房地产经营管理复习

【历年试题】从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。【2008年试题】A．土地B．劳动力C．资本D．经验E．环境答案：ABCD解析：土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入，同时创造出满足消费者对空间、时间和服务需要的新价值。【历年试题】房地产间接投资的形式主要有（）。（2005年试题）A．投资房地产投资信托基金B．购买住房抵押支持证券C．购买房地产企业债券D．购买物业用于出租经营E．购买土地进行开发答案：ABC【2008年真题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A.能为投资者带来经常性的收入现金流B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C.适合于长期投资D.常在机构投资者之间进行交易E.位置对其有着特殊的重要性【正确答案】ACDE【答案解析】整体销售成为趋势，所以B分割销售少。【2008年真题】下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【正确答案】B【答案解析】物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。【正确答案】×【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。【2009年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【正确答案】B【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。【2006年真题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖【正确答案】B【答案解析】适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。【2010年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性【正确答案】C【2007年真题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【正确答案】C【答案解析】弱流动性就是指不容易转手或变现。【2009年真题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移【正确答案】D【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响，还受周边情况和其它因素的影响，或者会影响别人。【历年试题】甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。（2009年试题）A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小答案：B解析：甲物业：σ甲＝［（1200－1100）2＋（1000－1100）2］÷2＝10000，其中σ甲是方差，而标准差是方差开平方根，则物业甲的标准差是100，同理，可计算出物业乙的标准差是200，物业甲的期望值是1200×0.5+1000×0.5=1100（万元），同理可得物业乙的期望值是1100万元，可见，物业甲的标准差要小于物业乙的标准差，一般情况下，标准差大的投资风险大；另，可用标准差系数衡量，标准差系数小的风险小，这是最准确的，物业甲的标准差系数＝100/1100＝9.09%，物业乙的标准差系数是18%，故物业乙的风险大。这里甲乙期望值相同也就不用比了。【2007年真题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【正确答案】D【答案解析】置业主要用于经营，即出租或自营。如出售或转让，就不是长期置业投资了。【2009年真题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）【正确答案】×【答案解析】信托是间接投资。【2007年真题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【正确答案】C【答案解析】用基金筹集起来的钱用来置业投资，长期持有，出租经营，获得长期稳定回报，作为对投资人的回报。【2008年真题】房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）【正确答案】×【答案解析】房地产投资收益水平较高，这是他的有利之一。【2006年真题】房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）【正确答案】×【答案解析】房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率，可以抵消通货膨胀的影响。【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（）【正确答案】×【答案解析】房地产市场是地区性市场，当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。【2006年真题】提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E.增加房地产市场需求【正确答案】ACD【历年试题】下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。（2008年试题）A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险答案：B【历年试题】下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。（2008年试题）A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险答案：B【2005年真题】房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）【正确答案】×【答案解析】不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。【历年试题】1、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是()。A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地使用权年限较长答案：C【历年试题】2、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的()。A．增量供给B．存量供给C．潜在供给D．总量供给答案：A【历年试题】3、关于房地产投资特性的说法，错误的是()A．区位选择异常重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B【历年试题】1、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有()。A．居住物业开发投资B．商业物业投资C．土地开发投资D．房地产开发投资E．房地产经营投资答案：CDE【历年试题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。()答案：错，保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。【历年试题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长答案：C【历年试题】3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券答案：B【历年试题】关于投资组合理论的说法，正确的是（）。（2010年试题）A．投资者应选择毫无风险的投资组合B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：D【历年试题】1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C．置业投资对象可以是市场上存量房地产D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案：ACDE【历年试题】2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）答案：对【2006年真题】假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【正确答案】B【答案解析】注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）2.28%+0.6×（12%－2.28%）＝8.112%【2005年真题】假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【正确答案】B【答案解析】公式的变换。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数（市场整体平均收益率－无风险资产收益率）【典型例题】以下（）可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入【正确答案】AB【答案解析】注意不要与廉租住房建设资金来源混淆。【历年试题】4．下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A．进行项目的财务评价B．获取项目所需土地C．确定规划设计方案并获得批准D．对项目的建设工程进行招标E．提交项目开工申请并获得批准答案：BCDE【2011年真题】下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【正确答案】A【答案解析】土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。【2011年真题】土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等工作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。（）【正确答案】√【2010年真题】下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用【正确答案】D【2008年真题】政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）【正确答案】×【答案解析】授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。【2011年真题】在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）【正确答案】√【典型例题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求【正确答案】ADE【答案解析】B不包括产品质量合格，主是指产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全；C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。【易混淆点辨析】判断题：建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当申请施工许可证变更。（）问：为什么这句话是错呢？请解析。答：建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证之规定，是申请重新领取而不是变更！【2010年真题】房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择