房地产行业3月第二周周

维持增持分析师:翁非玉[e-mail]赵强[e-mail]行业与上证指数对比图-70%-50%-30%-10%10%03-0806-0809-0812-08房地产管理与开发沪深300相关报告：小阳春行情提前启动··················································2009-03-09春寒虽料峭，静待春来到··················································2009-02-09需求面因素继续改善，市场维持回暖··················································2009-01-09行业研究行业研究简报光大证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为投资决策的唯一因素。敬请参阅最后一页之重要声明。2009-03-16房地产管理与开发部分城市环比增幅放缓◇事件：房地产市场一周成交量回顾◆多数城市环比增幅放缓各城市每周成交量在经历了2月下旬至3月初的大幅上升后，上周部分城市出现了回落，另有部分城市的增幅放缓（见表1）.日均成交量继续向上环比增长的是杭州、南京、苏州、深圳，分别环比增长20％、10％、39％、15％。而上海、北京、天津则持平，无锡、青岛、长沙、武汉均是环比下降，降幅分别为－24％，－15％、－16％、－54％。从最近连续几周的走势看，回暖趋势显著的是深圳、天津、杭州、苏州、长沙、重庆。上海则是在连续2周放量后，在3月第一和第二周增幅有所放缓，北京和西安则出现了连续两周的下降。◆上市公司动态：2月销售数据相继出炉，保利推出增发预案从重点上市公布的2月销售数据的来看（见表2），万科环比增幅基本达到行业平均水平，招商地产月度销售匡算数据是环比大幅增长、金地环比增幅也达到132％，而保利增幅相对略低，有1月份基数较高的因素。由于招商地产对这次回暖更有弹性的存货结构、金地良好的产品设计开发能力，他们在这次回暖中成为较大的受益者。保利地产近期通过了募集80亿元的定向增发预案，大股东承诺以不超过15亿元现金认购。我们认为，如果该方案得以实施，对公司的投资和经营将产生重要的正面作用。降低公司的净负债比率。对老股东来说，也不会过分稀释权益。◆上海房展会印象我们上周参加了上海房展会，有以下几个观感：1.开发商热情不如往年，实际开馆面积只有2/3，可能也和一些开发商节约销售成本有关。2.看房人数量不少。3.无效供给多，一些外省市的盘比较多，比如海南、威海、苏州、昆山等地。即使是在上海的项目，多以中环以外、外环以外的郊区盘为主，这些郊区楼盘很难有依据回暖获得的提价空间。一些有区位交通优势的楼盘价格依然坚挺。◆投资建议：由于部分城市成交量增幅放缓，市场担心楼市的回暖是否会持续，我们认为3月的成交量高于2月不会有太大问题。我们对房地产股的投资建议仍维持月初发布的月报的观点，即成交量会有一个振荡反复但趋势上行的走势，房地产股票则由于前期涨幅较大，估值已偏高，面临短期调整的压力。22009-03-16房地产管理与开发表1：主要城市一周最新成交情况时间范围成交量同比环比单位说明上海3.9-3.1563113%0%套住宅日均成交套数杭州3.2-3.8141104%20%套商品房日均成交套数南京3.7-2.13254-1%10%套商品房日均成交套数苏州3.9-3.1516089%39%套商品住宅日均成交套数无锡3.2-3.8106-12%-24%套商品房日均成交套数北京3.10-3.16389117%-1%套期房住宅日均成交套数天津3.9-3.15365121%0%套商品住宅日均成交套数青岛3.2-3.8133137%-15%套商品住宅日均成交套数珠三角深圳3.7-3.132.75154%15%万方商品住宅日均成交面积广州Feb-0947.36105%3%万方新建商品住宅月成交面积武汉3.5-3.111224%-54%套商品房日均成交套数长沙3.1-3.74.7252%-16%万方商品住宅日均成交面积西安3.8-3.141.970%-5%万方商品住宅日均成交面积重庆3.2-3.87.03484%0%万方商品住宅日均成交面积长三角环渤海其他资料来源：各地房地局网站表2：四大房地产上市公司2月销售额与1月对比1月销售金额2月销售金额环比亿元亿元招商地产1.904.00111%万科21.9038.9078%保利13.7620.1947%金地5.0611.74132%资料来源：公司公告，项目销售数据32009-03-16房地产管理与开发长三角地区：上海图1：上海住宅日均成交套数及同比变动01002003004005006007008009001000Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-084.27-5.35.11-5.175.25-5.316.8-6.146.22-6.287.6-7.127.20-7.268.4-8.108.18-8.249.1-9.79.15-9.219.29-10.510.13-10.1910.27-11.0211.10-11.1611.24-11.3012.8-12.1412.22-12.281.5-1.111.19-1.252.2-2.82.16-2.223.2-3.8-100%-50%0%50%100%150%200%上海住宅日均成交套数同比变动资料来源：上海房地局网站，光大证券研究所南京：图2：南京住宅日均成交套数及同比变动050100150200250300350400Apr-07Jun-07Aug-07Oct-07Dec-07Apr-082008.4.1-4.104.18-4.245.2-5.85.16-5.225.30-6.56.13-6.196.27-7.37.11-7.177.25-7.318.8-8.148.22-8.289.6-9.129.20-9.2610.4-10.1010.18-10.2411.01-11.0711.15-11.2111.29-12.512.13-12.1912.27-1.21.10-1.161.24-1.302.7-2.132.21-2.273.7-3.13-100%-80%-60%-40%-20%0%20%商品房日均成交套数同比变动资料来源：南京房地局网站，光大证券研究所42009-03-16房地产管理与开发苏州：图3：苏州住宅日均成交套数及同比变动050100150200250300Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-084.7-4.134.25-5.15.9-5.155.23-5.296.6-6.126.20-6.267.4-7.117.19-7.258.2-8.88.16-8.228.30-9.59.13-9.199.27-10.310.11-10.1710.25-11.111.09-11.1511.23-11.3012.8-12.1412.22-12.281.5-1.111.19-1.252.2-2.82.16-2.223.2-3.8-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%日均成交套数成交量同比变动资料来源：苏州房地局网站，光大证券研究所无锡：图4：无锡住宅日均成交套数及同比变动020406080100120140160180200Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-0712.30-1.51.13-1.191.27-2.22.10-2.162.24-3.13.9-3.153.24-3.304.6-4.124.20-4.265.12-5.185.26-6.16.9-6.156.23-6.297.7-7.137.21-7.278.4-8.108.18-8.249.1-9.79.15-9.2110.6-10.1210.20-10.2611.3-11.0911.17-11.2312.1-12.712.15-12.2112.29-1.41.11-1.182.1-2.72.16-2.223.2-3.8-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%日均成交套数同比变动资料来源：无锡房地局网站，光大证券研究所52009-03-16房地产管理与开发杭州：图5：杭州商品房日均成交套数及同比变动050100150200250Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-084.28-5.45.12-5.185.26-6.16.9-6.156.23-6.297.7-7.137.21-7.278.4-8.108.18-8.249.01-9.079.15-9.219.29-10.510.13-10.2010.27-11.211.10-11.1612.1-12.712.15-12.2112.29-1.41.12-1.181.26-2.12.9-2.152.23-3.1-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%商品房日均成交量(套)同比资料来源：杭州房地局网站，光大证券研究所环渤海地区：北京：图6：北京期房住宅日均成交套数及同比变动0100200300400500600700Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-085.10-5.165.24-5.306.7-6.136.21-6.277.6-7.107.18-7.248.1-8.78.15-8.218.29-9.59.13-9.199.27-10.310.11-10.1710.27-11.0211.10-11.1611.24-11.3012.8-12.1412.22-12.281.5-1.111.19-1.252.2-2.82.16-2.233.3-3.9-100%-50%0%50%100%150%北京期房住宅日均签约量（套）同比变动资料来源：北京房地局网站，光大证券研究所62009-03-16房地产管理与开发天津：图7：天津住宅日均成交套数及同比变动050100150200250300350400450Jan-07Mar-07May-07Aug-07Oct-07Dec-07Feb-08Apr-085.26-6.16.9-6.156.22-6.287.6-7.127.20-7.268.3-8.98.17-8.238.31-9.69.14-9.209.28-10.510.13-10.1910.27-11.0211.10-11.1611.24-11.3012.8-12.1412.22-12.281.5-1.111.19-1.252.2-2.82.16-2.223.2-3.8-100%-50%0%50%100%150%200%新建商品住宅成交(套)成交套数同比变动资料来源：天津房地局网站，光大证券研究所珠三角地区：深圳：图8：深圳住宅日均成交面积及同比变动050001000015000200002500030000Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-085.2-5.85.16-5.225.30-6.56.13-6.196.27-7.37.11-7.177.25-7.318.8-8.148.22-8.289.6-9.129.20-9.2610.4-10.1010.18-10.2411.01-11.0711.15-11.2111.29-12.512.13-12.1912.27-1.21.10-1.161.24-1.302.7-2.132.21-2.273.7-3.13-200%-100%0%100%200