合肥融侨悦城前期沟通

合肥融侨悦城项目前期探讨沟通谨呈融侨集团合肥置业有限公司2019/9/14本次沟通的3个议题•市场如何？•别人在怎么做？•我们该怎么做？本次沟通侧重要点交流，直奔核心主题，数据的论证过程在此简略……城市·规划城市发展总目标全面建设和谐社会，提升城市首位度和知名度，增强省会城市综合竞争力，扩大经济辐射与服务能力，加快改革开放，以科技创新为本，生态友好为目标，全面提升城市综合实力，奋力率先崛起，努力将合肥建设成为中国中部地区开放程度最高、自主创新能力最突出、创业环境最优、人居环境最佳的现代化滨湖大城市。规划到2030年：合肥市市域人口为1000万人，城镇人口为900万；城镇化水平为90%；全市城镇建设用地为900平方公里。中心城区规划布局空间拓展策略：三面整合，两向拓展，两带控制。规划布局形态：星形结构。城市基本上是以二环为中心，向外在东、南、西南、西、北五个方向上伸展出五个生长轴，与城市的山水自然环境相互配合，相互渗透。布局特点：紧凑发展布局；多中心组团式布局；优化产业布局铁路规划系统国家铁路网规划中，经过合肥的国家铁路干线与城际快速线：•合宁高速铁路（合肥—南京）•合武高速铁路（武汉—合肥）•京福高速铁路•华东第二客运通道(阜合杭客专)（1）客运专线沪汉蓉高铁京福高速铁路华东第二客运通道(阜合杭客专)（2）“大”字型城际铁路合肥-安庆合肥-南京合肥-淮南-蚌埠合肥-巢湖-芜湖合肥-六安（3）普通铁路规划宁西铁路合宁段及西合复线合肥-庐江-铜陵普通铁路既有华东第二通道电气化改造既有合九线电气化改造铁路规划总结:合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。市场·格局周边商业分析—楚街总建筑面积：68500㎡定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、住宿、文化于一体的楚汉仿古风格商业街档次：中低档商铺数量：500余个商铺面积：纯1层门面40-60㎡/间，可打通，2-3层120-500㎡不等出租情况：出租率95%以上经营状况：白天人气较差，夜间餐饮休闲人气较旺主要消费群体：以本地居民消费为主，附带一些商务消费和宿迁学院学生消费。租金水平：北段45-80元/㎡.月；中段30-60元/㎡.月；中段2层25-30元/㎡.月；南段80-120元/㎡.月业态：KTV、宾馆、服装、小型特色餐饮楚街以宾馆、KTV、娱乐等为主业态，购物功能相对弱化，商业档次整体较低，街区夜间人气较旺，经营已较为成熟。楚街休闲娱乐业态发达，但整体档次低周边商业分析—凯琳瑞·巴黎都市凯琳瑞·巴黎都市未全部开街，人气不足，商业气氛低迷◆总建筑面积约17万㎡◆定位：集购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游、运动七大主题于一体◆业态：。高档住宅区、现代化写字楼、酒店式公寓、商务酒店、临街商铺、多条景观商业街和一个立体式休闲广场◆档次：中高档◆商铺面积：30-800㎡◆销售模式：一拖二销售◆出租情况：出租率达90%以上◆经营状况：因整个项目未全部营业，人气较差◆主要消费人群：以本地居民消费为主，附带一些商务消费◆租金水平：沿西湖路40-60元/㎡/月，其他路段25-30元/㎡/月◆业态：银行、宾馆、网吧、小型特色餐饮◆推出物业：26层近100M的酒店式公寓。1-4层定位为大型高档餐饮、酒店、休闲KTV、酒吧等，5-26层是极具时尚气息的45-60M2之间的酒店式公寓。凯琳瑞·巴黎都市因未全部开业，导致人气不是很足，商业气氛低迷，但租金价格已经初见端倪。凯琳瑞·巴黎都市周边商业分析—宝龙城市广场宝龙城市广场休闲娱乐发达，档次相对较好总建筑面积约50万㎡定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、于一体档次：中高档商铺数量：1000余个商铺面积：40-1000㎡/出租情况：出租率95%以上经营状况：餐饮娱乐人气较旺主要消费群体：以本地及周边居民消费为主，附带一些商务消费。租金水平：1层170元/㎡/月，2层90元/㎡/月，3层36元/㎡/月，4层30元/㎡/月业态：影院、KTV、超市、百货、特色中高档餐饮宝龙城市广场商业氛围已经形成，依靠餐饮带动消费，在宿迁形成了良好消费场所。宝龙城市广场周边商业分析—金鹰国际天地金鹰国际天地档次高，消费人群较少金鹰国际天地商业氛围在慢慢形成中，消费档次在宿迁最高，但消费力暂时达不到。金鹰国际天地总建筑面积约60万㎡，商业约20万平米，住宅约40万平米。定位：集金鹰大型百货精品店、高档餐饮、品牌专业经营步行街（店）、滨河休闲风光带以及高尚生活居住小区为一体的综合性开发项目。档次：中高档商铺数量：39-658商铺面积：150-200出售情况：1F沿河内街均价26000、2F均价20000、3F均价18000、4F自持经营状况：餐饮娱乐人气较旺主要消费群体：以本地及周边居民消费为主，附带一些商务消费。租金水平：一二层租金50元/㎡/月，2层租金36元/㎡/天业态：影院、KTV、超市、百货、肯德基、必胜客、特色中高档餐饮周边商业分析—用世·水韵城用世·水韵城全业态，产权式商铺是本案最大竞争项目总建筑面积：190000㎡定位：集餐饮、购物、休闲、娱乐、旅游、文化教育、金融、办公八大功能于一体，打造领先国际前沿的“漫”生活主题商业建筑。档次：中高档商铺数量：200余个商铺面积：户型面积18平米起，以50-60平米户型为主力招商情况：招商完成95%经营状况：预计11.28日开业主要消费群体：以本地及周边居民时尚消费为主，附带一些商务消费。租金水平：租金为定业态：餐饮、服装、电玩用世·水韵城毗邻宝龙、金鹰、楚街，商业氛围比较浓厚，但无沿街商铺，难以使消费者停留，构不成有效的商业动线。周边商业分析—宿迁国际购物公园宿迁国际购物公园档次较高，消费人群、购买力低总建筑面积：200000㎡定位：以生态休闲为主题，兼具购物、餐饮、娱乐、居住、旅游于一体的首席都市生活圈档次：高档商铺数量：200余个商铺面积：20-200㎡，主力户型20-50㎡招商情况：奥特莱斯品牌折扣店经营状况：未知主要消费群体：自身及周边消费人群租金水平：租金为定业态：奥特莱斯品牌折扣店为主，特色餐饮、儿童乐园、酒店、宿迁国际购物公园单价低，总价低，业态单一，人流无法导入，商业氛围冷清周边商业分析—雨润广场雨润广场市中心老城市地标建筑，是本案强劲的对手雨润广场总建筑面积：300000㎡定位：购物、居住、办公、酒店、餐饮、娱乐与一体大型城市综合体档次：高档商铺数量：未定商铺面积：未定招商情况：中央商场入驻经营状况：未开业主要消费群体：自身及周边消费人群租金水平：业态：主题百货店、大型卖场、娱乐休闲等一站式的大型商场160米综合楼7栋高端住宅7层精品商业楼位置好，整体定位较高，商业暂时未开盘，在停工状态。周边商业分析—苏宁1897苏宁1897市中心，大品牌，市场关注度高总建筑面积：100177㎡定位：现代体验式购物档次：高档停车位数量：347个商铺面积：持有招商情况：100%经营状况：9.30刚开业，目前人气很旺主要消费群体：自身及周边消费人群租金水平：未知业态：办公、苏宁电器、百货苏宁电器旗舰店24层SOHO办公综合商业苏宁1897位置好，整体定位较高，目前HM,星巴克，屈臣氏，幸福蓝海都已经入驻营业，人气火爆。总结：随着楚街的聚变，城市的中心开始迁移，逐渐呈现出以楚街、凯琳瑞、宝龙、金鹰、6大复合商业体，轴心交错、形成六足鼎立的商业格局，导致市场区域供应量比较集中，产品同质化现象严重，区域内竞争激烈。一盘【珍珑】局，打破原有的局势。珍珑棋局的分布凯林瑞巴黎都市核心商圈布局图楚街宝龙城市广场中豪国际广场用世·水韵城金鹰天地广场破局·自省项目SWOT分析项目优势1、中港品牌住宅项目所积累的客群保证了其自身的输血。2、体量较大、10万方的商业配套，具有独特性优势。3、政府规划“西进北扩”重点规划，市政府与区政府之间升值潜力巨大。4、紧临楚街与西湖路商圈，交通便利，商业成熟5、主力店铺永辉超市即将成功入驻，为本运营带来利好。项目劣势1、中港商业迟迟未开盘，客户信心欠缺。2、周边商业环境较差、停车困难，拉低客户价格预期。3、空间动线规划不合理，电梯配备少，造成客户忧虑。4、本案商铺面积未做具体规划，客群的门槛将会较高。项目机会1、竞品目前基本已去化，销售已接近阶段尾声。2、楚街的成功运营，加强客户对的投资信心。3、政府规划的商业，为本案带来利好项目威胁1、周边商业住宅小区入住率不高，人口低2、市场竞品较多，总现供大于求的状况。3、目前市场商铺租金较低，租售回报率低。4、工程，运营管理等不利因素对销售产生一定影响。5、国泰广场失败操作会给本案投资客带来一定的影响营销症结总结：1、价格大于价值.2、供大于求。总结：目前区域内竞争激烈，无论是在地段，还是在价格上差距不大。当务之急，就是要建立差异化形象，在同类竞品中脱颖而出，引导传统消费，增加客户对本案的信心。让市场认同本案的商业投资价值；让投资者认同---稳定的租金回报和增长。项目去化方式1、项目整体去化（即项目整体转让）2、项目部分整栋去化与散售结合3、项目全部散售项目整体去化通过与各大投资、基金公司沟通，项目所处的城市和区位，暂不太可能通过整体出售来实现，但会继续与其他公司接触，商谈整体出售的可能性。项目部分去化项目整体形象已经展现，部分去化可能性较大，通过步行街的散售，再回笼资金的同时，吸引资方部分收购：1、销售团队进场，对步行街及住宅进行销售。2、永辉超市的入驻，并争取宿迁首家国际五星级酒店入驻。3、在超市运营后，带租约由资方整体收购。4、项目销售团队，将拿出独特的销售方式对住宅进行去化。5、商业步行街部分带租约销售。项目全部散售去化在项目无法吸引资方收购的情况下，只能选择散售去化，面临的销售周期将会较长，预计要持续4-6年。何去？》》》》》何从？群雄逐鹿、困难重重建高度思深度瞻远度如何在同类竞品中脱颖而出？建高度所谓高度一建立，价值自然来。中港·雅典城，究竟有什么？思深度了解客户的需求和要求，广告诉求才能被认可。瞻远度一个项目的商业的价值，除了自身价值，还应该上升到对对城市的影响关键词：（高端消费力）城市酒店新里程商业聚合的城市功能，是整个城市的价值，升级商业，让城市迈入高端消费新起点。宿迁首座国际五星级酒店入驻，必将震撼市场关键词：未来城市之心龙头首地，财富引擎市府商圈的财富引擎、蛟龙抬头、机遇爆发，财富仰止，万般繁华皆归统领。关键词：资本保值（人生财富的延续）它明白城市里的种种不安，它明白人民对未来美好的向往，它聚集财富、它将人生的财富延续下去主张一:部分带租约销售，提振投资者信心在项目正式销售之前，开始招商工作。部分商铺带“租约”式销售，增加投资者的投资信心。主张二:首席五星级酒店、品牌商家，优先进驻，借力打力。品牌酒店和超市优先进驻，使其成为宿迁首家，并借助其知名度与影响力，对其他投资客达到促进作用。主张三:首批规模销售造势，分批去化推动价格步步飙升。首批规模销售，震撼全城，紧接着根据不同位置、不同业态的产品逐批推出，以实现量价齐升的销售目标。主张四:自营户政策扶持，招商销售最大共赢。对自购自营给予政策扶持，尽肯能把商家转化实现招商销售最大共赢总策略分解——营销六个主张主张五:优惠累积，逐步套牢客户在项目的营