房屋所有权

第三章房屋所有权§1建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的涵义有关建筑物区分所有权有不同的观点，大致有三种：一元论是区分所有权人对区分所有建筑物的专有部分享有的权利，即专有所有权；另一种观点认为是全体区分所有权人所共有，即共有权说。二元论是由专有部分专有权与共有部分共有权共同组成而形§1建筑物区分所有权成的一种权利。三元论是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权及因共同关系而产生的成员权三要素构成的一种特别所有权。一元论的观点是不科学的。区分所有与共有是不同的：（1）共有是某项财产为数人所有，所有权主体为数人它不是一种特殊的所有权形式；（2）共有是一个所有权客体，而区分所有的客体是数个；（3）共有关系的成立§1建筑物区分所有权和解散必须由全体共有人达成协议；区分所有权的转让无须经其他区分所有人同意。三元论的观点也是不科学的。（1）区分所有权是一项物权法上的制度，有关区分所有人之间订立管理规约或住户章程应由合同法调整；（2）区分所有人间因共同关系所产生的成员权，是基于财产共有而形成的一种共有关系，它不涉及身份法上的问题；（3）从实践看，若区分所有权包括成员权的话，区分所有人在处分其单独所有部分时，必然涉及其成员资格问题，需征得其他人的§1建筑物区分所有权同意，这将人为地增加产权纠纷，也不利于交易。我个人赞同第二种观点。在实际中，我国已采用了建筑物区分所有权的做法。如在计算产权面积时，已采用了区分所有的一些理论。建筑面积（产权面积）=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积其中：套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积共有建筑面积包括幢、功能、本层共有建筑面积业主的建筑物区分所有权(物权法规定）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。§1建筑物区分所有二、特征与种类1、特征复合性专有权的主导性一体性权利主体身份的多重性2、种类纵切型区分所有权是指一般连栋式或双并式分间所有建筑物。§1建筑物区分所有权横切型区分所有权指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别由不同的人所有的建筑物。混合型区分所有权三、专有部分及专有权1、涵义及构成要件专有部分是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物部分。专有部分的存在是区分所有权成立的基础。构成专有部分须具备三个条件：§1建筑物区分所有权构造上的独立性也称物理上的独立性，是指各区分部分有客观明确的事实区分，即一专有部与另一专有部分须在建筑构造上能客观地区分其范围。利用上的独立性利用上是否具有独立性，依以下标准判断：一是单独使用，即指建筑物区分部分无须借助其他辅助部分，即可独立使用。可否单独使用，通常是以该区分部分有无独立出入门户为判断要素。二是独立的经济效用§1建筑物区分所有权形式的独立性即通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。但它是以构造上和利用上的独立为基础的，若构造上和利用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也不存在2、专有部分的范围有四种不同的观点：第一种观点认为，专有部分由墙壁、地板、天花板所围成的空间。第二种观点认为，专有部分为达到墙壁、天花板或地板等境界部分厚度的中心线（即壁心说）。§1建筑物区分所有权第三种观点认为，专有部分包含墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分（即表层说）。第四种观点认为，在内部关系上，从表层说；在外部关系上，如买卖、保险、抵押等关系上，从壁心说。上述四种观点，以第四种观点为通说。实际上其主要分歧在于：究竟应将墙壁等部分视为专有部分，或将墙壁等部分分割成二部分，而成为不同的专有部分。我认为，共有墙壁既应作为共有财产，又应作为专有财产来对待。§1建筑物区分所有权3、专有权是指建筑物区分所有权结构中单独所有权要素，区分产权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。四、共有部分及共有权1、含义及构成共有部分主要包括三方面：建筑物的基本构造部分全体区分共有人共有的部分，如消防设施、公共设施仅为部分区分所有人共有的部分,如楼梯、走廊等共有权按其成立可分为法定共有权和约定共有权。§1建筑物区分所有权法定共有权是对在性质上和构造上属于维持建筑物牢固及安全的必要部分所享有的共有权；约定共有权是指区分所有人通过规约约定在专有部分上所成立的共有权上述区分的意义是：法定共有权的行使，必须依本来的用途行使；而约定共有权的行使可适当变更约定的共有部分本来的用途。共有权既可以按份共有，也可以是共同共有。既可是全体共有权，也可是部分共有权。2、建筑物区分的共有权与一般共有权的区别从主体上看，区分共有人的身份具有复合性，而后者§1建筑物区分所有权其身份单一；从客体上看，区分共有较广泛，后者的客体一般限于一项财产；从内容上看，前者较广泛，而后者较简单；从种类上看，前者可依不同标准有不同的划分，如法定共有和约定共有，全体共有和部分共有等；后者仅按份共有和共同共有；从权利变动上看，区分共有权的变更、灭失取决于专有权的变更、灭失；后者取决于共有人的独立行为；§1建筑物区分所有权前者随专有权转让而转让时，其他区分所有人无优先购买权，后者一般有优先购买权；从标的物的分割上看，区分共有的标的物不得请求分割，后者可请求分割。3、区分共有权中的几个特别问题屋顶平台的归属有二种观点：一是认为应属顶楼住户所有权的范围；二是应归区分所有人共有。我认为，若没有特别规定，应归全体区分所有人共有§1建筑物区分所有权地下停车场的所有权和使用权地下停车场不同于一般的空间，它可以成为所有权的客体，但地下停车场在建筑物内已形式了一定的空间，且范围明确，可以作为特定物，而单独成为所有权的客体。它是归区分所有权人共有，还是归开发商所有？我认为，主要看其成本是否摊入到房屋的成本中。关于其使用权问题，从国外来看，停车场按住户的居住单元予以分配，将其设定为供该居住单元全体住户专有使用，这实际上是一种物权。我国现行立法尚未§1建筑物区分所有权规定，停车场的使用一般由住户与开发商通过合同约定这种债权性的权利，其住户的权利难以保障。因此，法律应明确规定住户享有地下停车场的使用权。物权法的规定：建筑物基地建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。§1建筑物区分所有权基地土地使用权建筑物基地使用权是一种抽象的权利，但其权利行使的前提是对土地的实际占有，所以基地使用权是建筑物权利的一个重要组成部分，因而基地使用权应归全体区分所有权人共有。《物权法》规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。§1建筑物区分所有权4、共有部分的专有使用权专有使用权的客体包括：建筑物的共有部分，如地下停车场、外墙、屋顶平台；与某些区分所有人专有部分连在一起的共有部分如庭院.专有使用权的设定（1）根据区分所有人的合意而产生；（2）房地产开发商作为公寓大厦的原始让与人在出售时，保留了某一部分的所有权（如地下停车场）；（3）区分所有人可将某些共有部分提供给区分所有人以外的其他人使用。专有使用权的性质一种观点认为，专有使用权在性质上为租赁权；另一种观点认为，专有使用权在性质上为地役权。我认为，依合同所设定的专有使用权是一种债权。物业共有部位、共有设施设备设定专有使用权，应经业主大会的同意，所获收益应归全体业主所有，用于补充专项维修基金。../房地产产权产籍管理.ppt#19.案例12§1建筑物区分所有权五、地价的分摊问题按建筑面积分摊某部分应分摊的地价数额=[土地总价值÷总建筑面积]×该部分的建筑面积某部分享有的土地份额=该部分的建筑面积÷总建面这种分摊方法的优点是简单、可操作性强；但缺点是显而易见的。../教学案例2.ppt#11.例1按房地产价值分摊某部分应分摊的地价数额=[土地总价值÷房地产总价值]×该部分房地产价值§1建筑物区分所有权某部分享有的土地份额=该部分的房地产价值÷房地总价值../教学案例2.ppt#12.例2这种分摊方法克服了不同楼层价格不同却分摊了等量地价的弊端；但也存在各层建筑物价值不等的缺点。从理论上说，各层建筑物价值应相等，各层房地产价值不同，是由土地立体空间位置不同造成的。按土地价值分摊某部分享有的土地份额=[该部分的房地产价值-该部分建筑物价值]÷[房地产总价值-建筑物价值]§1建筑物区分所有权某部分应分摊的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值=该部分房地产价值-该部分的建筑物价值这种分摊方法简单，但土地价值是不断变化的，是否需要随地价的变化重新进行地价分摊？教学案例2.ppt#13.例3../房地产产权产籍管理.ppt#16.【案例10】§1建筑物区分所有权六、住宅专项维修资金1、住宅专项维修资金的性质住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。§1建筑物区分所有权业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用，它是保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用而专门设立的一项特别专项基金。2、住宅专项维修资金的使用住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。§1建筑物区分所有权3、住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照以下规定分摊：（1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；§1建筑物区分所有权（3）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；（4）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。§1建筑物区分所有权[案例介绍]某住宅小区业主李某住该小区B幢1单元顶层，该小区为10年前开发建成的。2009年房屋屋顶出现渗漏，导致无法居住，李某在购房时缴纳了维修资金。李某向物业管理公司提出要求用住宅专项维修资金进行维修，物业管理公司说他们手里并没有用于维修房屋共用部位的资金，无能为力，经了解该小区的住宅专项维修资金未划转给该小区业主大会管理。李某可不可以申请使用专项维修资金？§1建筑物区分所有权4、住宅专项维修资金管理住宅专项维修资金