济南房地产研究资料

济南房地产市场调查分析报告目录第一章济南市宏观背景分析一、社会经济发展二、人口情况三、城市规划与发展1、城市结构2、城市发展动力3、城市发展规划4、城市发展对高新区影响分析四、消费特征1、人均收入水平2、人均可支配收入及消费支出3、城乡储蓄存款4、居民消费特征五、高新区经济发展状况第二章济南市房地产市场概况一、济南房地产市场现状（一）综合分析（二）需求分析（三）济南楼市专业水平总体评价二、济南房地产市场发展前景预测第三章济南房地产各类物业市场分析一、济南住宅市场分析1、新增供应量分析2、2005年住宅市场价格走势分析3、2005年住宅市场特征4、2006年住宅市场展望5、典型住宅项目调查6、小结二、济南写字楼市场分析（一）2005年写字楼市场状况（二）2006年写字楼市场发展展望三、济南商业市场分析（一）2005年济南商业地产发展状况（二）2006年济南商业地产趋势（三）济南典型商业设施（四）商业物业租售价格情况调查（五）小结四、济南酒店市场分析1、济南星级酒店基本情况2、供应特点研究3、产品特点研究五、济南土地市场分析1、2005年土地市场供应状况2、市场成交状况3、济南城区国有土地基准地价第四章济南市高新区市场研究一、济南高新区发展规划二、高新区房地产市场（一）高新区住宅市场（二）高新区写字楼市场（三）小结第一章济南市宏观背景分析一、社会经济发展2005年济南市国内生产总值达到1876.48亿元，增长速度达15.6%，增速达到了济南市近年来的最高水平，同时高于全国平均水平5.7个百分点，也高于东部省会城市水平。2005年济南市的经济发展速度位居全国省会城市（除拉萨外）第六位。全国各省会城市经济增长速度排名(除拉萨):序号城市2005年GDP（亿元）GDP增速1呼和浩特700.422.20%2合肥589.716.90%3南昌100816.80%4沈阳160216%5郑州165015.80%6济南1876．4815.60%7南京2200.3215.20%8长沙1519.914.90%9西宁206.2714.80%10太原895.4914.70%11武汉210014.70%12贵阳52014.60%13天津3663.8614.50%14哈尔滨1830.414.10%15石家庄1855.0413.60%16长春1675.413.50%17成都2305.313.50%18南宁700.813.20%19西安127013.10%20广州5115.7513.00%21银川213.513.00%22杭州2918.612.50%23海口285.212.10%24兰州566.312.00%25重庆2971.911.50%26北京6814.511.10%27上海914411.10%28昆明106111.10%29乌鲁木齐57110.90%30福州15609.80%说明：本节数据源自《中国统计年鉴》及《济南市统计年鉴》。2005年济南市人均GDP为31604元，按当时汇率折算为3858美元。约为同期北京市人均GDP的70%，天津市人均GDP的90%，南京市人均GDP的77%。31604276102363220979169991884212.6%14.4%11.2%10.2%9.8%05000100001500020000250003000035000200020012002200320042005年元0%2%4%6%8%10%12%14%16%%济南市历年人均GDP变化2006年第一季度，济南市社会经济发展仍保持了平稳强劲的态势，经济增长速度达到17%。952.181066.161200.831365.331600.271876.480200400600800100012001400160018002000200020012002200320042005年亿元济南市历年GDP增长趋势城镇居民人均可支配收入为3596元，增长10.1%。金融机构各项存款余额为3646.6亿元，比年初增长6.6%，金融机构各项贷款余额3514.2亿元，比年初增长9.8%。各主要经济指标均呈现出加快发展态势。社会消费品零售总额增长20.5%，提高3.7个百分点,全社会固定资产投资增速有所回落，但仍保持20%以上的增速。1．第二产业较快增长工业结构进一步优化、增长方式出现积极转变一季度，全部工业完成增加值183.0亿元，同比增长20.0%。其中规模以上工业完成增加值167.4亿元，增长21.7%，实现销售收入508.2亿元，增长28.3%，实现利税49.8亿元，增长19.9%，实现利润21.3亿元，增长7.0%；规模以上工业企业1669家，同比净增166家，一季度已过亿元企业达到53家，同比净增9家。工业品出口呈现新格局一季度，规模以上企业完成出口交货值32.3亿元，同比增长19.4%，高于总产值增幅1.1个百分点。出口工业品结构已由过去主要依赖少数高耗能和传统产品，向传统产品、低消耗产品、高新技术产品的多元化转变。受国家出口政策影响，一些老牌高耗能产品出口企业如济钢、庚辰钢铁、镁碳砖等均出现大幅下降，而重汽实现出口交货值4.23亿元，增长4.5倍,浪潮2.75亿元，增长91%,轻骑铃木2.08亿元，增长74.8%,山水1.81亿元，增长7.2倍，在松下、元首、玛钢等传统出口骨干企业形势稳定的同时，涌现出鑫森服装、中氟化工、美捷家用纺织、齐鲁安替比奥、西门子变压器、海尔电机、柴油机股份等一批新的出口骨干企业，呈现出工业品出口多点开花的新格局。非公有制工业活力凸显截至3月底，规模以上工业中非公有制企业1318家，同比净增199家，占规模以上企业个数的比重达79%。一季度，非公有制企业销售收入234.1亿元，增长35.7%，同比提高13.1个百分点；实现利税25.6亿元，增长45.1%，增幅高于全市平均水平25.2个百分点；实现利润14.5亿元，增长48.7%，高于全市平均水平41.7个百分点。建筑业平稳增长一季度，全市建筑业增加值12.7亿元，增长5.3%，提高1.5个百分点。房屋建筑施工面积2026.2万平方米，同比增长13.2%，其中新开工面积376.2万平方米，同比增长34.7%。2．第三产业加快发展一季度，第三产业增加值220.4亿元，同比增长16.0%，提高2.6个百分点，为近六年同期最高增速，对GDP增长的贡献率50.9%，拉动经济增长8.7个百分点。现代服务业快速增长一季度，现代服务业增加值92.2亿元，同比增长17.1%，占第三产业增加值的比重41.8%，同比提高2.1个百分点。金融、房地产业增速回升金融业增加值27.3亿元，增长17.2%，提高9.5个百分点；房地产业增加值15.2亿元，增长15.1%，提高6.7个百分点。旅游业发展势头良好一季度，共接待游客321.1万人，同比增长18.9%，其中接待国内游客318.9万人，同比增长18.9%；旅游业总收入30.1亿元，增长23.9%，其中国内旅游收入29.4亿元，增长23.9%。软件业较快增长。软件产业完成销售收入23.6亿元，增长12.7%。会展业加速发展全市共举办会展28场，直接营业收入2000万元，增长53.8%。批零贸易业、住宿餐饮业、交通运输仓储和邮政业等继续保持稳定快速发展一季度，批零贸易业完成增加值46.6亿元，同比增长15.3%，住宿餐饮业增加值19.0亿元，增长16.8%。交通运输、仓储和邮政业增加值32.6亿元，增长9.0%。3．固定资产投资规模一季度，全社会固定资产投资111.1亿元，同比增长24.4%。其中，第一产业3.7亿元，增长80.3%；第二产业49.6亿元，增长14.7%；第三产业57.8亿元，增长31.2%。第一产业投资明显增强。一季度，第一产业投资增速提高44.2个百分点，高于全市投资增速55.9个百分点。工业投资继续增长。工业投资完成47.8亿元，增长11.2%，但增长幅度较去年同期大幅回落。房地产投资平稳增长。房地产开发完成投资19亿元，增长13.9%。新开工项目数量增加。截至3月底，固定资产投资新开工项目421个，比去年同期净增89个，其中农村项目123个，比去年净增7个。亿元以上项目增多。计划投资在1亿元以上的项目(不包括房地产项目)有172个，增加53个。一季度完成投资47.8亿元，下降2.9%,占全社会固定资产投资43%,下降12.1个百分点。企业自主投资能力继续增强。在规模以上投资中，资金来源合计166.5亿元，增长40.3%。其中企业自筹资金105.8亿元，增长49.9%，占资金来源总计的63.6%，同比提高4.1个百分点。4．消费需求显著增强一季度，实现社会消费品零售总额239.7亿元，同比增长20.5%，提高3.7个百分点。餐饮市场持续活跃。一季度，实现餐饮零售额34.0亿元，增长21.9%，提高1.7个百分点。近九成商品普遍旺销。5．对外经贸继续保持快速增长一季度，实现进出口总额10.23亿美元，增长31.2%。其中出口4.96亿美元，增长18.8%；进口5.27亿美元，增长45.4%。全市新批外商投资项目40个，同比增加10个;实际利用外资1.49亿美元，增长61.5%，其中外商直接投资1.05亿美元，增长118.7%。6．区域经济产业布局更趋清晰。近郊区已成为全市工业经济的主要聚集地目前，近郊区已集中了全市52.2%的规模以上工业企业，同比上升2.3个百分点。一季度，近郊区工业产品销售收入291.7亿元，同比增长31.7%，占规模以上工业的比重由上年同期的56.6%上升至57.4%。中心区作为全市服务业发展中心的地位愈加突出一季度，中心区实现第三产业增加值158.2亿元，增长16.4%，占全市第三产业总量的71.8%，同比提高0.2个百分点。远郊区在着力提高第二产业水平的同时，特色农业和都市农业已成为经济发展的重要方面一季度，远郊区实现第二产业增加值29.8亿元，增长36.5%，占全市第二产业的比重15.2%，同比提高2个百分点。种植业、畜牧业、无公害蔬菜等已成为全市主要生产基地，一季度远郊区肉类、奶类、蔬菜产量分别占全市的50.5%、10.2%、47.5%，同比分别提高4.5、0.6、0.8个百分点，禽蛋产量占全市比重36.2%，与去年同期基本持平。二、人口情况济南市总面积8177平方公里，其中市区面积3257平方公里。济南市目前下辖历下、历城、市中、槐荫、天桥、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘一市。截止2005年年末，济南市常住人口达到597.4万人，人口自然增长率为3.8‰。在中国56个民族中，济南市有42个民族居住。其中，汉族人口占98.31%，回族占1.62%，其他少数民族人口较少。市区商河县济阳县章丘市面平阴县562.65569575582.56590.08597.4540550560570580590600610200020012002200320042005年万人济南市历年人口变化图(万人)济南市人口在近几年来保持持续稳定的增长，由2000年的562.65万人增长到2005年的597.4万人，6年时间全市总人口增长了5.8%。每年的人口自然增长率基本保持在4‰左右，2005年达到3.8‰。济南市人口的增长主要是靠人口迁入机械增长拉动，2005年济南市人口机械增长率达到8.5‰，约为人口自然增长率的2.2倍。而以2003年和2004年的人口机械增长率最高，均达到10‰以上，2003年的人口机械增长率甚至达到14.17‰，是当年济南市人口自然增长率的7倍。此外，随着市区人口的不断增加，全市总户数也一直在稳步增加。从2000年济南市区总户数的99.25万户，增加到2004年年末的102.68户，5年内市区总户数增长了3.3%。但相比全国其他省会城市（拉萨除外）同期市区总户数增长偏低。人口和家庭户数的增加将必然带来房地产市场的发展。99.25100.53101.62102.71102.689697989910010110210310410520002001200220032004年万户济南市市区总户数变化图(万户)从