最详细最实用的房地产行业基础知识

2019年8月5日房地产行业基础知识目录一．房地产行业发展历史二．房地产行业基本常识和常用术语三．房地产行业基本组织架构和职责四．房地产企业基本业务流程从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中第一阶段（1978年以前）–计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题第二阶段（1978-1990）–住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段第三阶段（1990-1997）–第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期第四阶段（1998-2007）–第二个快速发展阶段第五阶段（2008-至今）–第二个调整期，09年政策性反弹和目前的政策性调整阶段特征阶段关键词–住宅统建，福利分房–土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革–快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金…–快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产…–拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度33.33.74.35.678.91113.717.222.55.10%10.30%13.00%16.90%27.70%26.80%26.00%23.90%24.80%25.50%30.50%051015202599年00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0.40.50.60.811.31.61.92.53.13.613.50%21.50%27.30%22.80%30.30%29.60%20.90%22.10%30.20%20.90%18.50%00.511.522.533.5499年00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%数据来源：国家统计局、统计年鉴99-09年全国固定资产投资情况99-09年全国房地产投资情况在经济环境相对较差的2008年，房地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓。2009年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。受国际经济环境的影响，06-08年间全社会固定资产投资增速放缓；随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在09年总体有较大幅度的提高。房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业•房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20%•房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18%房地产是人们生活的必需品•13亿人口的住房需要•伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要房地产是城市化进程的需要•“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间人类生存发展的需要房地产产业关联度高，能促进就业•每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地产开发建设•每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售房地产的发展能催生众多新的行业•如物业管理、房地产评估、房地产中介等产业关联度高，带动其他行业发展我国房地产行业现阶段面临的发展机遇地产行业面临发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度12345房地产行业的未来发展趋势总结房地产未来发展趋势总结•有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例•发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在3－5年的时间内完成•房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大•房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化•市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强•房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好目录一．房地产行业发展历史二．房地产行业基本常识和常用术语三．房地产行业基本组织架构和职责四．房地产企业基本业务流程1.房地产行业基本常识2.房地产常用术语介绍3.房地产产品类型介绍4.房地产建筑基础知识5.房地产规划基础知识什么是房地产？是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等房地产的自然特征——位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物房地产的定义房产的定义地产的定义房地产的特征什么是房地产业？是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。广义上讲，是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动广义上讲，是以（城镇）土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义上讲，是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程房地产业房地产开发房地产经营房地产业和建筑业的区别什么是房地产市场？房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）一级市场二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场)一级市场三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）三级市场房地产的特性•不可移动性；独一无二性；•寿命长久性；数量有限性；•用途多样性；相互影响性；•易受限制性；价值高大性；•难以变现性；保值增值性。房地产的类型•按程度划分；•按建筑物的使用性质分类；•按层数和高度的分类；•高层建筑的国际分类；按程度划分•生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；•毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；•熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；•在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；•现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的按建筑物的使用性质分类•居住建筑•工业建筑•公共建筑•农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。按层数和高度的分类建筑类型层数或建筑高度低层建筑1-3层多层建筑4-6层高层建筑总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑超高层建筑总高度超过100M此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。高层建筑的国际分类建筑类型层数建筑总高度（M）低高层建筑9-1625-50中高层建筑17-2550-75M高层建筑26-4075-100M超高层建筑40层以上100M以上建设用地规划许可证商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五房地产开发的“五证”国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式•招标方式•拍卖方式•挂牌方式•协议方式国有土地使用权出让年限•居住用地：70年•工业用地：50年•教育、科技、文化卫生、体育用地：50年•综合或其它用地：50年•商业、旅游、娱乐用地：40年•加油站、加气站用地：20年现行的土地制度类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地的类别出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅