易居_XXXX年第一季度上海房地产主要事件调查

上海易居房地产研究院2010年第9期总第146期2010年第一季度上海房地产主要事件主编：李战军执行主编：朱光主办：房地产发展研究所印发日期：2010年4月20日电话：[phone]地址：上海市广延路383号文武大楼5楼邮编：200072Email：[e-mail]欢迎投稿承接研究作者介绍朱光：上海易居房地产研究院发展研究所研究员关键词第一季度上海房地产主要事件目录一、一月份主要事件二、二月份主要事件三、三月份主要事件2010年第一季度上海房地产主要事件朱光一、一月份主要事件1、沪明确土地首付不低于50%，单块地出让禁超20公顷继上海市政府新闻办发布本市贯彻“国四条”的多项房地产新政之后，“中国上海”网站又于近日全文刊登了由市房管局等五部门联合制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》。根据这一《实施意见》，本市将进一步严控土地供应政策，商品住宅项目宗地出让面积不得超过20公顷。与此同时，加强土地出让收支管理，规范土地出让收入分期缴纳行为，国土资源管理部门和土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年（经审批同意，特殊项目可以约定在两年内全部缴清），首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。本市还将加大闲置土地清理力度，依法处理违规囤地。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率，完善住房用地供应方式，优先保障性住房土地供应，增加普通商品住房土地供应。此外，本市将加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和施工许可规定，在保证质量的前提下，加快开工和建设进度。《实施意见》明确，将积极推进旧区改造工作。进一步明确改造目标和任务，加大政策支持力度，重点实施成片二级旧里和棚户简屋的改造；继续创新旧区改造机制，积极推进旧区改造事前征询、多渠道安置的改造方式。大力推进其他各类旧住房综合改造和整治，提高房屋质量，完善使用功能，改善居民居住条件。2、上海二套改善型住房标准确定，人均低于33.4平方米1月5日，上海市公积金管理中心进一步发布2010年住房公积金个人购房贷款政策具体实施细则，其中明确：借款人家庭人均住房建筑面积超过33.4平方米，第二次贷款购房，即认定为购买非改善型住房。针对非改善型住房的“投资投机性购房”如何界定额度没有明确。只是称：对投资投机性购房最高可贷额度将会比购买改善型自住房的要低，其首期付款比例也要比购买改善型自住房来得高。“2010年执行住房公积金个人购房贷款政策”自今年1月1日起实行。“贷款政策”明确，对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额为20万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额为30万元。对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。而对购买第一套普通自住房的最高限额仍然保持80万元；对购买第二套改善型普通自住房的最高限额为60万元。首期付款为不低于所购房屋总价的20%。此项贷款政策体现了中央对房地产市场调控的要求，进一步发挥了住房公积金制度在本市住房保障中的作用，使广大普通收入家庭能尽快提高和改善“住有所居”的水平和条件。3、宝华拿下嘉定第二块住宅地，溢价率336%1月6日，2009年上海第91号土地出让公告中的嘉定区真南路以南、走马塘以西地块被宝华企业集团以24.186亿元的高价拿下，成为2010年成交的第一幅纯住宅用地，折合楼面地价约12503元/平方米。该地块起拍价格为5.5456亿元，溢价率达到336%。该地块位于嘉定云翔大型居住社区，东至真南路、规划道路，南至走马塘，西至规划道路、基地边界，北至棉伯浜。地块总面积103688.1平方米，其中出让面积79165.9平方米，建筑面积193449平方米。此次竞买吸引了包括金地集团、苏新城、宝华企业、绿地集团、保利地产、杭州宋都、佳兆业地产等13家开发商的参与。从最终的成交价来看，从去年年底开始一系列的房地产调控政策几乎没有对开发商拿地的定价产生任何影响。如果以这一价格计算，在拿地开发商的预估中，未来当地住宅价格至少应该在2万元/平方米以上。房地产开发商显然对于政策调控并不以为然。资金充足的情况下，地产商们现在只是在为无米下锅而发愁。经历了2008年和2009年两年的大落大起，开发商对于调控一词的理解开始发生变化，对于政策的恐惧心理开始被后期无房可卖的尴尬教训取代。大部分住宅开发商们依然只是将在上海拥有一块土地作为目标，而在一定程度上无暇顾及地价的昂贵程度。4、国办出台房市调控11条，二套房首付不得低于4成国务院办公厅10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了11条措施。这11条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。引人关注的是，国办这次明确了二套房贷的首付比例不得低于40%，终结了此前市场传闻二套房贷首付比例有可能上调至50%的传闻。通知提及的有关房地产信贷管理政策与2007年央行和银监会联合下发的政策相比，基本保持了一致。通知对二套房贷的规定，并无进一步收紧的表述。两者均是以家庭为单位，且首付比例延续了不低于40%的规定。5、央行上调存款准备金率0.5个百分点央行1月12日晚间宣布，从1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是在新年首周信贷劲增的境况下，中国自金融危机以来首次启动紧缩的货币政策工具。央行同时要求，届时为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。央行上一次调整存款准备金率是在2008年12月末，那时为应对金融危机，连番下调存款准备金率5.5个百分点。分析人士指出，上年第四季度内地银行信贷暂告平稳后，新年第一周却告大幅攀升，业内预计当周新增信贷或逾五千亿元。尽管上述数值只是业界推测，但从央行近期动态亦可看出当局对此十分警觉。1月7日，央行提高三个月期央票发行利率四个基点，资金回笼的公开市场操作亦一直未有停歇。不过，央行此次上调准备金率，仍比市场预计到二月份春节后提前了不少。但业界普遍预期是，存款准备金率提上日程，但倘步入加息轨道，仍有待时日。此前，央行高层已在多个场合暗示今年将启动准备金率杠杆，以应对通胀预期。去年末央行行长周小川又公开表示，尽管国际上希望简化货币政策工具，但中国仍很强调存款准备金率的作用，因中国存在外汇占款、对冲、国际收支平衡等问题。6、崇明建设纲要公布，建设用地不超过13.1%1月20日，上海市发改委网站上公布了《崇明生态岛建设纲要》（以下简称《纲要》），《纲要》按照远近结合原则，提出了2012年的阶段性目标，同时展望2020年长远发展目标，聚集了自然资源保护利用、循环经济和废弃物综合利用、能源利用和节能减排、环境污染治理和生态环境建设、生态型产业发展、基础设施和公共服务等“六大行动领域”，力争到2020年形成崇明现代化生态岛建设的初步框架。《纲要》提出，重点建设崇明新城和陈家镇等新市镇，加快自然村的适当归并，形成“新城—新市镇—中心村”三级城镇体系。至2012年，按总体规划要求有序调控城乡居民点体系，全岛城市化率达到40%以上；至2020年，全岛村级居民点数量控制在188个以内，城市化率达到70%以上。适当保留部分乡村和农村民居，营造具有海岛特色的乡村景观，为生态岛发展预留空间。至2012年，岛内建设用地总量控制在203.7平方公里以内，建设用地比重为12.7%；至2020年建设用地总量控制在209平方公里以内，比重不超过13.1%。至2012年，森林覆盖率达到20%，人均公共绿地面积11平方米；至2020年，森林覆盖率上升为28%，人均公共绿地面积增加到15平方米。《纲要》的推出，有利于崇明三岛今后的长期发展，为崇明未来的建设发展提供了参考和指导性意见，为崇明早日实现现代化生态岛打下了坚实的基础。7、上海近400宗闲置地触“红线”，“合法囤地”或不再1月20日，上海市规划和国土资源管理局颁布的《关于本市开展闲置土地登记的公告》或许比原想象中的范围更广：不仅那些从未开工过的闲置土地，被要求在3月22日前在市区各级规划和国土资源管理部门登记；那些一期项目虽然已经开工，但二三期地块时隔一年仍未动工的项目，也被要求备案登记。根据提供的上海市闲置土地清单，有100幅左右有明确土地出让时间的闲置土地，已经满足了“土地闲置满两年”无偿收回土地使用权的条件限制。另有近300幅没有明确出让时间，但出让合同签订已经超过2年的闲置土地。按照新规，只要上述土地不进行登记，就可以被上海市规划和国土资源局无偿收回。统计数据显示，截至2009年11月，上海已批准但未建设的开发用地土地面积为9423.6万平方米，可建面积为12414.4万平方米，总面积几乎和上海市政府手中未出让的土地面积相当。此次上海市规划和国土资源管理局的征信，不仅仅是要了解闲置土地的开工时间，还要了解项目的竣工时间。如果开发商未按自己提供的竣工时间准时竣工，很有可能会被政府部门查处。这一做法或使一些开发商通过拖延开工周期达到“合法囤地”变得不再“合法”。8、绿城卖上海两项目49%股权，最高募资15亿元绿城1月27日宣布，与中泰信托订立合作框架协议，向中泰信托出让上海绿城项目公司49%股权。通过协议，绿城将获得约15亿元的资金注入。项目公司名下项目包括绿城在上海著名的别墅项目玫瑰园，以及位于南京西路的东海广场。绿城中国公告显示，公司与中泰信托订立合作框架协议。协议商定，中泰信托须成立信托，信托资金额在8.8亿—16.5亿元人民币之间，这部分资金用于进行注资及收购目标股东贷款。成立信托后，中泰信托将使用其中9608万元人民币信托资本用于注资。从而获取项目公司49%股权。信托成立前，绿城中国将透过中国一金融机构向上海绿城项目公司提供股东贷款。成立信托后，这笔目标股东贷款将转让给中泰信托，目标股东贷款之代价应为扣除注资金额后之信托资本结余，即7.84亿—15.54亿元人民币。实际上，整个交易可以理解为，除去绿城本身的认购资金，公司将以项目公司49%的股权作为抵押，以获得最高15亿元左右的融资。资料显示，上海绿城项目公司即上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司拥有上海玫瑰园项目，总用地面积80.34万平方米，总建筑面积23.92万平方米。公司亦拥有上海东海广场项目49%权益，上海东海广场项目未来将发展为一商业项目。绿城今年来频频使用引入信托股东方式融资，不久前的1月4日，公司也宣布将一浙江项目五成股权出售给平安信托，以换取银行13亿元的委托贷款。经历了2008年的债券赎回危机后，绿城今年又将面临一笔票据到期。2007年5月，绿城中国发行23.1亿元人民币零息可换股债券，资金主要用于扩大土地储备。这笔可换股债券尽管要到2012年才到期，但至2010年5月，债券持有人也可以选择提前赎回。9、中国启动最大规模土地清理，7月底前摸清家底今年1月起，中国各个地区清理工作已经全面铺开，全部总结工作将在今年7月底之前完成。去年年底，国土资源部办公厅下发《国土资源部办公厅关于印发国有建设用地使用权出让合同专向清理工作方案