房地产行业发展解读

1房地产行业发展解读中国房地产行业的发展趋势中国房地产行业现状05年房地产在GDP的比重超过18.7%2002～2005房地产行业连续四年荣登中国暴利行业之首2002～2006福布斯中国富豪榜中，有房地产行业背景的占40％～50％以上近年来，来自房地产行业的税收收入占各地方政府税收总收入的45％～60％中国房地产行业的前景影响中国房地产行业发展的五大因素：1经济发展速度&城镇居民收入2城镇人口数量3城镇居民住房人均建筑面积4城镇旧房淘汰速度5社会经济体制市场化程度、政策宏观产业政策经济发展与房地产发展的关系可通过以下几个经济指标，判断房地产发展状况：GDP的增长人民的购买水平，房地产投资和GDP的比值，房价的增长率和GDP的增长率的比值，房价和租金的比值；房地产发展状况判断房地产业发展状况指标一：GDP增长率GDP增速与房地产发展的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展10%~15%飞速发展人均GDP增速与房地产发展的关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快2判断房地产业发展状况指标二：居民购买力水平大量数据表明人均可支配收入增长9.3%，每年就有10%的城镇居民进入中等收入家庭行列人均可储蓄余额的快速增长预示未来两、三年将是房地产快速增长的阶段在经济的不同发展阶段，房地产业的发展水平有所区别中国城镇居民人均可支配收我国城镇居民人均可支配收入历年增长情况入历年增长情况我国城镇居民人均可支配收入历年增长情况判断房地产业发展状况指标三：房地产投资与GDP的比值房地产投资__________GDP1..15%房地产泡沫问题将出现2.10-15%需警惕3.10%较为合理中国房地产投资历年增长状况01000200030004000500060007000800090001981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002人均收入(元)31993年的宏观紧缩导致了房地产业在1994年后投投资增长率和部分投资热点地区的房价大幅回落，直到1997年后才逐步复苏。可以发现，房地产投资的衰退明显落后于宏观经济周期。中国房地产投资历年增长状况在本轮经济增长周期中，投资拉动型特点特别明显。GDP增长受房地产投资依赖逐渐增大。自走出前一轮的产业发展周期后，房地产行业在国民经济中的支柱产业地位逐渐稳固。4判断房地产业发展状况指标四：房价增长率与GDP增长率的比值房价增长率/GDP增长率衡量市场风险少于1需要慎重1到2需要严重慎重大于2时有泡沫房价增长率/GDP增长率可以用来衡量房地产行业相对国家经济扩张的速度，该比率低于1被认为是合理的，在1-2之间则需高度警惕，如果超过2则说明存在泡沫的问题判断房地产业发展状况指标五：房价与租金走势对比租金代表真正的需求，当房价走势与租金走势背道而行的时候，说明房价的上升是有泡沫的城镇人口增长促进房地产业发展中国的水、电、石油、水泥、钢材等资源、能源的消耗量位居世界前列，城市化进程快速推进城市化率的快速提高使城镇人口数量不断大量增加城镇居民人均住房使用面积中国城市化进程02000040000600008000010000012000014000019781989199219951998200120040.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.00总人口城镇人口城市化率5城镇居民人均住房使用面积国外房地产业经验表明，城镇居民人均住房建筑面积达到30平米以上，房地产行业将进入相对饱和期，发展速度缓慢2003年我国城镇居民人均住宅使用面积仅17.8㎡2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24㎡左右（建筑面积30㎡左右）经济体制市场化程度及政策宏观产业政策24.420.517.842.527.532.522.50510152025303540452000201020202030中国美国美国1940年1950年1960年1970年平方米/人62005年出台的各项调控政策，以限制价格的涨幅、打压投资炒房为主，目的在于规范楼市、平稳房价、遏制投机，发挥了一定的作用，但总体来看收效不显著。城镇旧房淘汰速度1978年，全国城镇住宅淘汰面积只有303万平米，2000年增加到4377万平米，年均增长17％2005.42005.3“旧旧旧”旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧“旧旧旧”旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧20旧旧旧旧30旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧“旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧”旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧2005旧6旧1旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧2旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧2005.5旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧2006旧4旧28旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧0.27旧2006.42006.5旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧2006.3旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧050010001500200025003000350040004500500019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000淘汰面积（万平方米）7中国房地产行业的前景通过对以上几大因素，你如何看待中国房地产行业的发展前景?