房地产经济学3

第三章土地市场一、我国土地市场现状二、土地制度及土地市场的形成三、地租、地价四、地价与房价之间的关系2011保障性用房土地供应2011年：国土资源部公开数据显示，2010年全国30个省区市的保障性住房用地全年实际供应量为2.47万公顷，创历史新高。（但实际只完成年初计划的65.2%。今年1000万套保障房用地供应计划，将在3月底前编制完成。保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。2010年地王中海夺双料地王贺岁：历经两个小时的鏖战、187轮的激烈竞逐，中海地产力挫保利和龙湖，以59.7亿元创造了北京市土地市场新的总价地王，刷新了由大龙地产仅仅保持了两个月的50.5亿元的总价地王纪录，而17153.3元/平方米的楼面地价也是新年以来北京土地拍卖市场的最高纪录。（丰台区四环左右地铁9号线）3月25日，外来的地产大鳄金隅、九龙仓、雅戈尔以及本土大腕绿城、西子、滨江等齐聚杭州，争夺地铁沿线文晖单元地块。最终，九龙仓高调出手，以折合高达24621元/平方米的楼面价击败绿城，并创造了杭州新的楼面价纪录。南京退地重出嫁，再创单价地王：4月13日下午南京国土局拍卖会现场，江宁、江北的5幅地块遭到10余家开发商争夺，其中引人注目的九龙湖G08地块，在2008年底被退地后，终被南京银城房地产开发有限公司摘得，总价2.88亿元，楼面价6449元/平方米，创下了江宁单价地王纪录。2007年，该地块曾被南京华光地产以4154元/平方米楼面价竞得，后因开发商未按时交纳土地出让金被退地。2009年土地市场清淡广州首宗土地前景黯淡南京市政府进一步放宽了开发企业拿地开发的门槛，不仅允许企业延期支付土地出让金，并可酌情调整项目的开竣工时限。上海放低身价推地福州试水勾地南京土地六折出让仍遭流拍2008.1月重点城市土地流标情况城市全部用地住宅用地累计推出累计成交流标率%累计推出累计成交流标率北就32261900上涨30293110广州215000深圳0000南京945620100杭州990330重庆425010100成都146576350天津29251452602008年土地流拍在2008年度的南京土地市场中，绝大多数地块以底价成交，且流标率接近10%，是2007年的三倍多。上海年内首幅住宅用地流标福州第六次卖地遇流拍天津整体地价下降2007地王2007年的地王诞生在长沙，一个中部区域相对发达的城市，一幅块成交总价高达92亿元，由北辰与北京城开两大国企联手制造。2007年的单价地王在成都与上海。成都由港资公司九龙仓72亿元拿下82亩地块后制造每亩地价高达8800万元的神话；在上海，单价地王由地产界的后起之秀苏宁环球制造，每平方米土地价格超过6万元。地王归宿赔钱退地型2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是底价的2.5倍之多，折合楼面价约每平方米1.64万元。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。之后，该地块又一次推向市场，上海赢华房地产开发有限公司以7.64亿元竞得该宗土地。但问题是，上海赢华公司与原志成企业实际存在关联关系，即，尽管二次推地成功，实际上是企业在“一进一退”中，“低价收回”了土地。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，退掉了福州白马路“地王”。2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元，曾号称中国的“单价地王”。生死挣扎型2007年7月，雅戈尔集团以总价近15亿元、每平方米楼面地价15712元的价格竞得杭州商学院地块，在受到相关部门处罚后，至今仍未开工。2007年9月，保利地产以42亿元的总价夺得长沙市金沙洲B两幅地块，其楼面地价分别为每平方米8769元和每平方米8112元，比底价分别高出158%和157%，而目前周边的两限房售价仅为每平方米6000元上下，临近的恒大御景半岛精装修房均价每平方米8000元，直至今年5月，该项目仍未开工。2007年10月，万科以高于7.491亿元招标底价两倍多的高价17亿元拿下北京西大望路项目，每平方米楼面地价达到11379元，溢价幅度达到227%，为当时京城居住类用地交易的最高价。据万科2008年半年报披露，该项目计划开工时间为2008年4月，预计竣工时间为2010年12月。但实际上该项目开盘时间被一推再推，目前仍未上市。勉强维持型2007年7月24日，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元的天价拿下长沙新河三角洲地块，为总价“中国地王”，单价每平方米11716元，楼面地价每平方米2400元。2008年11月底，该项目正式开工。但目前长沙市新房均价一直低于每平方米4000元，虽然选择了开工，但风险仍然很大。2007年7月，保利地产以10.48亿元的价格竞得了丰台区小井村新村住宅及配套用地，溢价幅度达到202%，楼面地价高达每平方米7552.55元。2010.4，该项目均价每平方米13100元，较之其开盘当日售价每平方米下调2000元～3000元。2007年12月，龙湖地产以每平方米11567元的楼面地价拿下中关村甲3号地块。首期售价达到每平方米30000元，但二期均价为每平方米26000元。地王现象竞价者对市场的预期开发企业上市融资的资本运作需求部分资金实力较强的企业有意主动影响市场，谋取地域市场话语权的因素企业营销的一种手段1认识土地2我国的土地制度3我国土地市场的形成4土地市场的运行机制二、土地制度及土地市场的形成土地三维空间香港的发展过程我国的土地制度社会主义公有制国有和集体土地（城市和农村）征用土地制度土地使用权出让制度/划拨制度土地用途管制制度保护耕地制度我国土地市场形成（土地商品——土地市场）1949-1978国有土地行政划拨；1978年家庭联产承包责任制1982年深圳特区开征城市土地使用费，1984年后全国推广1986年，国家土地管理局成立1987年深圳、上海土地使用权有偿转让试点1988年修改宪法和《土地管理法》1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布1992年小平南巡讲话和中共十四大确立社会主义市场经济体制1992-1993房地产热1993年7月起土地市场调整1998年国土资源部成立1999年《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》2000年《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》2002年7月1日起，实施国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2004年国土资源部71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》获取土地的途径——土地市场的运行模式以土地私有制为基础的完全市场模式，以美国、日本、法国等国家为代表；以土地国家所有制为基础的市场竞争模式，以英国和英联邦国家或地区为代表；我国实施的土地社会主义公有制下行政划拨与市场配置并行双轨制。土地产权土地市场土地市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地使用权租赁市场土地使用权抵押市场我国的土地市场城乡二元土地结构权属不清晰一级市场由政府垄断市场不完善政府垄断的供给劣势市场化程度低供给能力、反应灵敏度差政府私利政府垄断的供给优势统一规划调控手段进入房地产市场的土地成本——土地市场的运行机制OOSPPQQS图3-2土地的自然供给与经济供给曲线OODPPQQD图3-3土地的需求曲线：一般和特殊OOSPPQQS图3-4土地的供求均衡：短期与长期DD三、地租地价1地租及地租理论2地价及地价理论3地租、地价理论的运用地租内涵的解析使用土地承付的租金超额利润的一部分土地所有权借以实现的经济形式地租理论的比较研究马克思主义地租理论土地所有权借以实现的经济形式(地租来自社会)级差地租、绝对地租和垄断地租产品价格上涨导致地租上涨级差地租产生的原因是土地经营权的垄断肯定绝对地租地租体现土地经济关系地租是剩余产品的一部分西方经济学地租理论土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬(地租来自土壤)契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租）地租造成产品价格上涨级差地租产生于土地自然差异不存在绝对地租地租的定量分析方法马克思主义地租形成资本主义地租绝对地租级差地租垄断地租级差地租Ⅰ级差地租Ⅱ形成条件：土地自然力的差别形成原因：土地所有权的垄断土地肥力和位置差异连续追加投资形成条件：农业部门资本有机构成低于社会平均资本有机构成形成原因：土地经营权的垄断形成条件：自然条件特别优越的土地形成原因：土地所有权的垄断图3-10马克思主义地租分析时期及流派代表人物代表作、主要观点和贡献17世纪中下叶《赋税论》；重商主义提出地租是一种生产剩余、提出级差地租概念；为级差地租理论奠定了初步基础。18世纪中下叶杜尔哥《关于财富的形成和分配的考察》（杜尔哥）；重农主义魁奈提出地租来自于“纯产品”；初步揭示了地租与土地所有权关系。18世纪中下叶到19世纪初《国民财富的性质和原因的分析》即《国富论》；古典经济学系统研究绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。李嘉图《政治经济学与赋税原理》（李嘉图）；安德森提出级差地租的概念及级差地租的来源——超额利润；否认绝对地租的存在。19世纪上半叶资产阶级政治经济学马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。《孤立国》；提出“杜能环”，首次系统论证了土地位置与地租的关系；是区位论的奠基人。19世纪下半叶马克思《贫困的哲学》、《剩余价值理论》、《资本论》；马克思主义恩格斯用劳动价值论阐述地租理论；政治经济学资本主义内部剩余价值转化的具体形式：利润、利息、地租；地租分为绝对地租、级差地租、垄断地租；地价的实质是地租的资本化。20世纪初到20世纪下半叶创立了均衡价格论；现代西方地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。经济学地租被视为土地资本的利息；地租是一种“经济盈余”。提出了竞标地租；解决了城市土地地租、地价的计算问题。萨缪尔森地租量由土地供求关系决定，由于土地供给数量固定，所以地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。哥德伯戈、钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。威廉·配第亚当·斯密萨伊价值由劳动、资本和土地三个要素“协同创造”；工人得到工资，资本家得到利润，土地所有者得地租。杜能马歇尔克拉克阿兰索马克思主义地价理论土地价格的实质是地租的资本化土地价格=地租/利息率（还原利率）土地土地物质土地资本真正的地租利息、折旧地租地价图3-11马克思主义地价形成西方经济学地价理论土地的收益决定土地价格土地价格=土地收益/利息率（或还原利率）=经济地租/利息率（或还原利率）。其中土地收益（经济地租）=土地总收益-土地总成本土地价格取决于土地市场的供给与需求，土地价格就是土地市场上所形成的正常交易价格。一般情况下，同一块土地的收益价格与市场价格总是不一致的，由于土地供给弹性不足，土地需求日益增大，土地的市场价格通常要高于收益价格。土地私有制下，土地的价格指土地所有权的价格，在我国，土地价格指土地使用权的价格。我国的土地价格体系目前我国地价体系主要包括以下几种价格形式：基准地价、标定地价、交易地价及其他价格形式。基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。基准地价、标定地价与土地使用权出让底价都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。基准地价是标定地价评估的基础标定地价