房地产企业三大清算

房地产企业三大清算房地产企业三大清算房地产企业三大清算房地产企业三大清算及项目清盘实务与技巧及项目清盘实务与技巧及项目清盘实务与技巧及项目清盘实务与技巧主讲人：蔡主讲人：蔡主讲人：蔡主讲人：蔡昌昌昌昌[e-mail]@[e-mail]@126.com第第第第1111讲讲讲讲所得税清算所得税清算所得税清算所得税清算2011-3-223�国税函国税函国税函国税函[2008]299[2008]299[2008]299[2008]299号（号（号（号（2008.1.1-2008.1.1-2008.1.1-2008.1.1-））））�1.1.1.1.预缴办法预缴办法预缴办法预缴办法房地产开发企业按当年实际利润据实分季房地产开发企业按当年实际利润据实分季房地产开发企业按当年实际利润据实分季房地产开发企业按当年实际利润据实分季((((或月或月或月或月))))预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季利润率分季利润率分季利润率分季((((或月或月或月或月))))计算出预计利润额，计入利润计算出预计利润额，计入利润计算出预计利润额，计入利润计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。即将实际利润额与预计利润实际利润再行调整。即将实际利润额与预计利润实际利润再行调整。即将实际利润额与预计利润实际利润再行调整。即将实际利润额与预计利润额之间的差额，调整应纳税所得额。额之间的差额，调整应纳税所得额。额之间的差额，调整应纳税所得额。额之间的差额，调整应纳税所得额。预缴所得税政策预缴所得税政策预缴所得税政策预缴所得税政策2011-3-224�2.2.2.2.预计利润率标准预计利润率标准预计利润率标准预计利润率标准�非经济适用房开发项目非经济适用房开发项目非经济适用房开发项目非经济适用房开发项目1.1.1.1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于府所在地城区和郊区的，不得低于府所在地城区和郊区的，不得低于府所在地城区和郊区的，不得低于20202020％。％。％。％。2.2.2.2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于得低于得低于得低于15%15%15%15%。。。。3.3.3.3.位于其他地区的，不得低于位于其他地区的，不得低于位于其他地区的，不得低于位于其他地区的，不得低于10101010％。％。％。％。�经济适用房开发项目经济适用房开发项目经济适用房开发项目经济适用房开发项目　不得低于　不得低于　不得低于　不得低于3333％。％。％。％。预缴所得税政策预缴所得税政策预缴所得税政策预缴所得税政策2011-3-225�3.3.3.3.纳税申报表填报纳税申报表填报纳税申报表填报纳税申报表填报�房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，开发产品在未完工前采取预售方式销售得税的，开发产品在未完工前采取预售方式销售得税的，开发产品在未完工前采取预售方式销售得税的，开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季((((或或或或月月月月))))计算出预计利润额，填报在《企业所得税月计算出预计利润额，填报在《企业所得税月计算出预计利润额，填报在《企业所得税月计算出预计利润额，填报在《企业所得税月((((季季季季))))度预缴纳税申报表度预缴纳税申报表度预缴纳税申报表度预缴纳税申报表(A(A(A(A类类类类))))》》》》((((国税函国税函国税函国税函[2008]44[2008]44[2008]44[2008]44号号号号文件附件文件附件文件附件文件附件1)1)1)1)第第第第4444行行行行““““实际利润额实际利润额实际利润额实际利润额””””内。内。内。内。预缴所得税政策预缴所得税政策预缴所得税政策预缴所得税政策2011-3-226�1.1.1.1.选择预缴模式选择预缴模式选择预缴模式选择预缴模式　总体思路：根据企业财务会计核算质量以及上一　总体思路：根据企业财务会计核算质量以及上一　总体思路：根据企业财务会计核算质量以及上一　总体思路：根据企业财务会计核算质量以及上一年度企业所得税预缴和汇算清缴实际情况，依法年度企业所得税预缴和汇算清缴实际情况，依法年度企业所得税预缴和汇算清缴实际情况，依法年度企业所得税预缴和汇算清缴实际情况，依法确定企业本年度企业所得税预缴期限和方法。确定企业本年度企业所得税预缴期限和方法。确定企业本年度企业所得税预缴期限和方法。确定企业本年度企业所得税预缴期限和方法。预缴所得税操作技巧预缴所得税操作技巧预缴所得税操作技巧预缴所得税操作技巧2011-3-227�会计设计理念会计设计理念会计设计理念会计设计理念�逻辑框架逻辑框架逻辑框架逻辑框架（（（（1111））））1111张主表和张主表和张主表和张主表和11111111张附表；（张附表；（张附表；（张附表；（2222）适用于查账征）适用于查账征）适用于查账征）适用于查账征收的企业；（收的企业；（收的企业；（收的企业；（3333）注意填列顺序）注意填列顺序）注意填列顺序）注意填列顺序所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务2011-3-228�汇算清缴的一般程序汇算清缴的一般程序汇算清缴的一般程序汇算清缴的一般程序�1111、进行纳税调整：、进行纳税调整：、进行纳税调整：、进行纳税调整：�2222、填写纳税申报表、填写纳税申报表、填写纳税申报表、填写纳税申报表纳税人年度终了纳税人年度终了纳税人年度终了纳税人年度终了5555个月内，自行纳税调整并填写个月内，自行纳税调整并填写个月内，自行纳税调整并填写个月内，自行纳税调整并填写申报表及其附表，同时附送年度决算报表。申报表及其附表，同时附送年度决算报表。申报表及其附表，同时附送年度决算报表。申报表及其附表，同时附送年度决算报表。所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务2011-3-229�汇算清缴的一般程序汇算清缴的一般程序汇算清缴的一般程序汇算清缴的一般程序�3333、税务受理申报，并审核申报资料、税务受理申报，并审核申报资料、税务受理申报，并审核申报资料、税务受理申报，并审核申报资料如发现纳税申报表有计算错误或有漏项，及时通如发现纳税申报表有计算错误或有漏项，及时通如发现纳税申报表有计算错误或有漏项，及时通如发现纳税申报表有计算错误或有漏项，及时通知房地产企业进行调整、补充、修改或知房地产企业进行调整、补充、修改或知房地产企业进行调整、补充、修改或知房地产企业进行调整、补充、修改或限期重新限期重新限期重新限期重新申报。申报。申报。申报。�4444、确定应纳或应退税额，最终税款入库、确定应纳或应退税额，最终税款入库、确定应纳或应退税额，最终税款入库、确定应纳或应退税额，最终税款入库�5555、开展税务稽查、开展税务稽查、开展税务稽查、开展税务稽查征管与稽查的分离，请务必注意风险征管与稽查的分离，请务必注意风险征管与稽查的分离，请务必注意风险征管与稽查的分离，请务必注意风险[[[[案例分析案例分析案例分析案例分析]]]]：逃避税收的责任：逃避税收的责任：逃避税收的责任：逃避税收的责任所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务所得税汇算清缴操作实务2011-3-2210�完工的确认条件完工的确认条件完工的确认条件完工的确认条件企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：    　　　　1111、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。备案。备案。备案。　　　　2222、开发产品已开始投入使用。、开发产品已开始投入使用。、开发产品已开始投入使用。、开发产品已开始投入使用。　　　　3333、开发产品已取得了初始产权证明。、开发产品已取得了初始产权证明。、开发产品已取得了初始产权证明。、开发产品已取得了初始产权证明。项目完工条件项目完工条件项目完工条件项目完工条件2011-3-2211�收入确认条件收入确认条件收入确认条件收入确认条件收入的税务处理与纳税申报收入的税务处理与纳税申报收入的税务处理与纳税申报收入的税务处理与纳税申报2011-3-2212�采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：确认收入的实现：确认收入的实现：确认收入的实现：1.1.1.1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，采取支付手续费方式委托销售开发产品的，采取支付手续费方式委托销售开发产品的，采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。方已销开发产品清单之日确认收入的实现。方已销开发产品清单之日确认收入的实现。方已销开发产品清单之日确认收入的实现。收入税务处理与纳税申报收入税务处理与纳税申报收入税务处理与纳税申报收入税务处理与纳税申报2011-3-22132.2.2.2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协