房地产贷款与税费

西北区职前培训之房地产基础知识课程编号：50002西区职前培训之房地产基础知识课程编号：50004培训讲师：刘永安课程内容•税费讲解•商业贷款及公积金贷款税费知识详解•印花税（暂时免征）•契税•营业税•个人所得税•土地增值税•土地出让金•综合地价款•详细内容可参考店面经纪人学习手册名词诠释契税是土地.房屋权属转移时向承受着征收的一种税收营业税(含城建.教育费附加)是对在我国境内提供应税劳务.转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税.个人所得税是对个人(自然人)取得的各项所得征收的一种所得税.中国的起征点为2000元.土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。综合地价款收取标准为：(经济适用住房的实际购房价款-该家庭最高购房总价标准)×10%如何区分普宅与非普宅一.单套建筑面积在140平米(含140平米)以下二.小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上三.实际成交价低于同区域“享受优惠政策住房(见备注)”平均交易价格的1.2倍以下。满足以上三个条件为普通住宅，不符合以上三点中的一项或多项属于非普通住宅）备注:“享受优惠政策住房平均交易价格”三环内258万;三环至四环210万;四环至五环198万;五环以外120万.(同区域内高于此价格为非普宅)二手商品房的交易双方税费缴纳明细表税种及定义购买方出售方契税90(含)以下成交价×1%90-140(含)成交价×1.5%(以上均适用于首套购房)140以上成交价×3%(非首套购房成交价×3%)营业税(5.5%)普宅:满五年免征未满五年全额×5.6%非普宅:满五年差额×5.6%未满五年全额×5.6%个人所得税满五年:免交（业主名下唯一房产,否则不免）未满五年:成交价×1%或差额×20%产权登记费(制本费)普宅:80非普宅:550已购公房交易双方的税费缴纳明细表费用明录购买方出售方契税90(含)以下成交价×1%90-140(含)成交价×1.5%(以上均适用于首套购房)140以上成交价×3%(非首套购房成交价×3%)营业税未满五年:全额×5.5%满五年:免征个人所得税满五年:免征未满五年:成交价×1%或差额×20%土地出让金成本价×建筑面积×1%当初卖方以优惠价或标准价购买,由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付产权登记费普宅:80非普宅:550二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表费用明录购买方出售方契税90(含)以下成交价×1%90-140(含)成交价×1.5%(以上均适用于首套购房)140以上成交价×3%(非首套购房成交价×3%)营业税普宅:免征非普宅:满五年差额×5.5%未满五年全额×5.5%综合地价款08年4月8日前:成交价×10%08年4月8日后:差额×70%产权登记费80经济适用房上市出售新政解读京建住[2008]225号分界点08.04.08文件下发5年内不得出租出借只能自住；如需转让，只能通过摇号或回购老房老政策衡量标准：文件下发前已经取得产权证或契税完税凭证新房新政策衡量标准：文件下发后取得房产证或契税完税凭证5年内不得出租出借只能自住；如需转让，只能通过摇号或回购5年外按原购房价和出售价格价差*70%补交土地收益金5年外按成交额*10%交综合地价款例题2010年10月,王小姐通过中原地产公司全款购买了李先生一套金雅园的二手商品房,产权证下发时间为2005年6月,房屋面积165平米,原购房价130万，成交总价500万元.那么王小姐和李先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？评估价18000元/平米地区指导价5600元/平米避税与不避税的比较避税前税种计算金额1.营业税(500万-130万)×5.5%2035002.个人所得税免征3.契税(买方)500万×3%150000合计353500避税后1.营业税(5600×165-130万)×5.5%02.个人所得税免征3.契税(买方)5600×165×3%27720合计27720二手房交易税费判断三步走第一步:首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房;第二步:以房产证/契税完税凭证时间孰先原则，看是否满五年；第三步:以面积、总价、容积率，判断是否是普通住宅。成本价房本契税票成本价原购房合同旧房本抵押章新房本抵押章旧房本填发日期新房本填发日期贷款知识详解付款方式商业贷款详解公积金贷款详解付款方式•全款,就是一次性付款•贷款分为两种：商业贷款公积金贷款相关名词•成交价•过户指导价•银行评估价•网签价•原始购房价•差额名词诠释•1.商业贷款:又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。目前北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。•2.公积金贷款:指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。•3.组合贷款:符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人怎样计算商业贷款额•什么是评估值贷款的成数怎样算首付款•怎样算月还款还款的利息怎样算•系数如下：年限1年.10年.20年•贷款的年数,房龄加贷款年限不超过40年•不分男女最高可贷到70岁下浮15%基准利率上浮10%年利率本息本金年利率本息本金年利率本息本金5.151一次性还本付息6.06一次性还本付息6.666一次性还本付息5.61109.07129.696.6114.06137.887.26117.45143.335.6169.4188.226.675.1596.447.2679.10101.91贷款所需材料买方和配偶需提供资料：身份证，户口本，暂住证，婚姻关系证明，收入证明，营业执照副本复印件加盖公章，最高学历证明，工资流水，还款账户。卖方：身份证，户口本，婚姻关系证明，房产证，原始购房协议，及配偶资料，收款账户。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。贷款时需查验购买方提供材料复印件的原件例题2010年10月,王小姐预通过中原地产购买李先生一套金雅园的二手商品房,该房产权证下发时间为2005年6月,房屋面积165平米,原购房价130万，成交总价500万元.王小姐考虑以贷款形式购买,那么王小姐和李先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？(按二套计算)评估价18000元/平米地区指导价5600元/平米贷款计算方法•18000x165=297万(评估总价)•297万x0.5=148.5万（贷款数额）•500万(房款)–148.5万=3515000（首付）税费•(297万-130万)x5.5%(营业税)=91850元•个人所得税:免征•297万x3%(契税)=89100元合计:180950元每月还款数额和利息•148.5(贷款额整万位)ｘ（上浮10%)79.10(20年利率上浮10%本息系数)=11746.35（月供）•11746.35ｘ12月=140956.2（1年还款额）•140956.2ｘ20年=2819124（共计还款额）•2819124－1485000=1334124（总利息）注意事项判断是否有税•央产房交税以第一次票据为准•公房交税以房本填发日期，购房收据日期，购房合同日期为准•商品房交税以契税票填发日期，房本填发日期为准公积金贷款•国管与市属公积金的区分：国管公积金：借款人所在单位为中央直属或下属单位的，缴纳的公积金为国管公积金，一般缴存银行为建设银行。市属公积金：借款人所在单位为北京市属单位的，缴纳的公积金为市属公积金，一般缴存银行为工商银行、交通银行等。公积金贷款•公积金最高可贷金额：1、市属公积金：月个人缴存在550元贷款年限在30年的正常可贷款80万元，如经过评级到达AA可贷款92万元，AAA为104元2、国管公积金：主要依据住房公积金缴存状况、收入情况、个人信用状况等因素，对借款申请人进行信用评级，并根据评级结果，实行分类管理，被评定为A级的借款申请人，最高贷款额度可在基准额度上上浮30%；被评定为B级的借款申请人，可在基准额度基础上上浮15%（申请信用评级的借款人应前往国管分中心业务受理柜台，按照国管分中心信用评级有关规定提交相关书面材料，并经面谈确定）公积金贷款•北京市公积金贷款需连续缴存12个月以上方可申请•系数如下:5年年利率4;6年以上年利率4.5.5年184.17,十年103.64,十五年76.5,二十年63.26二十五年55.58.三十年50.67•贷款的年数,房龄加贷款年限不超过47年•男女上限70周岁公积金贷款•所需相关费用过户费:2000评估费:1500担保费:3000公积金管理中心手续费:0.3%公积金贷款所需材料借款人（买方）需提供资料：•借款申请表•身份证或有效身份证明•户口本首页、本人页及变更页•有效居住证明•结婚证或婚姻关系证明•离退休证明•收入证明•最高学历证明公积金贷款所需材料更多详情请登录北京住房公积金网,王小姐通过中原地产公司又购买了王先生一套位于永乐东区的标准价已购公房,产权证下发时间为2009年.建筑年代80年.购房合同90年.房屋面积70平米,总价100万元.那么王小姐和王先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费公积金计算房屋标准价的评估价:9000元公积金贷款•9000(地区评估值)x70平=63万（评估数）63万x0.5(贷款成数)=315000元（贷款数额）•100万(房款)–31.5万（贷款数额）=68.5万（首付）100万x3%(契税)=30000元契税1560x70平x7%=7644元土地出让金已购公房免征营业税及个人所得税