汶川大地震对中国房地产的影响

汶川大地震对中国房地产的影响(图)www.soufun.com房地产门户-搜房网2008年05月22日14:01来源：和讯网高通智库【导读】：汶川地震发生至今已有一周时间，灾难给当地造成了重大的人员财产损失，影响波及甚广。一周以来，我们对事件给予了高度关注。在此，首先对本次地震中的遇难者表示深切哀悼！同时，中央政府和社会各界在此次抗震救灾过程中的表现，也使我们深受感动和鼓舞。随着抗灾的深入，灾区的各项重建即将提上日程。作为专业房地产研究机构，我们希望就地震对中国房地产行业的影响，进行一个初判，从重建和发展角度，与业内人士共同探讨。本报告关注领域：一、对宏观经济和政策的影响；二、对区域房地产市场的影响；三、对建筑产品趋势的影响；四、对房地产行业的影响；五、对置业需求的影响。中国为地震灾害严重国家：我国地处世界上两个最大地震集中发生地带——环太平洋(601099行情,股吧)地震带与欧亚地震带之间，在我国发生的地震又多又强，其绝大多数又是发生在大陆的浅源地震。20世纪死亡20万人以上的大地震全球共两次，都发生在中国：一次是1920年宁夏海原8.5级大地震，死亡23万余人；另一次是1976年唐山7.8级地震，死亡24万余人。（来源：中国地震局）一、对宏观经济和政策的影响货币政策——实际操作或显现“温和倾向”当前国内外经济形势变化更趋复杂，在汶川地震发生后，准确评估的难度在短期内显著增大。对当前国内宏观经济的认识，在主流学者层面的分化也比以往更加显著。四川省的大地震，震中位于偏远山区，而且当地的工农业生产规模不大，因此地震对中国宏观经济整体影响可能有限。但当前抗震救灾为首要任务，因此经济政策在短期内会或将继续延续紧缩政策，但实际操作中或将显现“温和倾向”。最新的央行第一季度货币政策执行报告，也在灵活性上预留了空间——首次未提“防经济增长由偏快转向过热”。灾区实施差异化经济政策灾区当前经济政策体现出“战时经济政策”特点，将实行差异性的政策。在央行日前再次上调存款准备金率的背景下，央行成都分行16日表示，“该行已决定加大对受灾地区的信贷投入，增加支农再贷款和再贴现，对川内金融机构的再贴现、头寸再贷款等需求，经电话请示分行后可特事特办，不受限额限制”。灾后重建的扩张性财政投入效果可预期在灾后重建的过程中，扩张性财政政策在灾区将有明显体现。加之差异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明显。灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺——影响房地产成本在灾后重建的过程中，原材料和劳动力的大量需求，可能导致供应短缺。但可预期灾后重建的上述因素，将采取战略物资供给平准政策，因此价格上涨的幅度将受到调配限制。不过，对四川的商业化房地产开发而言，将受到供应短缺的影响，在成本上面临压力。地震短期内增大国内通胀压力地震导致的局部农业生产和运输中断，短期增加国内通胀压力。四川经济仅占中国GDP的4%，但农产品(000061行情,股吧)增加值占全国的6%左右，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%。此次地震将对全国的粮食及猪肉价格造成一定的影响。整体社会责任增强与国际正面评价2008年以来，雪灾、藏独事件、奥运火炬传递风波等一系列事件，激发了国内的民族情绪和社会责任感。汶川地震更极大增强社会凝集力。而8月份即将举行的北京奥运，还将推动国内精神面貌的升华。同时，汶川地震为中国在国际社会赢得了很高的正面评价。增强了中国经济在国际社会的认可，为整体社会经济发展以及国际合作，提供了良好的契机。二、对区域房地产市场的影响区域房地产项目进度延迟——房企资金回笼放缓第一、震后第二天，住房和城乡建设部启动应急预案，要求震区在建的建筑工程酌情停工。四川省已要求全省建筑施工现场即日起全部停工。同时，区域内的建筑企业，积极投身抗震救灾，及今后的灾后重建，均将延缓房地产项目进度。第二、灾后重建，将首先注重于基础设施，原材料和劳动力，将有所倾斜，也将影响到房地产项目的工程进度。第三、目前灾区各界积极投身救灾，公众注意力导致短期的房地产销售较严重的萎靡，影响房企销售回款。第四、国内房企第一次在销售合同上，碰到因非正常原因（不可抗力）推迟交房。成都、重庆等地房地产恢复灾前水平需较长周期1.地震财产损失所造成心理阴影，降低购房热情，甚至可能出现退房现象。2.对区域房地产价格走势的负面预期，削弱投资性购房进入。3.当地部分投资需求和富裕人群的置业需求，外流的可能性存在。4.地方政府出台鼓励房地产发展的政策可能性很大，包括：税收、土地等。5.成都的旅游产业一直是当地的支柱产业。受地震的影响，客源预计受影响明显。酒店、商业等相关物业将受到打击，进而延缓持有型物业的开发投入。6.保障住房在灾后重建的过程中，预计将发挥重要的作用，中低需求将获得释放。7.重建在基础设施、规划、配套设施等方面的提升，使区域长期投资价值提升。三、对房地产行业的影响重庆、成都近一时期在土地供应上，供大于求的情况比较明显，地震发生后，地价将走低。尤其在房企对今后一段时间市况不看好的预期下，土地价格走低将更为明显。如果没有重要的扶持政策，预计持续周期偏长。品牌房企在管理和质量控制上的优势获得更多的发展机遇和市场认可。例如：中海地产等企业。房企在本次社会捐助中的积极表现，有利于改善社会形象。但部分房企却由于处理不当遭遇危将引发全国对现有建筑的抗震性能检查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“质量门”危机。可能加速国内（尤其是地震带地区）对抗震不达标和危旧房的改造，从而带来新的市场机会。对贫富差距和城乡差距所体现的居住安全差异，引发的生存几率思考，导致舆论关注。四、对建筑产品趋势的影响有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准，并加强相关工作管理。房企自主产品升级动力明显，抗震建筑成为市场接受的买点。在中档住房上，建筑设计抗震级别的提升，预计成为主流。在高档产品领域，借鉴国外地震多发国家的领先技术，将成为买点。同时，高档住宅在安防设施上的投入，将为市场买卖双方所认知，例如：安全避难室等。公建建筑、商业等大开间建筑设计，对抗震要求和防灾害意识增强。五、对置业需求的影响购房者将更加关注房屋质量和抗震程度。富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。相比之下，某些非地震带地区的房屋“安全溢价”可能更加明显。