房屋登记一百问，律师实务

房屋登记一百问房屋登记一百问目录第一章登记簿的性质和功能1、什么是房屋登记簿？………………………………………12、房屋登记的作用是什么？…………………………………13、房屋登记簿和房屋权属证书之间有何关系？……………24、房屋登记簿包括哪些内容？………………………………35、房屋登记簿与房屋登记档案有何区别？…………………36、房屋登记簿应怎样进行查询？………………………………47、签定购房合同并经公证能否替代房屋登记？………………58、哪些房屋登记需要发证？哪些房屋登记只需发登记证明？………………………………………………………………5第二章房屋登记基本原则9、房屋登记程序为什么要求当事人提出申请后才能启动？…………………………………………………………………610、权利人提出房屋登记申请时，登记机构将对哪些事项进行审查？………………………………………………………711、什么是房地权利一致原则？………………………………812、房屋登记为什么要实行属地管理？………………………813、在房屋登记中为什么要求当事人共同提出申请?………9第三章登记申请人14、哪些情形可以由当事人单方提出房屋登记申请？………915、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登记申请？……1016、未成年人的房屋，如何办理权属登记手续？……………1117、未成年人申请房屋登记，如何保证未成年人的利益？…1118、外籍人士如何在我国境内办理房屋产权登记？………1219、房屋登记是否可以由当事人委托代理人申请？…………13第四章登记程序20、房屋登记的一般程序是怎么规定的？……………………1321、房屋登记机构将申请事项记载于房屋登记簿之前，申请人是否可以撤回登记申请?…………………………………1422、房屋登记程序中，登记机构将在哪些情形下进行实地查看？…………………………………………………………1523、房屋登记的类型包括哪些？………………………………1624、当事人申请房屋登记时，登记机构将对哪些事项进行审查？…………………………………………………………1625、遗失补证程序在《房屋登记办法》中有何新规定？……1726、登记程序中“记载于登记簿”有什么重要意义？………1827、房屋权利人怠于申请房屋登记是否可以由他人代位申请?……………………………………………………………18第五章、房屋基本状况登记28、什么是房屋登记的基本单元？……………………………1929、登记机构为什么要以楼盘表为核心建立登记制度？……2030、权利人能否对阁楼、车库、地下室等作为房屋主体的附属设施进行产权登记？………………………………………2131、在房屋权属登记中，对申请登记的房屋面积有无最小的限定?……………………………………………………………2132、房屋登记时所记载的面积是套内面积还是建筑面积?………………………………………………………………2233、在办理初始登记时，房屋自然状况和《建设工程规划许可证》上记载的内容不一致怎么办？…………………………2334、业主共有部分包括哪些部分？…………………………2435、业主共有部分如何登记？…………………………………2536、房屋登记时，确定房屋用途的依据是什么？分哪几种？………………………………………………………………2637、联合建房过程中，建设单位和土地使用权人不一致能否登记？……………………………………………………………27第六章房屋权利状况登记38、购买房屋不办理房屋登记有何风险？……………………2839、新建商品房为什么要办理初始登记以后才能办理转移登记？…………………………………………………………2840、哪种情形的房屋不能予以登记？…………………………2941、房屋所有权证书遗失后未及时补领，该房屋所有权人去世后如何办理补证手续？……………………………………3042、购房人可否借用他人的名义购房？………………………3043、继承的房屋是否一定要经公证才能办理房屋转移登记？…………………………………………………………………3144、哪些事项必须经公证才能办理房屋权属登记？…………3345、权利人委托他人办理产权登记，委托书是否一定要公证？………………………………………………………………3446、继承、赠与等行为能否由“律师见证”代替“公证”办理房屋转移登记手续？………………………………………………3447、孙子女继承爷爷奶奶遗留的房屋有几种方式？…………3548、购置房屋产登记簿上是否可以记载未成年人的名字？………………………………………………………………3649、父母以未成年人名义购买商品房的能不能办理抵押或转移登记？………………………………………………………3750、房屋拆迁补偿时，如原产权人已去世，该房屋的产权如何登记？…………………………………………………………3851、对属于夫妻共有的房产，登记在单方名下有什么弊端？………………………………………………………………3852、夫妻在婚内购买的房屋登记在一方名下属于个人财产还是夫妻共同财产？……………………………………………3953、夫妻在婚姻存续期间应如何办理房屋转移或抵押登记？………………………………………………………………4054、是否可以凭“夫妻约定房屋产权归单方所有的承诺书”办理房屋登记？这种承诺书是否要经过公证?………………4155、夫妻关系存续期间，配偶中一方死亡，房屋能由未亡的一方直接办理房屋转移登记吗？………………………………4256、房屋登记在夫妻一方名下，出现不利于另一方的情形时，怎么办？………………………………………………………4257、离婚协议或离婚判决上写有“将某某房屋给某人”的条款时，申请人应当如何办理房屋转移登记？…………………43第七章、房屋其他状况登记58、什么是期房按揭？…………………………………………4459、申请房屋抵押权登记是否需要提供土地使用权证？……………………………………………………………4560、房屋抵押权登记中对提交的抵押合同和主债权合同有哪些要求？………………………………………………………4561、当事人可否约定房屋抵押权的存续期限并要求登记机构予以记载？……………………………………………………4662、房屋已设立抵押权后，是否还能再设定抵押权？………4663、什么是最高额抵押？……………………………………4764、以房屋设立最高额抵押权申请登记应当注意哪些事项？……………………………………………………………4865、什么是在建工程抵押？…………………………………4866、什么是预告登记？………………………………………4967、哪些情形可以申请预告登记？…………………………5068、预告登记的有效期是多长？……………………………5069、预告登记期限届满能否直接转为本登记？……………5070、办理预购商品房预告登记应提交哪些资料？…………5171、什么是地役权？…………………………………………5172、什么是更正登记与异议登记？…………………………5273、申请更正登记应提交哪些资料？………………………5274、房屋登记机构是否可以依职权进行更正登记？………5375、利害关系人认为房屋登记簿记载事项错误而权利人不同意更正应当怎么办？…………………………………………5376、人民法院查封房屋是否要到房屋登记机构办理登记？……………………………………………………………5477、人民法院是否可以对未进行房屋所有权登记的房屋进行查封？…………………………………………………………5478、正式查封与预查封的期限是多长？……………………5579、什么是轮候查封登记？轮候查封登记的顺序如何确定？……………………………………………………………55第八章集体土地上房屋登记80、集体土地范围内房屋转让不能违反哪些限制性规定？……………………………………………………………5681、集体土地上房屋初始登记应提交什么资料？应如何办理？……………………………………………………………5682、夫妻只有一方是农村集体经济组织成员，能否将其在村集体土地上共同建造的房屋登记在夫妻双方名下？…………5783、请问集体土地上房屋转移登记与国有土地上房屋转移登记有什么不同？………………………………………………5884、应由什么单位出具申请人需提交的“属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”？………………………………5985、农村集体土地上的宅基地使用权及该土地上建造的房屋，能否设立抵押?………………………………………………5986、集体土地上房屋办理初始登记，为何要进行公告？……………………………………………………………60第九章、历史遗留问题87、以前购买的商品房，现在开发商已不存在，如何办证?…6188、原郊区政府核发的房屋所有权证能否直接办理转让、抵押等手续？………………………………………………………6289、企业改制前按房改出售给职工的房屋但未办证，现在企业已经改制，职工的产权证应如何办理？……………………6290、《城市规划法》颁布实施前一直未办理房屋权属证书的房屋，如何补办产权登记手续？………………………………63第十章登记提交资料、办理流程、收费和时限91、申请国有土地上房屋所有权初始登记，应当提交哪些材料？……………………………………………………………6392、申请国有土地上房屋所有权初始登记，具体流程是怎样的？需要缴纳哪些费用？……………………………………6493、申请房屋所有权转移登记，应当提交哪些材料？………6594、申请房屋所有权转移登记，具体流程是怎样的？需要缴纳哪些费用？……………………………………………………6695、申请房屋抵押权登记，应当提交哪些材料？……………6896、申请房屋抵押权登记，具体流程是怎样的？需要缴纳哪些费用？…………………………………………………………6897、申请人的身份证明包括哪些？……………………………6998、继承房屋的，继承人是否应交纳契税？…………………7199、已登记为夫妻共有的房产，现夫妻双方要求重新登记为一方独有的，申请人办理此种登记是否应交纳契税？…………72100、法律规定登记机构的办证时限是多久？………………72第一章登记簿的性质和功能1、什么是房屋登记簿？答：房屋登记簿是指由房屋登记机构用来记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。建立房屋登记簿是贯彻执行我国《物权法》提出建立不动产登记簿的制度要求，物权法实施以前，我国的房屋登记只是颁发房屋权属证书和证明登记，而并未建立房屋登记簿。房屋登记簿具有以下几个特征：（1）法定性。房屋登记簿记载内容、样式、管理等由国家统一规定；（2）权威性。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构非经法定程序不得擅自更改已记载的内容；（3）统一性，指一个登记区域内只能有一个房屋登记簿；（4）永久性，房屋登记簿应该永久保存。2、房屋登记的作用是什么？答：房屋登记是指经房屋权利人向登记机构申请，登记机构将房屋权属及权利人等相关事项记载于登记簿的过程，它是一种房屋物权变动的公示方式。依我国《物权法》的相关规定，动产以占有作为权利归属的判定标准，以交付转移占有来认定所有权转移，而房屋不可移动，其所有权归属和转移难以通过占有来判定，其认定标准和动产必然有所区别，需要建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况。比如，我们购置手机时，付费后从商场取得手机，即可以成为手机的所有权人。但是，购置房屋时，即使付清全部房款，并且入住该房屋，也不能说取得了房屋的所有权，而必须申请房屋登记后，才能拥有房屋的所有权。因此，房屋登记的作用主要体现在以下几个方面：（1）产生公信力。房屋登记簿记载的人即是该房屋的权利人，房屋登记具有定分止争、明晰产权、防止发生纠纷的作用。如出现房屋权属纠纷，除能证明房屋登记确有错误外，均以登记簿记载为准；（2）维护交易安全的作用。房屋权属关系到第三人利益和交易的安全，交易人需要通过查询登记簿来判断交易风险，