房地产行业研究和股价变动模式

房地产行业研究和股价变动模式华泰证券资产管理上海总部李强一、房地产行业的发展状况：启动住房商业贷款对99年后的房地产行情，起了重要作用。这一轮房地产消费以住宅消费为主，个人是消费主力军，2001年个人购房占住宅销售的92%以上。住房贷款改变了市场资金的结构与性质，信用消费成为居民购房的主流。使得这一次房地产行情与99年之前有很大的区别。表一：商品房成分构成：单位：万平方米房屋平均销售面积住宅经济适用房办公楼商业用房19979012.207864.301211.9341.40634.10199812185.3010827.101666.5400.6810.8199914556.5312997.872701.31403.431003.17200018637.1316570.283760.07436.981399.31资料来源：2000年之前来自《中国统计年鉴》，2001年数据来源《2001年12月国房景气指数》。（下同）1、动住房商业贷款，促进房地产行业发展。98年之前，我国城市居民住房消费的主要是通过单位福利的形式，阻碍了住房消费市场化的形成，居民个人购买力处于被压抑状态；98年政府取消福利分房，启动住房贷款，个人的购房潜力得到极大的释放。截至2001年末，据人行的数据显示，全国个人住房贷款余额5068亿元，2000、2001年连续两年按揭比例在70%以上，贷款购房已经成为住房消费的主要手段，个人住宅消费比例迅速上升到92%以上。近期国务院发展中心的报告称住房、汽车的消费正在成为经济发展的主导产业。金融手段的介入，是这一轮房地产业发展的重要特色。另外，二手房市场的逐渐发展、完善，房屋租赁市场和中介的兴起，对增加市场需求，也起到了积极的作用。上海市2001年存量房的交易面积1422.4万平方米，基本接近新房市场的销售面积，交易金额338.3亿元，增长105.8%。2001年是房地产业的黄金时期，在全国其他的大多数行业面临需求不足或竞争加剧、利润微薄的情况下，房地产销售取得了骄人的业绩。在利好政策的刺激下，居民购买力的到了极大的释放，全国房地产2001年资金来源累计为7378亿元，增长29.8%，完成土地开发面积1.45亿平方米，增长40.9%，全年商品房竣工面积2.73亿平方米，增长16.4%，全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，增长5.8%，2001年，全国房地产开发新开工面积为3.59亿平方米，同比增长27.2%，同时去年全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%。2、房地产行业的近况和存在的问题：从过去几年房地产行业的发展来看，房地产资金来源、完成土地开发的面积、完成投资的金额、商品房销售面积、商品房销售价格都有相当的增长幅度。但我们注意到，相对于商品房销售价格（增幅5.8%）、销售面积（11.64%）增幅趋稳或回落的情况，土地开发面积（40.9%）、资金来源（29.8%）、累计完成投资（25.3%）、新开工面积（27.2）的增幅有继续扩张的趋势。可能存在的问题：房地产行业和其他的传统行业一样，在市场化的过程中，仍保留了一些计划经济的痕迹，在土地转让、政府管理等环节，非市场化的因素仍在起作用。尤其是土地资源在房地产开发中的绝对的重要性，在这一环节的“寻租”现象，阻碍了行业的健康发展，也使行业中大小公司林立，无法实现有效的竞争。没有形成行业的有效门槛，房地产蜕变成资金加土地的商品。2000年后，由于大多数行业的竞争加剧，缺乏有效需求，而房地产行业利润较高，市场容量很大，致使大量资金从其他行业流向房地产。海尔、联想、新希望、宝钢等大公司纷纷投资房地产开发，加大了市场供应。拉动因素的相对单一，有潜在的风险。政府取消福利房制度和启动住房金融，是这次房地产行业的发展主要动力来源。通过住房贷款，积压的购房潜力在短时间内得到极大的释放，促成了住房消费的火爆。相对来说，前期购房者属于经济比较富裕的居民，有贷款支持就可以形成现实的购买力。但是，这种购买力是否能够持续，就值得怀疑。住宅市场火爆，大量资金流入房地产行业，由于房地产开发具有时间长、资金投入大等特点，新增资金不能立即形成现实的供给。这些新增资金将在未来上是，也增加了行业的风险。商品房价格与居民收入脱节。北京的商品房价格相当于居民11—13年的收入，这样的价格使大多数居民望楼兴叹。2001年全国平均市场价格2226元/平方米，今年1—3月份商品房平均销售价格2388元，北京、深圳、上海更是在3000--4000元以上，房地产开发商在小区环境、配套设施用足心思。中央电视台曾就京、沪、深三地房地产市场进行调查，40万元可以买到什么样的房子，结果是在北京几乎买不到像样的商品房，在上海则要选择例如莘庄之类偏远的地区，在深圳可以买到小房子。而40万元，一个普通的居民家庭，则要积攒多年。3、对房地产行业近期的展望：房地产行业在将来还将取得大发展，这几乎毫无疑问。但就近起来看，存在行业竞争加剧的可能。数据显示，房地产市场的大发展，导致房地产供给的增长，资金从其他行业流向房地产市场，加剧了房地产行业的竞争。2002年3月国房景气指数报告显示房地产价格已经回落。预计以后的房地产行业竞争还会加剧。房地产销售价格的回落与投资的扩大，透露出行业发展的隐忧。2002年1—3月份房地产开发投资的主要数据：(数据来源：中国房地产报)全国房地产开发面积、销售面积主要指标实际完成比去年同期增减自年初累计去年同期绝对数+-%一、土地开发面积1本年购置土地面积（万平方1993.551858.98米）其中：地方企业2完成土地开发面积（万平方米）其中：地方企业二、商品房建筑销售面积1施工面积（万平方米）其中：新开工面积2竣工面积（万平方米）3销售建筑面积（万平方米）三、商品房竣工价值（亿元）四、商品房销售额（亿元）其中：销售给个人3852.533670.921714.141511.1840784.297744.982050.902152.66267.27514.03433.311924.821237.371209.1033741.246142.251698.021828.72216.21440.65366.601746.10476.77302.087043.051602.73352.88323.9451.0673.3866.7193.290.738.525.020.926.120.817.723.616.718.22002年1季度经济实用房的投资为48.97亿元，占投资总额的5.3%，统计数据没有给出去年同期的数据，说明2001年度对经济实用房的投入更小。房地产市场的火爆，不仅推高了房价，也拉动了对房地产的投资进一步放大。但政府不得不面对这样的现实：为数众多的中低收入阶层买不起房，在此压力之下，政府有可能大力推广经济实用房。政策的后果是提高了房地产市场的供给，加剧市场的竞争。前期房地产开发商的市场定位趋于雷同：中端市场，即房价属于中等或稍微偏高，房型、面积、品质中等。在今后一段时间，购房的主体可能发生变化，由前期的中高收入群体向低收入群体和富人群体转变。富有的群体，将购房目标定在高档房产上，低收入群体（占最大多数）将无法承受目前的高房价，不能支撑起中端房地产市场，对房屋的需求向高端市场和低端市场转移。在将来竣工的房地产将会出现目标客户趋同，产品相似的局面，一旦市场购买力不足，竞争必然加剧，降价将不可避免。4、影响房地产发展的因素：影响房地产市场发展的因素很多，其中市场信心是以前比较忽视的一个。买涨不买跌，是居民的普遍心理，毕竟房地产是一笔大投资，谁也不愿意看到投资的房子大比例的缩水。在房价上涨的过程中，居民反而购房踊跃，但房价一旦下跌，会极大的影响居民的购房热情。在媒体上对房价不停的讨论，暗示房价的高启，对房地产市场会造成不良影响。房价缩水，极有可能成为房地产市场走入冬天的先兆。密切关注房改政策、住房贷款和新的金融工具开发的动向。这类因素的变化，会改变资金供给的成本和数量。例如，住房贷款证券化的进程。经济形势的发展最终对房地产市场造成影响，其他行业的不景气，会削减房地产客户的购买力。例如IT、金融行业的滑坡，对房地产市场已造成影响。对经济增长形势的判断，可以跟踪消费物价指数、居民收入等指标。二、房地产上市公司二级市场的统计：6月20日房地产行业股票指标：指标总股本流通A股每股收益每股净资产6.20日收盘价市盈率净倍率房地产行业平均30100.9611441.730.132.5111.6868.477.30沪市证券平均55541.3011777.380.172.669.354.73.50资料来源：利多系统统计时剔除了亏损的公司房地产行业的上市公司规模和业绩差异都比较大，深圳早期上市的房地产公司，深万科发展壮大，有多家公司陷入亏损，上海的房地产公司大多得到政府的支持，北京的房地产公司大部分是通过借壳上市。2001年有9家公司亏损，占样本公司的21%。从股价总体运行来看，房地产行业的市盈率长期在市场平均的市盈率之上。行业平均的股本规模与市场差不多，6.20日收盘价11.68元，高于市场平均的9.3元。行业市盈率68倍，净倍率7.3倍，高于市场平均的55、3.5倍。房地产行业股价总体比市场高估，原因有：1行业公司业绩差异大，有相当一部分公司亏损或微利，2行业公司的重组行为不断，非上市公司通过借壳上市、或房地产业上市公司重组进入其他行业。三、房地产公司的股价运动模式：从目前股价的统计分析，找出影响股价定位的主要因素；通过分析，仅有三个变量通过检验，x2流通股，x5每股净资产，x7总资产收益率。Y=10.77802-0.00022337x2+1.10017x5+0.56589x7公司股价低于估计值最大的前十名是：珠江实业、湖北车桥、深长城A、阳光股份、光彩建设、珠江控股、东华实业、深振业A、天房发展、世贸股份；统计还发现，次新股定位大部分偏高，其中有4家公司的估计值比实际股价低3元以上。通过重组进入房地产的公司：股票名称代码总股本流通股新入主大股东金融街40212590.644800北京金融街建设集团世纪中天54032681.1511288.17世纪兴业投资ST中福59229440.478730.82神龙企业集团阳光股份60820860.029750.08首创阳光房地产广西斯壮71613712.277796.06广西开发投资湖北车桥76010932.235183.1嘉利恒德房地产ST沈新开600167190007000南科集团宝华实业600175106684068天鸿宝业先锋股份60024692003000万通房产运盛实业60076734101.029674.46香港太平协和天创置业60079199003300天创房地产世茂股份60082323644.4811315.9世贸投资浙江创业60084013975.146442.03新湖集团可能通过重组退出房地产行业的公司：股票名称代码总股本流通股深物业0011541799139深中侨0047120403292深万山0049136824472St中福0592294408730深天地0023138759139过去两年内的最大涨幅：股票名称代码总股本流通股过去两年的最大涨幅世纪中天54032681.1511288.176.8阳光股份60820860.029750.085.25运盛实业60076734101.029674.464.3金融街40212590.6448004.05深万山Ａ4913682.924472.363.71深深房Ａ29101166147843.25深华源Ａ148964.674522.042.97中远发展60064144786.617766.432.8北京城建60026660000150002.55渝开发Ａ51411754.294324.322.5莱茵置业55811716.445050.442.45深天地Ａ2313875.624619.122.16宝华实业6001751066840682.07ST中福59229440.4787