高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（一）主持人（崔永亮，现代物业杂志记者，中国人民大学管理学博士研究生）：尊敬的各位来宾，各位朋友，先生们、女士们，大家上午好！在各位的大力支持下，高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会，终于在今天隆重开幕。参加本次会议的代表都是来自五湖四海，四面八方的代表。从黑龙江到海南岛，从新疆到江苏、浙江都有我们的代表。而且据统计，在我们的代表中80%以上是公司总经理、董事长等。另外台湾的同行、加拿大的同行也来了。因此这次研讨会注定是一个精彩的研讨会，能够给我们带来惊喜和收获的物业管理盛会。在这里让我们共同预祝这次研讨会取得圆满成功。下面有请《现代物业》杂志社社长宋有兴先生致词。宋有兴：尊敬的各位来宾、女士们先生们：大家早上好！2009年11月，全球金融危机尚未走出阴影，我国经济复苏开始看见曙光，北京市也迎来了百年难遇的早冬瑞雪，而我们在此欢聚一堂，共同探讨当前以至今后，都将是代表物业管理行业的高端学术价值和实践意义的重大问题——高层写字楼与商业大厦物业管理。我代表现代物业杂志社，对来自于全国各地的物业管理企业，以及在不同领域从事和研究物业管理的学者和各界人士，还有清华大学继续教育学院物业管理高级研修班的学员，对你们的到来表示热烈的欢迎！会议的开始，我非常荣幸地特别向大家推荐我们尊贵的嘉宾，来自台湾的世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理云惟鸿先生（指引）；还有一位现在堵车还在路上，是来自北京安信行物业管理有限公司的邵学杰先生；另一位是来自加拿大的加拿大XTERA物业管理公司总裁余月瑛女士（指引）。云惟鸿先生将向我们介绍台北高级商务物业的招商实践，其中包括举世闻名的世界第一高楼台北101大楼的经典个案；邵学杰先生将以中国著名的国际品牌，联想全球总部和李宁运营中心集团物业为例，向我们介绍他们对高新技术产业园区物业的管理服务创新；余月瑛女士将向我们展示一个来自大洋彼岸的全新的物业管理业态，在这个业态中，物业管理企业与专业的各类关联服务商之间，构建了一个成熟有效的分工与合作的事业联盟。现代物业发展论坛，是现代物业杂志社，面向全社会及海内外专业人士和从业人士推出的系列研讨活动，其宗旨是通过研修、讲座、培训等各种形式，交流、总结和推广住宅物业管理、商业物业管理、工业区及大厦物业管理、国有资产后勤物业管理，以及国民经济基础设施物业管理等现代物业管理的先进经验、先进理论和先进思想，共同促进社会经济和文化的健康发展，实现民生为本，社会和谐，崇尚科学，普及物权的良好愿景。在论坛开办以来的三年多时间里，已经每年数次连续在全国许多地方举办了多起活动，这些活动，得到了越来越多的行业人士的支持、关注和好评。本次高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会，得到了来自清华大学继续教育学院的支持和帮助，尤其是其物业管理高级研修班和王薇老师提供了大量的支持和协作；北京华清物业管理有限公司提供了著名的高科技研发基地——清华科技园物业管理予大会观摩考察，在这里对他们表示感谢！接下来的两天，让我们在期待中享受快乐，享受学习的快乐，享受友谊的快乐，享受聆听大师们精彩演讲的快乐！谢谢大家！主持人（崔永亮）：感谢宋有兴社长热情洋溢的讲话。下面我们有请清华大学继续教育学院行业与商会培训中心副主任张忠义先生致词。张忠义：尊敬的宋社长、李国庆博士，尊敬的余月瑛总裁，各位物业管理新老朋友们，大家早上好！很高兴，也很荣幸代表清华大学继续教育学院，代表清华大学物业管理高级研修班来参加这次论坛。本次论坛的主题是高层写字楼与商业大厦的物业管理研讨会。众所周知，衡量的指标之一写字楼，商业综合体的数量和质量，讲高档物业作为该地方经济发展的考评。高层写字楼与商业大厦的项目，成为我们物业管理企业竞争的重点。在我们学院举办的物业管理研修项目中，也深受研修班近400名同学的欢迎。说明我们物业企业很关心写字楼，商业大厦的特点和需求。寻找更加贴切这些需求的管理模式和管理手段。有三位高档物业的专家与我们分享从不同项目、不同侧面来管理写字楼与商业大厦科技园区的经验。可以说我们整个论坛的议程非常丰富，衷心的希望给我们代表带来收获，最后预祝我们会议圆满成功，预祝我们的《现代物业》杂志越办越好，成为我们行业的红宝书，谢谢大家！主持人（崔永亮）：感谢张主任。下面我们有请来自台湾的世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理云惟鸿先生致词。云惟鸿：大家早，尊敬的宋社长、张副主任，还有李博士，余月瑛总裁，非常荣幸这是我第一次在台北四年半跟世邦魏理仕工作到国内来，参加这么一个论坛。在今天两岸经贸往来非常密集的，有爆发的情况之下，半年来非常多的经贸往来来，我是代表美国一个企业，叫世邦魏理仕，也许大家对这个企业比较陌生，说起来不是新公司，这个公司成立263年左右，比美国历史早了三年。原本叫做CBRichardEllis，所以我们有两个大东家，这个企业算是在四大、五大企业来讲，房地产的相关企业来讲，算是最大的。去年有50亿美金(350亿人民币)，算是全球性上下游最完整的房地产服务业，从土地取得到资金取得，到物业管理到运营，到（英语）等等，只要跟房地产有相关交流，跟资本有相关交流的行业我们都有涉足。我很荣幸代表这个企业在大中华地区服务。大中华地区我们成立21年，在台湾20年，北京、上海是21年。我们在国内还有台湾、香港17家分公司里面，我们算是比较早成立的。国内这三年我们成立了新的八个分行，绝大部分都在国内二等城市，成都、重庆、武汉等等，沿海是比较早。比较幸运今天能够为宋社长邀请，来跟大家讲讲国际超高层大楼，这究竟是一个什么情况？对我们的经济也好，对我们建设也好，有什么样的含义？谢谢！主持人（崔永亮）：感谢云总，下面我们有请加拿大XTERA物业管理公司总裁余月瑛女士致词！余月瑛：各位来宾、女士们、先生们，早上好！非常荣幸能够参加这次物业管理研讨会，这是一次很好的机会，可以让我们共聚一堂，共同分享和探讨物业管理的经验和心得。在这里我想要提一下的就是，中国社会科学院的李国庆教授，李国庆教授去年到多伦多大学做访问学者，今年参加了我们加拿大华人物业管理协会举办的一次讲座。然后接下来他还实地考察了许多多伦多地区的物业，可以说李教授现在已经称得上是加拿大物业管理的专家了。后来我把李教授介绍给了加拿大工管公寓协会的主席JanicePynn，她今年8月份来到北京参加了物业小区的管理的研讨会，据说掀起了一股加拿大热。现代物业杂志介绍加拿大物业专栏，我很有幸参与这个专栏的写作。中国跟加拿大两国的物业管理，也是开展得有声有色。在这里我特别要提的是，《现代物业》杂志的宋有兴社长，虽然过去两个月我们只是在网上通过网上信件的来往，但是他们这个团队的高效率和敬业精神，给我留下了非常深刻的印象。当接到宋社长邀请参加这次研讨会，当时我手上还有不少工作没做完。而且一想从北京到多伦多坐飞机，坐在飞机上的时间，其实比今天在这里开研讨会的时间还要长得多。而且可能还在北京还没来得及倒时差，我又得回多伦多，但是我想这是非常难得的机会，可以有机会跟国内的同行、台湾的同行一起坐下来交流物业管理的经验，这是非常难得，而且我想我一定会受益匪浅。所以今天非常高兴终于可以坐在这儿，跟大家见面。在这里我祝这次研讨会圆满成功，而且祝《现代物业》越办越红火，清华大学继续教育学院取得更大的成功。谢谢各位！主持人（崔永亮）：非常感谢余总飘洋过海给我们做报告。下面我们有请北京安信行物业管理公司副总经理邵学杰先生致词，大家欢迎！邵学杰：感谢主持人，感谢宋社长，感谢这次大会的举办方。我想简单讲三点：当今中国的物业管理市场，正在发生深刻变革，这种变革从三个方面来理解：一、从机关、机构、集团这个细分市场来看，物业的社会化改革，专业化改革，它的深度和广度比前几年都有一个比较大的进步，这是一个变化。二、从主流市场上来看，那么我认为市场类型，也在发生深刻的变化。由过去的物业公司很多，多如牛毛完全型竞争市场正在向寡头垄断市场转化，这种转化意味着今天物业管理的领导人，物业公司的总经理们，对你们的要求，不管你属于哪个细分市场，跟过去变化很大。如果我们不变革，不思考、不提高，你已经带不了这个团队了，这是我得一个想法。最后我有三个祝愿：感谢清华大学和宋社长两个机构能够给我们业界提供这样的平台，希望大家珍惜这次相聚的机会，平时物业行业工作很琐碎，工作很忙，大家在一起多交流，多共享资源。最后预祝这次大会圆满成功，谢谢！主持人（崔永亮）：感谢邵总，下面根据大会议程，我们安排全体会议代表合影，请大家随身携带好贵重物品，随我们的成忻老师到一楼大门合影。高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（二）（照相完毕，会议继续）主持人（崔永亮）：各位请注意，我们的会议进行继续。在演讲正式开始之前，我有两个请求：第一在会议室内不要抽烟。第二请将手机调为振动。下面为我们演讲的是云惟鸿先生，云惟鸿先生是世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理。他在业界具有很高的知名度，他率领的团队对台北101大楼进行招商，并取得巨大成功。其他的成功，还有为华旗集团提供物业服务等。这些成功案例，都成为业界的典范，云惟鸿先生今天演讲的题目是，台北市顶级商业办公楼之招商策略与经验分享，以台北101大楼为例，下面我们有请云惟鸿先生做精彩演讲。云惟鸿：大家早！我不想坐下来，我觉得站起来精神比较好。既然是一个座谈会，而不是演讲，我也不是老师，你们也不是学生。今天我给大家带来一个主题，就是台北101这个主题，当时我们开始的时候，两三个月以前，跟宋社长杂志社讨论这个议题的时候，我们当时讲的是管理的问题。今天我们可以把这个议题拓宽一点，怎么讲呢？实际上一个写字楼大楼，这么重要的一个投资，它的成功绝对不是一个管理的问题，它是一个营运的问题，是一个笼统的，管理、营运、策略等等。当时我跟社长有一个请求，能不能把这个议题拓宽，变成一个写字大楼的管理、营运，给业主们带来一个成功的典范，是这么一个情况，社长也同意了我的要求。首先一个半小时我先花40分钟时间讲讲这个大楼的基本情况。再来花30分钟时间讲营运的成功与失败，还有其中过程所产生的坎坷的发展，还有怎么克服坎坷的问题。再来11点到12点，会邀请我们三位北京分公司的同仁，我们华北物业管理的董事，还有两位是物业管理的招租方面，在写字楼大楼招租是一个特点的行业，跟一般招租办公室有管理方面的特点。我想请这两位同仁，也是北京分公司做租赁的两位同仁一起上台，跟大家做讨论和发言的情况。如果我问大家什么叫超高层大楼，就是非常高的大楼，有什么特点呢？非常庞大的投资，或者说有一个地点好的地方叫超高层大楼，常态是这样的。台北也不例外，是一个非常好的地点，你看左上角的图案可以看到，是非常中枢的一个地区，其他的都是比较矮，这个是小小24层的小楼宇，台北101给台北的改变是非常巨大的。它象征了整个台北房地产，整个业界的重大发展。根据两年前2004年10月上市以后，台北101变成世界最高层。如果到顶的话是448米，到2009年为止，台北101仍然是全世界最高的大楼，一直到BurjDubai这个大楼进驻以后，它的地位变成第二，这是整个产业的里程碑。我刚讲的一个很宽阔的问题，什么叫做超高层大楼。我想业界每个朋友的定位都一样，都是很庞大的投资、很高的楼层。但是我个人认为，它代表着一个国家的经济的发展高峰，还有技术层面，建筑技术层面最大的综合性。世界前十名超高层大楼中，我们把世贸中心也拿进来，有两栋在北美，其他的都在亚洲。超高层大楼都在亚洲，1974年的时候，是美国的一个百货公司，为了展示他们的经济实力、工业实力，当时请（英语）一个小小的美国公司帮他盖了一栋楼，当时的情况就介绍了（英语），一听可能大家非常熟悉，几年前英国的一家保险公司进驻以后，要求进行改变了。我很荣幸我在台北去过这家公司做过管理。到1998年，那个时候正好在纽约工作，我被叫到（英语）做工程管理。换句话说超高层的楼从472亿到452亿（音），依此类推，每个国家经济巅峰的时候都有一些开发商认为，要给这个城市诠释一个政策、经济工业史。（英语）在纽约，（英语