房地产纳税检查

房地产开发企业税收专项稽查前的纳税自查一、我国税制改革动态（一）税制改革的策略、基本原则和主要目标1、我国新时期的税制改革采取的策略是分步实施第一、分步实施税收制度改革是由当前的经济体制环境决定的当前实施税制改革的重心应该是适应社会主义市场经济体制逐步完善的要求，对现行税制进行结构性、渐进式的调整第二、分步实施税收制度改革是由当前的宏观经济形势决定的。当前，我国经济正处于经济周期的上升阶段，宏观调控的重心应该是保持宏观经济政策的连续性和稳定性，以保护好当前良好的经济增长势头第三、分步实施税收制度改革是由当前的国家财政状况决定的2004年，我国实现国民生产总值（GDP）136515亿元，征收税款25718亿元，税收收入占GDP的比重为18。84%建立公共财政是我国财政体制改革的基本方向优化财政收入结构，规范中央和地方的财政分配；公平各类经济主体的税收负担，平衡各方面的利益关系2、分步实施税制改革的基本原则简税制：对现行税种从数目上进行简并要求对现行税制从内容上进行规范宽税基：拓展征税范围；清理税收优惠，规范和压缩减免税项目结合国家宏观经济政策的要求，对需要适当缩小征税范围，增加必要扣除低税率：解决名义税率偏高的问题对某些税率明显偏低，税负明显偏轻的税种，也需要适当调高税率严征管：税制改革方案设计要具有较强的可操作性强化税收征管，保证税制改革顺利实施到位.3、分步实施税制改革的主要目标进一步发挥税收组织财政收入、调控宏观经济和调节收入分配的职能;规范政府参与国民收入分配的方式，营造统一、公平、规范、透明的税收制度环境第一、进一步统一税法，公平税负:进一步统一内外税制，统一城乡税制;公平税收负担和税收待遇，促进平等竞争第二、进一步规范和优化税收制度。构建合理的税制结构，选择适当的主体税种，明确和规范税制要素;提升税法级次，提高税法的透明度第三、进一步规范政府参与国民收入分配的方式第四、适度提高税收占国民生产总值的比重:要通过税制改革，适度扩大税基、清理税收优惠政策、实施费改税;在加强征管的前提下，确保税收收入的增长与国民经济增长相互协调，适度提高宏观税负第五、促进税收与经济、社会和自然的协调发展。强化税收调控宏观经济、调节收入分配的功能，促进城乡之间、区域之间、经济与社会之间、人与自然之间、国内发展与对外开放之间的统筹协调第六、进一步提高税收征管效能。力求使改革后的税制简便易行，具有较强的可操作性，有利于建立科学严密的税收征管机制，提高税收征管的质量和效率，降低征纳双方的税收成本第七、合理划分中央与地方之间的税收管理权限。在统一税政前提下，明确界定税权，赋予地方适当的税政管理权，以充分调动中央和地方两个积极性（二）税制改革的主要内容1、统一内外资企业所得税制：贯彻统一税法、公平税负的原则（1）实现两法合并，制定《企业所得税法》（2）降低企业所得税税率（3）统一规范企业所得税税基（4）调整规范企业所得税优惠政策（5）保持政策的连续性2、增值税由生产型向消费型转变（1）什么是生产型增值税生产型增值税是指在计算增值税时，不允许将外购固定资产的价款（包括年度折旧）从商品和劳务的销售额中抵扣国民生产总值=总产出-中间消耗=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余生产增值税的弊端（2）什么是消费型增值税消费型增值税是指允许纳税人在计算增值税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税实行消费型增值税有哪些好处第一、从经济的角度看，有利于鼓励投资，特别是民间投资，有利于促进产业结构调整和技术升级，有利于提高我国产品的竞争力第二、从财政的角度看，有利于消除重复征税，有利于公平内外资企业和国内外产品的税收负担，有利于税制的优化；从长远看，由于实行消费型增值税将刺激投资，促进产业结构的调整，对经济的增长将起到重要的拉动作用，财政收入总量也会随之逐渐增长第三、从管理的角度看，有利于降低税收管理成本，提高征收管理的效率（3）如何推进增值税由生产型向消费型转变采取分步推进的办法：一方面是指在部分地区进行增值税转型试点另一方面是指在部分行业进行增值税转型试点3、城镇建设税费改革，在适当时机开征物业税城镇建设税费改革的方向是简并税种，清理收费，降低负担，实行费改税一是简化现行税种，统一内外税制：合并城市房地产税、房产税、土地使用税，适当时机开征物业税；内外资企业统一征税，适当扩大税基；逐步推行按评估值征税二是清理城镇建设的各类收费，把具有税收性质的收费转为税收三是进一步规范物业税什么是物业税物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税（1）开征物业税要注意的几个基本问题①税种的功能定位及总体税负的确定核心问题：以收入目的为主，还是以社会经济调节为主②开征物业税与其它相关税种的关系核心问题：要解决“多税同源”的问题，以降低纳税人的总体税收负担房产税（对内）、城市房地产税（涉外）、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税③税制设计中的一些主要原则A、居民原有住房与新购商品房的税收区别B、居民基本生活住房与投资性用房的税收区别（2）物业税制设计的具体方案已在北京、深圳等六城市试运行（空转），年底，将选择杭州、烟台实转方案一、设计原则：合并现有房地产类所有税费，执行统一的物业税。A、房地产公司：①流转税及附加税②企业所得税③物业税房产出售环节税率大约为12—15%B、投资者：①按年缴纳物业税，采用比例税率按购入价格按重评价格②购买时缴纳契税C、物业税总体税负：物业拥有期的税负总额与物业购入原值应大体一致方案二：设计原则：将地产与房产分别进行核算对土地，征收土地使用税和土地使用费对房产，合并现行的土地增值税及房地产税等，征收统一的物业税A、房地产公司：①流转税及附加税②企业所得税③土地使用税及土地使用费，税费率10%左右；④物业税，税率5%左右。B、投资者：①按年缴纳物业税，采用比例税率按购入价格按重评价格②购买时缴纳契税4、进一步完善消费税制度一是适当调整征收范围。对高档消费品、资源消耗品、不利于环境保护的产品二是优化税率结构水平三是完善征管办法5、个人所得税改革的主要内容（1）个人所得税有哪几种税制模式？综合所得税制模式、分类所得税制模式、综合与分类相结合的税制模式（二元模式、混合税制模式）（2）我国实行综合与分类相结合的个人所得税税制模式有什么好处（3）个人所得税改革的主要内容是什么第一、改革税制模式：实行综合与分类相结合的税制第二、合理界定纳税人标准第三、优化税率结构，对纳入综合所得范围的应税所得，适当降低最高边际税率，减少税率档次，调整税率级距。对列入分类所得范围的确定合理的税率水平第四、规范减免税政策第五、调整费用扣除第六、进一步规范和拓宽税基，堵塞税收漏洞《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的解读当前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，这些均说明在住宅业已经出现了一定的泡沫一、强化规划调控，改善住房供应结构严格土地管理1、根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间2、加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为二、严禁转让期房，稳定住房价格三、要充分运用税收等经济手段调节房地产市场1999、2003年对个人购买住房又对外销售的几项优惠政策（一）营业税：财税[1999]210号、财税[2003]10号（二）土地增值税：财税[1999]210号（三）个人所得税：财税[1999]278号（四）契税：财税[1999]210号（五）印花税印花税暂行条例规定：商品房销售（财产转移）按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠政策做了调整1、自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税2、个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变四、支持普通百姓自住住房需求各地要制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，原则条件是：1、住宅小区建筑容积率在１．０以上2、单套建筑面积在１２０平方米以下3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内五、完善城镇廉租房制度1、要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要2、鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力六、严格中介机构市场准入，严肃查处违法违规销售行为，当地房地产主管部门要将下述行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光1、对虚构买卖合同，囤积房源2、发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购3、对不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的4、对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布一、企业纳税筹划概述（一）纳税筹划的概念:纳税人基于税法规范，通过对筹资、投资、以及经营活动实现进度的合理安排，达到纳税零风险、税负相对最小化和经济效益最大化目的的管理活动（二）纳税筹划的目的1、减轻综合税负，实现经济效益最大化2、获取资金的时间价值3、实现纳税零风险4、普及税法，提高纳税人的纳税意识5、有利于税法的不断完善（三）企业纳税筹划的特点1、企业纳税筹划在空间上的全面性2、企业纳税筹划在时间上的全过程性3、纳税筹划的全员性(四)房地产开发企业纳税筹划的主要方法1、转让定价法（1）转让定价的方式（2）转让定价的方法①利用商品交易的筹划②利用原材料和零部件购销的筹划③利用固定资产购建的筹划④利用提供劳务的筹划⑤利用无形资产的筹划⑥利用租赁业务的筹划⑦利用借款费用的筹划2、用因素分解法来研究企业所得税的纳税筹划企业所得税纳税筹划因素分解图流转税的纳税筹划应纳税额=[Σ（销售单价×销售数量）-（成本+费用+税金+损失）]×适用税率收入总额准予税前扣除项目金额应纳税所得额如何计量何时确认扣除范围怎么扣除（扣除方法）低税率临界点筹划3、销售时间递延法（1）分期收款方式（2）赊销方式（3）委托代销方式（4）配比原则在营业收入中的应用4、计税营业额减除法营业税计税营业额=全部收入—购置（或抵债)原价5、比较法6、避税临界点法7、分劈法：8、筹资成本抵扣法：息税前资产收益率＞借款费用率财务杠杆正效应息税前资产收益率＝息税前净利润/资产平均占用额息税前净利润＝净利润＋所得税＋借款费用（三）会计处理是纳税筹划实现的重要手段会计实现：运用会计原则、会计程序、会计方法使会计主体的经营决策、经营目标、经营活动成为事实的过程1、为什么会计处理是纳税筹划实现的重要手段（1）税收对会计核算的依附性（2）纳税筹划只是一种规划，还需要采用一定的手段去完成（3）会计处理是纳税筹划实现的重要手段,而不是唯一手段2、会计处理如何为纳税筹划服务（1）会计人员参与企业筹建的策划（2）设计一套符合法规制度并能满足纳税筹划需要的本企业的会计核算办法（3）会计处理要具有整体观念（4）会计人员要勤于钻研业务，运用会计原则、会计程序和会计处理方法为纳税筹划服务（5）纳税筹划寓于会计核算的全过程之中（6）作好纳税的基础工作（6）做好纳税的基础工作①国家税收法规的搜集、解读、加工、整理工作②组织有关人员学习税收法规③企业纳税筹划的日常组织工作④建立纳税台帐⑤编报企业纳税情况分析报告⑥企业与税务机关的协调工作第三讲营业税的纳税纳税筹划营业税的税收稽查要点（1）检