房屋登记官课件：预告登记、地役权登记、其他登记、遗留问题、集体

预告登记、地役权登记、其他登记、遗留问题、集体土地登记、协助执行等相关知识十堰市房屋产权交易中心胡锦秋2011年9月一、预告登记1、预告登记的概念、性质预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。2、预告登记的效力对抗效力一是与其他债权对抗。经预告登记的请求权可以对抗其他未经登记的债权请求权。案例：甲将房屋卖与乙，并签订房屋买卖协议，一个月后甲又与丙签订房屋买卖协议，将同一房屋卖给丙，并在登记机构办理了房屋转让预告登记，现乙以自己的房屋买卖协议签订在先为由向人民法院提起诉讼，要求确认对该房屋的所有权。二是与标的物的处分对抗。甲与乙签订房屋买卖合同，将房屋卖于乙，甲、乙依据约定在登记机构办理了预告登记。a、甲因债权债务纠纷，申请人请求人民法院查封该房屋，人民法院能否查封？b、乙因债权债务纠纷，申请人请求人民法院查封该房屋，人民法院能否查封？3、预告登记的类型•转移、抵押、预购商品房、预购商品房抵押预告（禁止预购商品房转让、预购商品房抵押权转让）•只要是基于物权变动协议而产生的债权请求权都能够进行预告登记。•预告登记与预售合同备案的区别主体法律效力强制性适用范围登记机构审查职责预告登记开发商和购房人请求权对抗效力依申请预购商品房、预购抵押审查预备案开发商行政管理措施无效力法律强制规定预购商品房不审查5、预告登记特殊规定（1）收件预告登记约定、房屋所有权转移预告登记证明（2）申请单方申请，《办法》第69条（3）转本登记《办法》68条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”*自能够进行相应的房屋登记之日*转本登记时是否仍需双方现场办理*预告抵押转本登记顺位不变（4）预告登记的失效《物权法》第20条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”a、债权消灭，权利义务关系终止，需要当事人申请，办理注销登记。b、三个月内未申请登记二、地役权登记1、概念、性质利用他人不动产，以提高自己不动产的效益，在他人不动产上设定的用益物权。*属于用益物权，发放他项权证（典权）*地役权主体为不动产所有人或使用人（承租人除外）*内容任意性较大（可以是使用也可以是限制），但不得设定其他与需役地相同的权利*从属性、不可分性2、地役权登记的效力自合同生效时设立，登记后产生对抗效力（对抗善意第三人）其他类型，物权经登记生效，登记产生物权效力；地役权，登记的是已生效的物权，登记对抗善意第三人；预告登记，登记的是请求权，登记产生对抗效力。案例1：甲房地产开发公司从他人手中取得位于市中心广场附近一块土地使用权，以“观景”为理念设计并建造了高层观景商品住宅楼。该地前边有一所学校乙，为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，甲以每年向乙支付10万元补偿费为对价，与乙约定：乙在30年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地役权登记。一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙的拒绝后，甲便向法院提起诉讼。3、地役权与相邻权的区别相邻权：具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则案例：a.甲、乙房屋临近A公路，乙需穿过甲宅基地才能到达A公路，现甲在宅基地上砌围墙，乙因不能通行向人民法院起诉要求保护其通行权，人民法院判令甲在围墙上开门供乙通行b.甲、乙房屋临近A公路，甲、乙均可直接到达A公路，但如乙穿过甲宅基地路程较近，现甲在宅基地上砌围墙，为通行方便，乙与甲商量在其围墙上开门供其通行并每年支付500元。相邻权法定权最低限度保障不是独立权利无需登记地役权意定权根据合同约定是独立权利登记对抗4、地役权登记（1）供役地、需役地登记簿均需记载；（2）记载有关事项，可将合同附于供役地、需役地登记簿；（3）登记机构不同时先供役地、后需役地；（4）期限不得超过最短用益物权期限三、其他登记1、更正登记作用：对真实权利状态与登记簿记载不一致时进行纠正2、启动方式：依申请（单方）、依职权*申请人：权利人和利害关系人*权利人：所有权人、他项权人、预告登记权利人等（权利内容、自然状况）*利害关系人：对登记簿记载的权利归属、权利内容有异议的人（物权上的利害关系人），不能为对自然状况有异议*关于登记簿记载不一致的原因a.权利人原因导致的记载不一致b.登记机构原因导致的记载不一致c.登记原因行为无效或不成立导致3、申请更正登记应提交的材料（1）证明登记簿记载错误的材料（2）权利人同意更正的证明材料《物权法》第19条规定“登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”《办法》的第74条“利害关系人申请更正的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”，采用了更加审慎的态度对待更正登记。比较案例:a.1998年，王某为享受房改政策，伪造已与李某结婚的材料参加单位房改，取得了某处房屋产权，现为处置该房产，王某提供了婚姻登记机关婚姻登记情况的证明材料，证明其在房改时是单身，原婚姻登记情况与事实不符，现申请更正登记。b.王某购买某处住房一套并办理所有权登记，现李某提供了王某同意更正的书面材料，申请将该房产更正登记到自己名下c、某登记机构因工作人员疏忽，将张三购买的商品房权利人错误登记为张小三4、依职权启动（1）不涉及权利归属和内容的书面通知权利人，逾期不办理，依职权更正并书面通知*单纯的姓名、名称的笔误，通过核对档案可以确认的，也是可以依职权更正（2）涉及权利归属和内容的暂缓办理（类似异议登记的法律效果）5、异议登记效力：阻断登记公信力*申请人为利害关系人*有效期间：15日《物》19条“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”*异议登记期间，处分行为暂缓办理；记载登记簿之前申请异议，中止登记程序；*异议登记与法院查封的关系，二者可以并存案例：甲将房屋出售给乙，在申请办理转移登记期间，甲得知丙将以更高的价格购买该房屋，遂与丙签订房屋转让合同并收取预付款，随后向登记机构提出异议登记，丙得知甲与乙的转移登记正在办理中的情况后，亦向登记机构申请异议登记，甲的妻子丁认为该房屋为夫妻二人共同购买，且提交办理登记的购房合同上亦是二人共同签署，而登记机构只登记了甲一人所有，也提出异议登记。6、特殊类型更正登记《办法》第80条人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。7、登记的撤销《办法》第81条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。*撤销与注销的区别注销是指在不动产物权消灭后将物权消灭的事实在登记簿上记载的行为；撤销是指对主要事实不清、证据不足的登记行为通过一定的方式使之自始归于无效。四、集体土地范围内房屋登记（一）程序增加了公告程序（法定程序）1、集体土地上房产证遗失补办《办法》第27条第3款“在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。”2、初始登记（村民、村集体经济组织）《办法》第84条“办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。”（二）收件几个证明：1、属于集体经济组织成员（村民房屋初登）《办法》第83条第2款“申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。”集体经济组织：属于集体经济组织的证明可由村民自治组织村委会出具。2、村民会议同意或村民代表会议同意证明（村集体经济组织房屋初登、转移）《办法》第83条第3款“农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”第86条第2款“农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”3、村集体经济组织同意转移证明、受让人属于村集体经济组织成员（村民房屋转移）《办法》第86条第1款“申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。”《办法》第87条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”4、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明（集体土地上房屋登记转移登记）《办法》第86条：房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。5、房屋通过竣工验收证明（初登）《办法》第83条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。（三）集体土地范围房产抵押登记《物权法》第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。（四）集体土地范围房产转让“先地后房”原则（五）收费：农民利用宅基地建设的住房登记，只收取证书工本费；五、历史遗留问题、法律责任大纲上涉及的三个方面遗留问题一是解放前颁发的土地所有权状应用于现行的法律规定，二是私房社会主义改造中自留房的所有权登记规定，三是解放前去台人员房产发还和登记规定*法律责任：无过错责任向过错责任原则的转变六、协助执行1、协助执行概念及内容概念：依据法律、行政法规的规定，协助有权机关执行生效法律文书中关于对标的财产的处分和限制的行为。*有权机关：人民法院、公安机关、人民检察院、税务机关、监察机关等*协助执行的阶段：可以是诉前协助、诉讼中协助、执行程序中的协助*协助执行的内容：限制和处分房产2、查封类型查封、续查封、预查封、轮候查封（1）查封*出示提交“两书两证”、查封文书送达生效*原则：a、不实体审查的原则（可提出审查建议）b、不扩大范围、不违法采取措施的原则c、不收费原则*期限：2年、续封1年，再续封需高院批准，每次不超过1年*未登记房产查封、处分*对生活所必需居住房屋可以查封，不得拍卖（保障最低生活标准可以执行）（2）续查封*每次期限不超过1年*需重新制作法律文书并送达（3）预查封*条件：被执行人是房地产开发企业，已办理预售许可证且尚未出售的房产；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同备案或者预告登记的房屋。*期限参照查封期限*转为正式查封：预查封期间，房屋产权登记在被执行人名下，查封期限自预查封之日计算（4）轮候查封*以法律文书送达的顺序确定顺位*前一顺位查封解除，后一顺位自动转为查封*标的被处分，轮候查封不生效，对剩余部分后一顺位转为查封3、送达*方式：直接、委托、转交、留置、邮寄、公告案例：某市东区法院于2007年5月10日查封了王某在该市的一套房产，后因其他债权债务纠纷，该市西区法院于2007年8月10日对该房产进行了轮候查封，2009年5月5日，市东区法院做出续查封裁定书，对王某房产进行续查封，