房地产经济支撑作用及泡沫防范措施研究

房地产经济支撑作用及泡沫防范措施研究作者：李小琦作者单位：福建省龙岩市土地收购储备中心,福建,龙岩,364000刊名：科技资讯英文刊名：SCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION年，卷(期)：2009，(18)被引用次数：0次参考文献(2条)1.张昕深圳特区商品住宅发展状况研究及评价[学位论文]20032.卢宇燕我国地方政府间税收竞争的现状及机理研究2005相似文献(10条)1.学位论文钱佳房地产开发企业核心竞争力评价研究2008房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，它的发展对推动整个国家或地区的经济增长，提高综合国力起着极其重要的作用。但从现状来看，我国房地产开发企业的发展并不乐观。一方面自身存在着规模小、抗风险能力差、资产负债率高、管理水平低下等种种问题；另一方面又面临着国家调控政策的频频出台、境外集团对市场的抢占、消费需求的快速变化等外部竞争压力。我国的房地产开发企业要想在这样的气候下生存，根本方法只能以市场为导向，寻找、积累、整合资源，形成自己独特的核心竞争力。所以，准确的识别和评价房地产开发企业的核心竞争力，不断的去提升这种核心竞争力显得尤为重要。本论文采用理论研究与案例分析相结合、定性分析与定量分析相结合的研究方法，首先从企业核心竞争力理论入手，提出了房地产开发企业核心竞争力的概念，即企业在长期的经营过程中逐步积累起来的一种独创的，不易被竞争对手效仿的持续竞争力；它在不同的要素(品牌、人力规划、土地、资本、营销、策划、企业文化等)相互作用、相互制约的基础上，逐步形成的一种强大的资源整合能力；而这种有机系统最终通过实现顾客价值给企业带来持续的超额利润。其次以“价值创造”为突破点，把房地产开发企业的核心竞争力分为三个层次：一是外在表现层，即企业核心竞争力表现出来的“外在竞争优势”，包括社会影响力、规划设计能力、工程项目管理能力和物业管理能力；二是中间支撑层，即支撑“外在竞争优势”和“内在核心要素”实现的要素，包括创新和组织学习；三是内部核心层，即构成企业核心竞争力的“内在核心要素”，由企业文化组成。由此构建出房地产开发企业的核心竞争力体系。在此基础上，进一步提出房地产开发企业核心竞争力的评价指标体系以及评价模型。最后，运用理论研究结果，以“江苏新能源置业集团有限公司”为研究对象，对其核心竞争力进行评价，并针对评价结果，结合市场的现状和对未来发展的预判，为提升集团核心竞争力提出了六点对策。房地产开发企业的发展关系到我国经济全局。企业只有学会了如何寻找和提升核心竞争力，才能在激烈的竞争中占据优势，才能够保证我国在经济全球化的浪潮中立于不败之地，希望本研究能够对我国房地产开发企业的发展有所帮助。2.学位论文庄宝丁房产的特殊性质及其周期研究2009房屋作为特殊的商品，具有很多传统经济理论分析框架所不具有的假设条件。它同时是少数几个既是消费品又可充当资本品的商品，其供求和价格会受金融市场的巨大影响。并且房产市场中的供求与价格广泛涉及政府的的各项政策，可以说作为单类产品，房产是政府干预度最高的，它与一个国家或地区的宏观经济联系紧密。本文通过对房产市场的特殊性质进行研究，分别分析了房屋作为消费品和资本品两种角色在不同经济要素周期变换中的互动关系发现：在我国，作为资本品的房市与金融市场的联动关系还比较弱，房地产景气指数随货币政策而动的状况不显著；而作为消费品房市随着财政政策的周期波动较为明显。究其原因，由于国内居民的投资渠道太少，股票市场与房产市场强烈的非理性行为导致了股价与房产价格的复杂关系并没有表现出显著的波动关系。相反，由于房产企业的投资策略、投资方向和市场反应直接作用于实体经济的供求双方，而受股市上证券供求关系影响较小。股价的涨跌并不影响上市公司的基本实力，也不会影响到实体经济中供求双方的投资选择。因此作为资本品，房产市场对资本市场的引导和支撑作用已经有所表现，信号传递基本顺畅，但股市对房地产市场的支持力度不够。房产市场的景气是基于以下两个原因：第一、刚性需求与供给短缺之间是最主要原因，而且其中夹杂着伴随流动性过剩和人民币升值导致的投资需求；第二，我国房产市场之所以能在如此短的时间内发展如此快速，与我国之前实行促进经济发展的稳健货币政策以及与时俱进的财政政策（特别是税收政策）是直接相关的。3.会议论文李永浮.党安荣.毛其智北京城市住宅建设的空间扩散初探2007在四普和五普全国人口普查数据的支撑下,关于北京人口郊区化的研究成果相续问世.结果表明,北京城区人口正向郊区快速迁移扩散,人口郊区化趋势非常显著.与此相反,城市住宅扩散的研究成果却近乎空白,仅有的成果也是一带而过或浅尝辄止.本文运用1992-2004年间的住宅房地产统计资料和土地利用数据,较系统地分析了北京城市住宅建设的空间扩散现象及其特征.研究结论是,北京城市住宅建设正在向郊区,尤其是向近郊区快速扩散,但尚未进入住宅郊区化阶段.在有些成果或互联网的文章中,认为北京已经进入住宅(或居住)郊区化阶段的说法欠妥,应予以纠正.4.学位论文王继亮我国大型房地产企业发展研究——基于2003年以来国家宏观经济调控视角2007房地产行业是指从事房地产开发、经营和管理的各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。按照国际产业分类标准及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类，房地产行业属于服务业，属于第三产业。与其他第三产业相比，房地产行业具有自己独特的产业特性，特别是房地产行业本身的高度综合性和与其他产业的高度关联性特点，对其他产业和整个国民经济的发展影响巨大，必须由法律法规和相关政策进行宏观经济调控，协调与各产业之间、经济主体之间的关系，保证房地产行业的持续健康发展，从而更好地发挥其在国民经济增长中的作用。自1978年理论界提出住房商品化、土地产权等观点以来，我国房地产行业经历了理论突破与试点起步阶段、．非理性炒作与调整推进阶段和相对稳定协调发展阶段：经过20余年的发展，我国房地产行业连续高速增长，已经成为启动内需、推动经济发展的重要产业之一。截至2005年底，我国拥有各类房地产企业56,290个，资产合计72,193.64亿元，完成土地开发面积22,676.2万平方米。历经二十几年的积累和市场优胜劣汰，我国房地产企业的综合实力有了不同程度的提高，并且出现了以万科为代表的一些实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业。但房地产行业的高利润回报率吸引着大量资质差的中小型企业进入，现阶段我国房地产行业仍带有市场集中度低、单个房地产企业的规模偏小等规模不经济的基本特征，房地产行业发展的现状与其作为国民经济支柱产业的地位严重不符。在由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组完成的“2006中国房地产上市公司10强研究”中10强房地产企业的市场集中度仅为1.169％，即使像万科这样的行业龙头的市场占有率才仅0.305％。而从境外经验来看，房地产行业作为支柱产业都需要骨干、大型企业的支撑。如日本最大的10家住宅产业集团的住宅产销量占全部商品住宅产销量的九成；而香港前10家房地产集团占据的市场份额达到80％，成熟房地产市场正好印证了意大利经济学家帕累托的80/20规律——一个成熟、理性、规范的行业，20％的企业只有占领该行业80％的份额，才能形成有序竞争的局面，促成良性的循环和发展。过去我国房地产企业爆炸式的增长导致现阶段数量众多、良莠不齐的中小型房地产企业构成了市场的供给主体。而这些企业普遍在资金融通、财务结构、管理体制、人才培养、品牌意识等方面存在问题，严重扰乱了房地产市场的正常秩序，制约了房地产行业的健康发展。2003年全国部分地区开始出现房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快、结构不合理等问题，引起社会各界对房地产行业的广泛关注，为有效解决这些问题，引导房地产市场健康有序运转，遏制房地产企业的不正当竞争，保证国民经济的持续稳定发展。从2003年开始，国家就通过一系列宏观经济调控措施，大力整顿房地产行业。综合来看，主要是从房地产企业赖以生存的两个基本要素——土地和信贷资金两个方面来调控。此外，加息、提高存款准备金率、限外令等宏观经济环境也加剧了那些资金实力小、融资能力弱、竞争力差的中小型房地产企业的生存压力，对房地产行业而言，这是一个加速优胜劣汰的过程，而股市的持续繁荣分流了市场资金，影响着房地产企业的资金链；外资的强势进入又要求内地房地产企业迅速壮大，才能与之抗衡。从理论上看：马克思从分工深化和劳动生产率的提高带来规模效应的角度解释了企业的存在和扩张；而从亚当·斯密开始，西方经济学的企业规模理论以一个特定时期内企业生产经营规模的扩大，引起平均单位产出成本下降的内在联系为主要研究对象，一些学者从不同的角度系统阐述了企业规模扩张的动力、目标及其影响因素，形成了较为完善的企业发展学说。本文选取2003年5月国家统计局制定的《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》中的指标，将大型房地产企业界定为从业人员在3000人及以上、销售额在3亿元及以上、资产总额在4亿元及以上的房地产综合企业，经营内容以房地产开发为主，兼及其他。本文认为：相对于市场需求，像万科这样的一批大型房地产企业的缺失是导致当前我国房地产行业市场供给主体平均质量低下的主要原因，而市场供给主体的先天不足又导致了当前房价居高不下、节节攀升，国家宏观经济调控政策收效小，市场波动大，直接制约了整个行业的良性发展。当我国房地产行业步入第四个发展阶段时，机遇与挑战并存：一方面外资强势进入，内地房地产企业急需发展壮大、与之抗衡；另一方面国家宏观经济调控的方向为大型房地产企业的存在和发展创造了难得的外部条件，而过去市场表现良好的房地产企业面临的最大挑战在于能否在坚持守法经营、规范运作的基础上，抓住宏观经济调控带来的快速发展机遇，将规范化路线逐渐转化为先发优势做大做强，实现规模经济。本文认为在这样一个机遇与挑战并存的时期，大型房地产企业应乘势而上，加快发展，主动承担起自己的社会责任；同时，各级政府应增强宏观经济调控意识，加强宏观经济调控力度，完善宏观经济调控政策，为我国大型房地产企业的发展创造良好的制度环境。5.期刊论文戚剑虹房地产经济泡沫产生与防范研究-总裁2009,(8)由于房地产投资所引起的房地产价格脱离基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的房地产经济泡沫现象,对经济发展构成巨大威胁.因此,有必要深入研究房地产经济泡沫问题.通过分析房地产经济泡沫的含义,针对房地产经济泡沫产生原因,提出防范措施.6.学位论文黄猛我国旅游房地产投资策略研究——以深圳华侨城为例200620世纪90年代以来，我国房地产经济获得了迅猛发展，房地产开发日益成熟，并逐步向其它相关产业渗透形成了不同类型的概念地产。旅游房地产是在市场经济作用下应运而生的一种新型主题地产，顺应了社会发展的需求，其广阔的发展前景倍受社会各界的广泛关注，但目前关于旅游房地产的投资理论尚不成熟。本文的研究以国外内旅游房地产的研究回顾为起点，以系统论、企业投资理论、策略管理理论和级差地租理论为支撑，结合一般房地产开发的流程与规律，对旅游房地产投资策略的基本属性、实施对象和影响因子做了系统分析，并在构建投资策略体系的基础上，对我国旅游房地产的投资策略进行了全面总结。全文共分为八个部分。第一部分主要就本文的研究背景、研究意义、研究思路等问题进行阐述；第二部分是对目前国内外旅游房地产的研究综述，以及本文对旅游房地产的认识；第三部分阐述了为本文研究提供支撑的理论；第四五六部分是本研究的核心内容，即旅游房地产投资策略的基础分析、体系构建和全面总结，将旅游房地产的投资策略分为三大类：整体性投资策略、应变性投资策略、靶向性投资策略，据此再将旅游房地产投资活动中的主导策略细分为8种，分别进行了总结；第七部分是本文的案例分析，从以上8种策略对我国目前最为成功的深圳华侨城旅游房地产的投资策略选择进行了解读，并对与之息息相关的盈利模式进行了探析，希望从中能为我国旅游房地产投资提