房屋调查

《房屋调查》吉林市乡镇房屋产权管理中心姜洪兵本文纯属个人理解如有错误敬请海涵一、房屋调查的目的1、掌握房屋的自然情况。2、掌握房屋权利人情况。3、为房屋权属登记服务。4、为政府决策服务。二、房屋调查条件条文：只对符合下列条件之一的房屋进行调查：（1）具备合法手续的房屋。（2）有正规地基和墙体及房屋建筑结构的房屋。（3）室内高度在2.20米以上的房屋。本条是关于开展调查的前提的规定。不具备规定条件不调查。3项条件具备其一即可，不是全具备。二、房屋调查条件1、合法手续：主要指规划、土地部门核发的建房审批手续。指建房当时规定的审批手续。已取得房证的，一般应当视为具备合法手续。2、正规：指符合国家建设质量规范的房屋。主要针对地基和墙体。目测基本可判断。二、房屋调查条件3、室内高度2.20米以上：层高是指室内地面到的顶棚的距离，不包括装修层。层高应当包括2.20米。层高部分够，应调查。有房证的，建议不再考虑层高。三、房屋调查内容条文：主要调查房屋的权利人、权属情况来源及产别、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积、层数等要素。本条是关于需要调查的项目的规定。共需要进行10项调查。四、房屋权利人本条是关于名称调查填写的规定。房屋权利人是合法取得房屋财产权利的单位或个人。房屋权利人不仅指所有权人，还包括他项权人，地役权人等等。细则本条专指所有权人，即房屋归其所有。建议明确填写和标注的位置。四、房屋权利人条文：私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人（或继承人）的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。私人所有是指个人（自然人）所有的房屋。共有是指两个及以上权利人共同享有一处房屋财产所有权。建议：未取得产权证的按实际所有人的姓名填写并注明。调查时注意名字的写法。四、房屋权利人条文：单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。重点在全称。四、房屋权利人条文：房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。包含在上条范围内，同样适用上条规定。本条没有填写产别的规定。公产、代管产、托管产的产权人不仅是房产部门。四、房屋权利人公产、代管产、托管产、拨用产的含义和演变公产：指国家机关、事业单位、国有企业所有的房屋，包括直管产、自管产、拨用产和部分代管产、托管产。直管产：国家投资建设并授权房产部门直接经营管理维修的房屋自管产：国家机关、事业单位、国有企业自行投资建设并经营管理的房屋。代管产：指原产权人无法找到，房地产管理部门或其他单位依法代为管理的房屋。托管产：指产权人存在，因各种原因无法自己管理而委托他人代为管理的房屋。可以是公产，也可以是私产。拨用产：指房地产管理部门依法划拨给政府机关或科教文卫等公益事业单位使用的房产，使用单位不交租金，自行管理养护维修。五、房屋产权来源条文：房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的，应全部注明。调查形成的结果记录在地籍调查表的“权属调查记事”栏内。理解：本条是房屋产权来源的调查填写规定。本条规定产权来源包括两方面，即取得时间和方式。五、房屋产权来源1、房屋产权取得时间指法律规定的事件发生的时间，该事件导致产权人获得房屋所有权。很重要，会产生顺序的法律作用。主要通过查看相关法律文件和询问获取。有时难以调查准确。和房屋产权登记时间不是一回事。五、房屋产权来源2、物权法对产权取得时间的规定：自建、翻建房屋自竣工之日起建房人取得房屋所有权。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。五、房屋产权来源3、房屋产权取得方式房屋产权人通过什么形式获得房屋所有权。主要通过查看文件资料及询问相关人员获取。建议增加“其他”项，以便兜底。六、房屋产别条文：房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按本细则附录W执行。调查形成的结果记录在地籍调查表的“权属调查记事”栏内。本条是关于房屋产权类别的调查填写规定。产别是建设部1985年房屋普查基础上根据房屋所有制和管理形式的不同对房屋类别的划分，共11类。六、房屋产别1、房屋产别分类表年代较久，现在房屋登记没有这项内容。针对当时城市国有土地上房屋，对集体土地房屋调查中不太适用。建议研究。七、房屋总层数与所在层次条文：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。本条是关于房屋总层数的调查填写规定。室内地坪±0指的是室内首层地面，相对标高±0。一体结构的具有不同层数的房屋按最高层数计算总层数。与规划管理的总层数有所不同。调查应当深入实地，不能简单外观。借助图纸等资料。七、房屋总层数与所在层次条文：所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。用数字标注在宗地图中的房屋内。在宗地草图上标识房屋的楼层数。本条是关于房屋所在层次的调查填写规定。采光窗在室外地坪以上的半地下室视为-1层。越层房屋所在层次均要标注，如3-4，1-3层。不能简单的以建设单位标注为准。八、房屋建筑结构条文：房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按本细则附录X执行。在宗地草图上标识房屋的结构。本条是关于房屋结构的调查填写规定。人们通常愿意往上归类。调查重点在于材料和承受重力确认。可以参照规划、产权证等文件资料确认。八、房屋建筑结构房屋结构分类钢结构：梁、柱承重构件均为钢材，墙仅起围护保暖作用，不承重。钢指钢铁及其合金。钢、钢筋混凝土结构：一栋房屋，部分承重结构是钢，另一部分结构是钢筋混凝土的。有上下、左右之分。钢筋混凝土结构：梁、柱承重构件均为钢筋混凝土，墙一般仅起围护保暖作用，不承重。混合结构：一般指承重墙为砖，梁、柱为钢筋混凝土。注意本结构的承重材料特指砖和钢混，其他材料混合的，不能算此类。八、房屋建筑结构房屋结构分类砖木结构：一般指墙体为砖并承重，梁、柱为木材承重，有瓦房、平房；也有梁、柱为木材承重，墙体为砖但不承重，如老的青砖古瓦房；土草房一般归于砖木结构，梁、柱为木材承重，泥土为墙围护。其他结构：无法归入上述类别的均归此类。如南方竹楼，陕北窑洞。如砖墙承重，梁为工字钢，归到本类，也算正确。九、房屋建成年份条文：房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。在宗地草图上标识房屋的建成年份。本条是关于房屋建成时间的调查填写规定。建成年份便于国家掌握不同年代的房屋数量。房屋建成年份以年为单位，不包括月日。房屋竣工是指房屋建筑工程完工。竣工年份包括实际年份和验收年份。本条规定以实际竣工年份为准。建成年份对房屋价值有一定影响。九、房屋建成年份建成年份调查一般等于或晚于审批年份。可以参照产权证建成年份。新建房屋一般以竣工验收证明为准。旧房一般靠产权人申报。两种以上建成年份是指一体房屋中存在的。两种以上建成年份主要存在于改建、扩建房屋。房产部门只登记一个建成年份。十、房屋用途条文：房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按本细则附录Y执行。一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。在宗地草图上标识房屋的实际用途。本条是关于房屋用途的调查填写规定。房屋用途主要分设计、规划、实际用途三种。本条规定按实际用途调查填写。房屋用途的分类与土地用途的分类不完全一致。房屋用途好理解，难掌握。十、房屋用途1、设计用途、规划用途、实际用途的区别设计用途：是房屋建造前进行施工设计时确定的用途。规划用途：是规划审批部门批准的房屋用途。实际用途：是产权人实际使用房屋时的用途。设计用途和规划用途基本保持不变，实际用途处于经常变更状态。设计用途和规划用途变更审批严格，实际用途变更管理较难。实际用途种类繁多，归类较难。十、房屋用途2、房屋产权登记用途的演变早期随意填写中期按设计用途填写现在按规划用途登记十、房屋用途3、房屋用途分类表主要用在城市房屋分类。一级分类共8项，二级分类共28项。本分类表主要用在城市房屋分类。国家制定房屋用途分类表的目的是为了掌握一些行业房屋的情况。房屋登记适用房屋分类表的冲突。十、房屋用途4、房屋用途分类表住宅用途分类住宅：是指专供人类居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。成套住宅：指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。非成套住宅：指人们生活居住的但不成套的房屋。成套住宅概念出现在上世纪八十年代。不符合用途分类表所列成套住宅5项条件的都属非成套住宅。吉林市房产实践中将农民住宅均列为非成套住宅。十、房屋用途5、房屋用途分类表工业用途等分类工业：是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。办公：指党政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。分类表概念中的两个限定。工厂中辅助生产活动的房屋不能列入工业用途。从事农林牧渔业生产活动的房屋如何划分用途。行政、事业单位其他房屋如何划分用途。建议：对房屋各类用途含义进行规范。十、房屋用途6、确认房屋用途时常犯错误工作不认真，随意判断；理解不对，划分不准确；规范里没有，归类太离谱；将错就错，原来是啥就是啥。7、房屋实际用途调查应当现场进行.以调查时点的实际用途为准。房屋产权证标明的用途仅能起参考作用。把握好分类原则，认真分析。十一、房屋墙体归属条文：房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。在宗地草图上标识房屋墙体的归属。本条是对房屋墙体归属的调查填写规定。自有墙：墙体全部归产权人自己所有。共有墙：墙体归相邻两家产权人共同所有。借墙：墙体归相邻产权人所有，你只有使用权。十一、房屋墙体归属异产毗连房屋墙体归属异产毗连房屋是指两个不同产权人结构相连的房屋。一般在异产毗连房屋中才可能存在墙体归属争议。城市中墙体共有情况普遍存在。农村异产毗连房屋墙体情况。现在墙体归属几乎没有。房屋登记实践中已经不再规定墙体归属调查项目。墙体归属一般应当经相邻产权人签章确认。房屋调查常用方法查阅相关档案及资料。熟悉调查区域基本情况。寻求当地政府和村委会的支持和配合。询问产权人及相关知情人。谢谢！