房地产经营与管理1

第一章导论第二章房地产开发第三章房地产投资分析的基本知识第四章房地产市场及其运行规律第五章房地产金融制度与政策第六章房地产交易经营与管理第七章工程建设管理制度与政策第八章物业管理第九章房地产估价第十章房地产风水•介绍：任志强，籍贯山东莱州，中共党员，北京市政协委员，现任北京市华远地产股份有限公司董事长，华远集团总裁，同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。持有中国人民大学法律硕士学位。•任志强语录：•1“粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫。”2“人人都买得起房有其所者不应再买房”3“房地产商需要囤地地里有粮心中才不慌”4“工资在涨、GDP在涨，房价不涨就不对”5“中国人太有钱，房子太便宜”6“我们只是当丫环的。”7“宏观调控不为了让房价下跌，是为了稳涨”8“房价降了，房地产开发商有权不盖房。”•9“房地产就该是暴利行业”10“我是商人，不考虑穷人”11“没买房的人都亏了”12“中国可供开发的土地还有很多”13“高档房本来就是穷人买不起的”14“公布开发商成本等于让男人公布老婆的三围数据”15“我的房价不会降，让外地甚至境外富人来买房”16买不起房为什么不回农村第一章导论第一节房地产的界定一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物、房地合一状态下的物质实体及其权益。二、房地产的特性（一）房地产的商品特性1.房地产商品的广义性不仅指的是土地以及建筑在土地上的各种建筑物，而且还包括这些土地与建筑物的法定所有权或使用权2.房地产商品交易的特殊性一笔房地产商品交易的完成体现在买方以法定的形式买走了房地产的使用权或所有权。房地产交易的另一重要形式——租赁（二）房地产的物理特性1.房地产的不可移动性2.房地产的永久性3.房地产规模的有限性（三）房地产社会特性1.投资大2.政策影响大3.经济支柱华业地产21亿竞得北京市通州区运河核心区地块2010-10-0807:22:00来源：中国证券报华业地产（600240）公告，以21.94亿元成功竞得北京市通州区运河核心区IV－02、03多功能用地国有建设用地使用权。两地块均位于通州区运河核心区西岸。其中IV－02地块用地总面积为1.79万平方米，其中建设用地面积1.12平方米。建筑控制规模为8.8万平方米，中标价为7.69亿元。单价：42960元/平方米而IV－03地块用地总面积为2.74万平方米，其中建设用地面积1.65万平方米。建筑控制规模为16.3万平方米，中标价格是14.25亿元。单价：52007元/平方米北京最贵住宅10.79万每平方米2010年第三季度，北京商品住宅期房单盘销售均价最高达10.791万元/平方米。前日，北京房地产交易管理网公布了今年三季度商品住宅成交均价排名，位于北京饭店旁的霞公府以10.791万元/平方米位居榜首，西钓鱼台7号以10.35万元/平方米紧随其后。三季度销售均价排名前30楼盘中，约有70%的楼盘比二季度价格出现上扬。最贵楼盘均价降逾千元2010亚洲十大豪宅最新排行榜名次项目名称国家/地区1安蒂拉（Antilla）印度2港岛大浪湾道10号中国香港3广州大一中国大陆4港岛大浪湾道12号中国香港5南京钟山国际高尔夫别墅中国大陆6上海·绿城玫瑰园中国大陆7港岛浅水湾道6-12号中国香港8ArwaaMansion新加坡9宏盛帝宝中国台湾10瑞吉居（StRegis）新加坡排名第一的“安蒂拉”由印度首富穆克什安巴尼耗资10亿美元建造，这座位于孟买的大厦高173米、拥有直升机停机坪的27层高的大楼将仅供穆克什全家和仆人们居住•排名第一的“安蒂拉”由印度首富穆克什安巴尼耗资10亿美元建造，这座位于孟买的大厦高173米、拥有直升机停机坪的27层高的大楼将仅供穆克什全家和仆人们居住排名第二的是港岛大浪湾道10号•香港富豪许晋亨的豪华别墅，估值7亿元；•广州大一山庄排名第三广州大一山庄这也是中国大陆最昂贵也是最具投资价值的豪宅，单套定价不低于1000万美元(约6800万人民币)，物管费每平方米近百元，该项目由国际顶级大师一对一设计。例：加息对房贷的影响40万元、20年期的商贷，每月多还60元07年的一次利率调整中，与个人住房贷款相关的政策包括个人住房公积金贷款利率5年(含)以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款利率5年(含)以下从4.77%提高到4.95%，5年以上从5.04%提高到5.31%。假设借款人采用等额本息还款法(即每月还相同金额)，如果申请的是公积金贷款，贷款额度1万元，那么，5年贷款期限每月要多还款0.81元，累计多还款48.51元；10年期限每月要多还款0.86元，累计多还款103.07元；15年期限每月要多还款0.91元，累计多还款163.27元；20年期限每月要多还款0.95元，累计多还款229.2元；25年期限每月要多还款1元，累计多还款300.52元；30年期限每月要多还款1.05元，累计多还款376.83元。如果申请的是商业银行自营性个人住房贷款(也就是常说的商贷)，贷款额度1万元，那么，5年贷款期限每月要多还款0.82元，累计多还款49.38元；10年期限每月要多还款1.33元，累计多还款159.13元；15年期限每月要多还款1.42元，累计多还款254.83元；20年期限每月要多还款1.5元，累计多还款360.79元；25年期限每月要多还款1.59元，累计多还款476.1元；30年期限每月要多还款1.67元，累计多还款599.65元。借款人只要用实际贷款额度乘以不同年期的多还款数额，就可计算出每月和累计要多还款的数额。比如，40万元、期限20年的商业贷款，每月就要多还款60元，累计多还款14431.6元。应对措施：以房养贷，买房出租添资产一些刚工作不久、收入不高、积蓄不多的青年白领也有应对加息的办法。小高进入上海一家展览公司工作才３年，每月收入５０００元左右，一直在上海租房住。房价一天天上涨，他和家人越来越担心今后在上海买不起房，于是，父母替他首付，自己贷款几十万，在市中心买了一套二手房。不过，小高自己并没有入住，而是出租出去。“这套房子在市中心，每月可租３０００元左右，足以还每月的贷款，我还住在原来租的房子里，每月只付１０００多元。我什么也没改变，却多了一套自己的产权房，而且这套房子还不断升值。几年后，我结婚时可以重新装修一下，当作新房也很合算啊。”他笑着说。应对措施：巧用土地差价，让资本升值何小姐的应对之策与小高相似，只是采用了相反的方向——由市中心到郊区。几年前，她在市中心买了一套７０多平米的房子，结婚生孩子之后，觉得房子不够住，又在上海与江苏交界的郊区，买了一套面积更大的。“现在孩子读书，不能去住，但那套房子只要４０多万元，首付了一部分，每月只需还贷１０００多元。”她介绍。简单装修后，何小姐把那套郊外的房子出租，“房租与月还贷额相当，基本没有负担。我还与银行签订了固定利率贷款，即使再加息，风险也是银行担着。”她说等孩子大了，全家再住到郊区，然后把城里的房子出租或出售，变现后添点钱在城里买套更大的。第二节房地产经营管理的界定分为经营与管理两大内涵“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。“管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管理效率一、房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营（一）房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。（二）地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。三通一平：通水、通电、通路、平整土地五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地生地——未进行征地补偿的新区土地毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。（三）服务经营房地产咨询：未有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产经纪：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍和代理的经营行为。物业管理：对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。二、房地产经营的特征1.房地产属于不动产,生产周期长2.房产与地产的价格相互隐含3.房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须具备法律规定的必备形式.4.房产与地产的权属转移同步化三、房地产管理的概念房地产管理一般包括以下几方面:1:城市规划2:房地产市场宏观调控及监督3:房地产档案管理4:房地权登记5:国有土地的征用6:规范土地的拍卖及招标第二章房地产开发第一节房地产开发程序的概述一、房地产开发的概念（一）房地产开发的概念房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。（二）要求要求开发商：战略眼光、操作技巧；市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、项目管理等方面的知识土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套、劳动力、资金、管理、专业人员经验。二、房地产开发的程序该程序可分为八个步骤四个阶段房地产开发的八个步骤包括：1.提出投资设想2.细化投资设想3.可行性研究4.合同谈判5.签署正式协议或合同6.工程建设7.竣工交用8.物业资产管理上述八个步骤又可分为四个阶段投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。2.细化投资设想开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设想方案，探讨获取开发用地的可行性。5.签署正式协议或合同包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。第二节、投资机会选择与决策分析投资设想投资机会寻找——看地投资机会选择投资机会筛选——分析客观情况，潜在的买家、合作伙伴市场分析——供求关系、竞争环境、投资决策分析目标市场项目财务评价——分析经营收入、开支费用、财务指标投资决策总评：从我国房地产开发行业的实践来看，房地产企业越来越重视房地产市场分析与研究工作，也已经较好地掌握了房地产开发项目财务评价的技术与方法，但决策技术和决策方法的使用还不普遍，因为开发商更加相信自己的直觉判断。第三节前期工作一、申请项目用地，获得土地使用权；（一）土地储备与土地一级开发1.土地储备土地储备，