房地产经营管理全书

《房地产经营管理》目录第一章房地产经营管理概述（1）第一节什么是房地产（1）第二节房地产业（3）第三节房地产经营管理的内涵及主要经济技术指标（7）第四节房地产经营管理学的研究对象、方法和意义（11）第五节本书的结构体系（14）第二章土地经营管理（25）第一节土地利用的基本概念（25）第二节城市土地利用模式（28）第三节城市土地产权制度（34）第四节土地产权制度的国际比较（42）第五节土地产权管理制度（45）第六节城市土地市场（52）第七节城市土地经营（54）第八节土地价格理论概述（58）第三章房地产开发（66）第一节房地产开发的概念和分类（66）第二节房地产开发的程序（71）第三节房地产开发企业招投标管理（75）第四节建设合同（83）第四章房地产经营（101）第一节房地产经营的形式和内容（101）第二节房地产市场营销及其策略（104）第三节房地产中介服务（114）第五章房地产投资（138）第一节房地产投资概述（138）第二节房地产投资的风险（143）第三节房地产投资的可行性研究（152）第四节房地产投资财务可行性分析（155）第六章房地产市场分析（170）第一节房地产市场的概念、类型（170）第二节房地产市场的特征和功能（172）第三节房地产市场机制（175）第四节我国房地产市场发展周期分析（180）第五节美国、香港房地产市场发展简介（193）第七章房地产估价（207）第一节房地产估价概述（207）第二节房地产估价基本方法（212）第三节房地产评估案例的评析与思考（222）第四节国内外房地产评估的发展状况（227）第八章房地产资产经营及房地产证券化（257）第一节资产经营的内涵、功能和方式（257）第二节房地产资产经营的必要性（261）第三节房地产资产经营模式选择（264）第四节房地产证券化的发展与演变（267）第一章：房地产经营管理概述学习目的：本章要求学生初步了解房地产作为一种商品的特性，认识房地产业的特点及其在国民经济中的地位和作用；掌握房地产经营管理的内涵、学习以及研究方法，并对本课程的基本结构体系有一个基本的认识。第一节什么是房地产一．房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产总是固定在一个地域之内，非经破坏变更不能移动其位置，因而又得名不动产（real-estate）。法律意义上房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。二．房地产商品的特性房地产商品具有商品属性又具有社会属性。市场经济下，房地产是一种特殊的商品，它是由土地利用所引伸出来一群商品的代名词，具有位置的固定性、使用的长期性、供应的有限性、生产的复杂性、高价值性等商品特征。房地产商品的特殊性还表现在其具有消费品和投资品的双重经济身份。如住宅可以满足人们居住这一基本生活需要，从这个意义上讲，这种住宅房地产就是一种消费品。而厂房、仓库、办公楼等房地产往往是人们基于生产经营目的的投入，从这个意义上讲，这些房地产属于投资品。房地产位置的固定性使房地产商品交易区别于一般商品交易。一般商品交易完成后买方将商品、卖方将货款各自取走，从而完成商品买卖。一笔房地产商品交易是通过法定的契约或文件来保证买方所购买的财产权利，体现在买方以法定合约的形式买走了房地产的相应的财产权。就社会性而言，房地产是人类赖以生存和发展的必需品，它既是生产活动中最基本的生产要素，又是社会活动中最基本的生活资料。比如住宅就具有福利的性质，而不仅仅是作为一种商品存在。因此，各国政府对房地产生产和经营大都进行较多的干预。如政府基于公共利益可以对房地产进行强制征用或者收买，政府通过规定土地的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度、绿化率等对房地产经营进行管理。三．房地产的分类房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和房屋进行各种分类。1．土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。过生地是指未开发的荒地；②生地。生地是指已经完成规划的土地；③熟地。熟地是指已完成开发，可供建设地上物的土地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。2．房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋；③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。公房又分为直管公房和自管公房两类，直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产；自管公房是指由机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有的房产。第二节房地产业一．房地产业是在建筑业基础上发展起来的一个独立产业部门房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务产业。在许多国家和地区，房地产业都是在建筑业的基础上发展起来的，并最终形成与建筑业不同的一个独立的产业部门。房地产业与建筑业关系密切，在现代经济中两者是相互渗透和交叉的，在日常经济活动中，房地产企业和建筑企业作为建设一方和施工一方，形成十分密切的甲乙方关系。此外，目前国内外建筑业兼营部分房地产业，或者房地产业兼营部分建筑业已经相当普遍。但建筑业与房地产业无论是在活动范围、产业归属、投入内容，还是提供方式上都存在很大区别。建筑业是直接从事房屋生产和其它建筑物的建造、改造、装修、安装等的一个物质生产部门，属于第二产业。房地产业则是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务，主要在流通领域里活动的产业部门，属于第三产业。房地产业的活动范围主要有：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营；（4）房产经营，包括房产买卖、租赁、中介服务等；（5）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等服务；（5）房地产金融等。二．房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。首先，房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门。房地产业虽然属于第三产业，以流通领域为主，不属于物质生产部门，但其又参与房地产生产的决策、组织、管理，还兼有部分生产职能，如勘察、设计、规划和土地开发等。另外，房地产业虽然不直接属于消费，但又与消费过程紧紧结合交叉在一起，在消费过程中承担维修、保养、物业管理和家居劳动服务等。可见，房地产业实际上存在于房地产开发的前期准备阶段、生产阶段、流通阶段和消费阶段全过程之中。其次，房地产业是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门。一宗房地产尽管其物质实体只有一个，但其权能可以分解，权利可以有多种。房地产是地产和房产的复合体，本来产权关系就复杂，房地产的不可移动性、使用周期的长期性、价格的巨额性、与周围环境的高度相关性等使得房地产产权关系更趋复杂。房地产所有权、使用权的转移变更，土地的分割、合并，权利内容的变化以及他项权利的设定等，都需要通过法律上的权利关系来界定和规范化。可见，房地产业是一个产权关系复杂而发达的产业，需要建立相应的法律、法规来规范、协调、调整各经济主体之间的权利关系，才能确保房地产业的健康发展。此外，由于房地产的不可移动性、差异性，以及土地资源的稀缺性，使房地产业具有强烈的地域性、单件性（不可能复制），房地产价格也呈现不断的上扬趋势。2．房地产业是国民经济的基础性产业。房地产是社会生产和其它经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。土地不仅是农业生产赖以存在的基础，是农业最重要的生产资料，而且在非农产业中仍然是不可缺少的生产要素和物质基础。一切非农产业和部门活动都需要使用房屋以及与其活动相适应的场地和交通用地，没有房地产就没有任何生产。住房是人类社会最基本的生活资料，是劳动力再生产的重要条件。可见，房地产既是社会生产的基本要素，又是社会生活的基本要素。房地产也是城市经济发展的基础性产业。城市经济要发展，必须先有房地产的发展，如要搞开发区，则先要开发土地，建造标准厂房、办公大楼、公共设施等。城市经济发展的规模、结构、布局和水平，首先是由城市房地产业发展的规模、结构、布局和水平决定的。合理的房地产发展规模和结构、布局，是城市经济可持续发展的前提和基础。3．房地产业是国民经济的先导产业。在房地产开发、经营和消费过程中，联系着一大批相关产业，如建筑业、制造业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业等，因而房地产业的发展，能够促进和带动很多相关产业的发展，起到促进和引导经济发展的作用。据一些发达国家统计，房地产业的产值增加100单位，就能够使相关产业的产值增加150至200个单位。我国有关研究也表明，住宅业每增加1亿元投资，其它23个相关产业相应地增加投入1.479亿元；我国住宅产业对其它产业的带动值为1:3，就业带动值为1:2。4．房地产业是国民经济的支柱产业。各国实际已经证明，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响，成为许多国家国民经济的支柱产业。世界各国用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6%—12%，所形成的固定资产投资占同期形成的固定资产总值的50%以上。发达国家房地产经营收入一般可占政府财政收入的10%—40%，香港更是高达50%。从积累财富看，发达国家房地产价值占这些国家财富的70%以上。房地产业是一个劳动密集型产业，它的发展可以吸纳大量的劳动力。如据资料反映，1988年，美国每100万美元的建筑工程就可以创造49.1个就业岗位；另我国北京市测算，北京每增加10000平方米的建筑生产任务，可直接和间接增加就业人数1000人。我国目前处于城市化起步阶段，城镇居民住宅建设已成为我国新的经济增长点，房地产业将在较长时期内维持快速发展态势，毫无疑问将成为我国国民经济的一个重要支柱产业。5．房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。城市自身就是一个生态经济系统，是由城市生态系统和城市经济系统有机结合而成的统一体。城市土地利用的目的之一是保护和优化生态环境，提高生态效率。房地产业发展的规模、布局、结构和水平在很大程度上制约着城市生态环境的发展。城市用地中绿地的比重、功能分区合理性，楼盘环保设施的完善等等，都直接或间接地影响城市生态环境的发展状况。房地产建成后要使用几十年乃至上百年，如果在发展中能遵循生态规律，就能不断地优化城市生态环境，提高生态效益，从而促进国民经济的可持续发展。从这个角度看，房地产业本身就是一项重要的环保产业。6．房地产业是我国第三产业起飞的启动点。我国第三产业还比较落后，与发达国家相比还有很大差距，加快发展第三产业对优化我国产业结构以及实现国民经济的持续健康发展意义重大。第三产业一般分为三个层次：第一层次主要是指批发与零售商业、交通运输业、餐旅业、修理业等；第二层次主要是指金融保险业和房地产业；第三层次主要是指公务事业，包括政府机关、国防等部门。现阶段，第三产业发展主要侧重于第二层次，我国房地产目前进入快速发展阶段，土地的稀缺性使得房地产成为一