温州房地产业发展趋势(1)

温州房地产业发展趋势在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区)。然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。房市发展与需求目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。二、居住要求与建设标准回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。1、居住环境据了解，广州、深圳、上海等地的一些品牌楼盘，有一共性，那就是舍得花巨资建设生态化、园林型的景观环境。其结果是开发商的销售价要比周边其他楼盘每平方米高出好几百无，甚至上千元，房子交付使用后，房价仍然节节上升，不仅开发商得利，住户同样受益匪浅适应这一消费需求的变化，开发商对人们居住环境的建设会越来越重视，预计2001年推出楼盘的景观环境会越来越漂亮。据调查温州人对住宅区绿化方面要求惊人，要求住宅区绿化面积在20%以上的占87%，其中要求绿化率达20%--30%的占29%，达30—40%的占18%，40%以上的占25%，而认为绿化率在20%以下的仅占13%。如今，温州市众多房地产开发商业已意识到，为了提高自身的竞争力，轿重视建筑和平面大型设计的同时，尽可能营造舒适宜人、富有个性的楼盘园林景观环境不仅能满足广大市民购买精品楼盘的需求，使房产畅销，而且能提升开发项目的口味，扩大开发公司的知名度。新世纪之初的楼盘绿色将会越来越多，环境会越来越美。今年初温州市众多房开公司推出的“百好花园”、“大自然城市家园”、“红日别墅”和国家康居工程、瑞安现代化新农村安居工程等一批房地产开发项目的环境都各有特点、绿色葱笼。闹市中心的“百好花园”竟然开辟出上万平方米的中心绿地，并把几幢高层的底层作架空处理，以扩大人们的视野空间，这在过去是无法想象的。2、房屋套型与建设调查显示，选择有电梯的多层占37%，无电梯的多层占25%，高层占18%，别墅占20%。多层一直是温州人心目中首选的楼盘形式，不过，追求有电梯的多层占了最大比重，为37%，这也反映了温州人住宅观念的新现象，既乞求一定高度的空间，又可以享受现代化运载工具的便利。目前温州市场上这种有电梯的多层的逐步出现，发展势头强劲恰恰印证了这一点。大套型设计上，希望有大客厅，大卫浴的占77.5%，而喜欢客厅、小卫浴的为30%，对于卧室，有人喜欢大，也有人喜欢小，喜欢大的占38%，喜欢小反而占反而占51%。故此，温州人心目中理想的住宅套型该是是大客厅，大卫浴与大卧室，以及大客厅、大卫浴与小卧室。在面积一定的情况下，温州人宁可牺牲卧室的面积换取大客厅、大卫浴，说明温州人对个人私密空间与共用空间要求上的差别。一家人聚在一起的共用空间要求宽敞舒适。另外有62%的人对娱乐室的有要求，对不同功能空间的要求变化折射了经济文化的发展变化。根据以上所述，政府及各有关部门的要求，新世纪的温州住宅建设将按照高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理的“四高”要求，全面提高全市新建住宅的整体水平。高起点规划，要突出以人为本、环境第一。高水活质量。高质量建设，必须反把住宅作为商品，绝不能平设计，要增加科技含量，提高住宅品位，以提高居民生让不合格的住宅商品进入市场流通，而且要把民用住宅作为艺术品类建设。高标准管理，要体现在服务水平上，追求最贴近寻常百姓生活的服务，真正做到“建管并举，重在管理”。具体施工中，要采用成熟先进的新材料、新特色的住宅精品。并要严格新建住宅小区竣工综合验收制度，管好房地产开发项目的配套建设。今年要对占地面积2万平方米以上的新建住宅小区（组团）进行竣工综合验收，以切实保障住宅建设水平。三、房价在80年代温州的房价，象当时新建的水心住宅区每平方米只有几百元，到90年代后房价就一路上涨，而且涨幅相当大，就在全国房地产业不紧气，各大城市的房价在下低时，房地温州房价还在一路上扬，到了1997年至2000年上半年房价更是暴涨不下，如今温州惊人的房价可以跟深圳与上海相比。而且不同地段、不同类型的房价跨幅很大，调查表明现今的楼价每平方米在二千元至万元之间，如此高价格、高涨幅、高差距足以让全国房地产各专家惊讶，在温州房地产界的成功人士都说温州的房价比股票都难分析。这样情况使得近几年有项目开发的房开公司与妙楼花者财源广进，但对工薪阶层来说是“望楼心叹”，只能希望房价早日下跌，但综合分析各种因素，预计2001年的房价仍会继续平稳，也有可能稳中有升。1、国家继续把发展房地产业、搞活房地产市场作为拉动内需的重要手段，在宏观政策上，会对房地产市场进行调控，防止房价的大起大落而影响楼市的正常发育。2、温州市经济格局特殊，私营和股份经济占了90%左右的比例。民间持有大量的富余资金，目前银行储蓄利率又较低，会促使部分民间富余资金流向房地产市场，有力地保障了楼市的稳定和繁荣。3、温州市拥有一支庞大的炒楼队伍，且呈继续扩大的势头。由于房地产市场放开后，温州房价持续上小涨，绝大部分炒楼者都赚了钱，已经赚到钱的希望继续赚下去另有不少人会加入炒楼队伍，指望同样赚钱。这支人数有增无减的炒楼者队伍将对温州房价的上扬起到推波肋澜的作用。4、温州市有100多万人在全国各地经商办厂。这一大批人赚了钱后，大都会回乡置业购房。他们即使是农村人口，也会因为向往城市生活，大多把择房的目光瞄准市区和重点城镇。这一源源不断的购买力，撑起了温州楼市的繁荣。5、由于“水涨船高”，随着房价的节节攀高，地价也随着上升，现今在中心地段平均每平方米楼面价(即平均每平方米的土地价格)在三千元至四千元左右，使得成本增加，而就现今的火爆市场情况，房开公司不可能损失出售。6、按揭贷款购房与“货币分房”等方面政策出台减少购房者的压力。7、市民对住房的要求越来越高，希望二次购房及至三次购房的人越来越多。不断推推陈出新的住房需求，为房地产市场注入经久不衰的活力。规模在、地段好、环境优、配套齐全的优秀楼盘即使价格偏高也会受人关注。通过前一段时间的盘整，2001年的购房需求将趋向细分化，从过去的盲目跟风转向冷静理智，购房自住者会着重考虑套型实用、物美价廉；购房投资者会选择地段好、档次高、有升值潜力的楼盘，并会货比三家，慎之又慎。因些房价扶摇直上的可能性同样也不大。每个地区行业都有自已特点，同样温州房地产业与全国其他城市房地产业相比也有着共性与特性关系，本文从房开公司、客户、中介代理商、房屋价格、开发趋势等方面对温州房地产业进行分析。