定做,规定招、拍、挂的钱必须是政府拨款,A公司成为唯一买家。问:土地C成本当地是1亿还是5亿?关键点:原价1亿的土地,现在政府拨5亿元给A公司,A公司有4亿的差价。这4亿元是否要交企业所得税?•2013年第11号公告:企业政策性搬迁被征用的资产,采取资产置换的,其换入资产的计税成本按被征用资产的净值,加上换入资产所支付的税费(涉及补价,还应加上补价款)计算确定。广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知穗地税函[2012]198号十二、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题(一)房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的,其装修费用计入房地产开发费用;对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的,其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。(二)房地产开发企业发生的下列费用,应作为管理费用计算扣除:1.委托第三方公司进行房地产项目开发管理,支付的有关项目管理费用(工程监理费除外);2.向上级公司缴纳的管理费;3.转让房地产过程中缴纳的诉讼费;4.为开发项目购买的商业保险。(三)房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费,应作为销售费用计算扣除。房地产企业经营业务流程2019/8/318公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产2\前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。境外的设计费,一般不打开思考:完全发生在境外的设计费1、要代扣代缴营业税吗?2、可以税前扣除吗?3、要代扣代缴预提所得税吗?4、境外设计费有个人所得税纳税义务吗?5、特许权使用费与劳务费设计费的区分问题我公司与香港公司签订设计合同,合同约定合同总价不包括国内任何代扣代缴税款,该税款由我公司承担;且合同中同时约定香港公司应就我公司缴纳的税金总额向我公司开具设计费发票。请问这样约定存在税务风险吗?像该种情况合同中如何约定最好呢?因设计版权归我公司,应该不涉及代扣所得税,合同中也约定设计全部境外完成,这样还要扣缴所得税吗?工程设计已经营改增,换算成含税价,附加怎么办呢?含税价款=不含税价款+增值税+附加=不含税价款+不含税价款*6%+不含税价款*6%*(7%+3%+2%)2、完全发生在境外的设计费属于非法支出不允许申报扣除6月29日30日上午总局梁伟处长设计费,应引起高度重视,特别是国外设计公司设计费,根据建设部要求,外国设计公司应在中国设立机构,所以,不要拿外国东西来报销,一律不认可。境外设计必须选择进行中外合作设计建设部关于印发《关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定》的通知(建市[2004]78号)第四条:外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计,必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计,且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。第五条:合作设计项目的工程设计合同,应当由合作设计的中方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签订,合同应明确各方的权利、义务。工程设计合同应为中文文本。境外设计要构成常设机构才要交企业所得税由于建筑设计劳务不属于特许权使用费,因此如果在境内提供设计劳务的时间不足规定时间(常见标准是六个月或183天),不涉及预提所得税和外国企业所得税。但是,超过3万美元必须到税务机关办理税务证明,否则不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除注意:基础设施配套费是政府向开发商收取的3、基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。虚列绿化费案例,证据要求:现场笔录基础设施费的会计处理一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”项目,借记“开发成本—A项目基础设施费”科目,贷记“银行存款”科目。问:房地产企业园林绿化费用是否可以预提?国税发[2009]31号文件规定,公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。请问房地产企业发生的园林绿化费用,尚未取得全额发票,是否允许作为预提费用税前扣除?解答:根据国税发[2009]31号文件规定,公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。但是,31号文件第27条明确,园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费,而不属于公共配套设施费。因此,园林绿化费用不允许预提税前扣除。4、建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气(强电)安装电讯(弱电)安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程思考:建筑安装工程费重点审核内容?(1)甲供材的正确处理甲供材增值税普通发票500,安装费300建筑发票二张发票扣除如果建筑发票开800,则重复扣除。(2)建筑成本偏高是否能核定的问题房地产企业不能事先核定征管法第三十五条纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(四)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的;(五)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;(六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。陕西省地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的
本文标题:房地产税务检查(下)
链接地址:https://www.777doc.com/doc-91335 .html