房地产经济评价指标与评价方法

第五章房地产经济评价指标与评价方法1、效益和费用识别2、经济评价指标及其计算方法3、经济评价指标计算实例RealEstateDevelopment2第一节效益和费用识别一、投资与成本1、概念房地产投资（狭义）是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。固定资产投资流动资金用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等）回到投资者手中。是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用及产品占用的周转资金。RealEstateDevelopment3第一节效益和费用识别一、投资与成本1、概念成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。影响因素：技术方案、生产规模、生产组织方式技术水平、管理水平等。与会计中成本的区别：A、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一；投资分析中：预测和估算，因素不确定。B、投资中有机会成本、不可预见费等成本。RealEstateDevelopment4第一节效益和费用识别一、投资与成本2、房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动有较大差异。投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入建设成本出租建设成本＋出租成本经营建设成本＋经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入购买成本＋出租成本经营RealEstateDevelopment5第一节效益和费用识别一、投资与成本2、房地产投资分析中的投资与成本房地产项目总投资是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。RealEstateDevelopment6土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土土开发项目总投资开发建设投资经营资金固定资产及其他资产投资开发产品成本开发经营成本RealEstateDevelopment7第一节效益和费用识别二、经营收入、利润和税金1、经营收入经营收入（租售收入）主要包括：销售收入、租金收入和自营收入。销售收入和租金收入主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。RealEstateDevelopment8第一节效益和费用识别二、经营收入、利润和税金2、利润利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套设施销售成本＋出租房经营成本RealEstateDevelopment9第一节效益和费用识别二、经营收入、利润和税金3、税金经营税金及附加营业税、城市维护建设税、教育费附加城镇土地使用税和房产税企业所得税内外资企业所得税税率统一为25%。——《企业所得税法草案》意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时代25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将财政减收控制在可以承受的范围内。RealEstateDevelopment10第二节经济效果评价指标及其计算方法一、房地产投资经济效果的表现形式置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加开发投资：销售收入RealEstateDevelopment11第二节经济效果评价指标及其计算方法二、投资回收与投资回报投资回收：投资者对其所投入资本的回收投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬111nniiiPAiP11niiP+＝RealEstateDevelopment12第二节经济效果评价指标及其计算方法三、经济评价指标体系盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。RealEstateDevelopment13第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法（一）动态指标1、财务净现值（FNPV）是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。11ntcttcFNPVCICOii基准收益率或设定的目标收益率RealEstateDevelopment14第二节经济效果评价指标及其计算方法开发经营期开发期前期建造期销售期经营期销售(含预售)的情况开发经营期开发期前期建造期运营期经营期出租或营业、自用的情况RealEstateDevelopment15第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法2、财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。011ttntFIRRCOCIRealEstateDevelopment16FIRR的计算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi211121NPVNPVNPViiiIRR＝122111iiNPVNPVNPViIRR＝RealEstateDevelopment17FIRR的计算方法2：Excel函数法IRR（X:Y）RealEstateDevelopment18第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法3、动态投资回收期是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值]011tcPttiCOCIbRealEstateDevelopment19第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法（二）静态指标1、成本利润率指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率一般与目标利润率进行比较100%100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC—项目总开发价值—项目总开发成本RealEstateDevelopment20第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法2、投资利润率投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额(或平均的利润总额)与项目总投资之比。投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。%100项目总投资润总额年利润总额或年平均利＝利润率投资RealEstateDevelopment21第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法3、资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。%100资本金润总额年利润总额或年平均利＝利润率资本金RealEstateDevelopment22第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法4、资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。%100资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平＝利润率资本金RealEstateDevelopment23第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法5、静态投资回收期是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。例：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、250、300、390万元，则静态投资回收期为？'10bPttCICORealEstateDevelopment24第二节经济效果评价指标及其计算方法现金流量当年净金流量绝对值上年累计净现＋－1出现正值的年数累计净现金流量＝回收期静态投资金流量折现值当年净现流量现值绝对值上年累计净现金＋－值出现正值的年数累计净现金流量现＝回收期动态投资1RealEstateDevelopment25序号项目200320042005200620071现金流出302.00425.00572.202现金流入0.00444.00663.00864.003净现金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累计现金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.805折现净现金流量(8%)-279.63-364.37-101.77487.32588.026累计折现净现金流量-279.63-644.00-745.77-258.44329.58静态：(5-1)+192.2/864=4.22年动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年RealEstateDevelopment26第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法6、现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。RealEstateDevelopment27第二节经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法7、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。不考虑物业增值收益考虑物业增值收益权益投资数额投资者权益增加值税后现金流量＝回报率投资权益投资数额物业增值收益投资者权益增加值税后现金流量＝回报率投资RealEstateDevelopment28第二节经济效果评价指标及其计算方法五、清偿能力指标计算方法1、利息计算方法各年应计利息＝（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率RealEstateDevelopment29第二节经济效果评价指标及其计算方法五、清偿能力指标计算方法2、借款偿还期dPttdRI1当年可用还款资金额当年偿还借款本金额款年份开始借－出现盈余年份数借款偿还后开始＝偿还期借款RealEstateDevelopment30序号项目合计计算期第1年第2年第3年第4年1借款1.1年初本息余额5.50%4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年应计利息1.4本年还本付息9852.51103357.553301055其中：还本9000300050001000付息852.51.5年末本息余额40006000100002还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还