生存还是毁灭政策沉寂期房地产走势分析(1)

2006年8月生存还是毁灭------政策沉寂期房地产走势分析中国房地产行业房地产行业展望2房地产行业发展逐渐减速，长期来看，将以1～2倍GDP增长的速度发展。行业调控意在稳定房地产价格，调控政策初见效果房地产龙头企业将从紧缩政策中受益房地产上市公司投资价值很有吸引力中国海外，招商局地产，万科、首创置业，金融街是我们的首选概览中国房地产行业房地产行业展望3中国房地产行业风险如何？紧缩调控政策有效吗？紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？房地产上市公司有投资价值吗？投资建议内容中国房地产行业房地产行业展望4持续增长的需求支撑房地产投资的增长近两年房价的快速上涨逐渐形成泡沫房地产市场的主要问题是局部性和结构性的房地产行业的增长逐步下降到合理的水平房地产行业利润率回归到合理的水平中国房地产行业风险如何？中国房地产行业房地产行业展望5持续增长的需求支撑房地产投资的增长资料来源:CEIC,中金公司研究部•八年来房地产行业持续快速发展基于住房体制的改革和住房贷款的实施•九年中共建成25亿平方米商品住宅，共约2500万间房屋，约占城镇家庭总数的14%，需求潜力巨大。中国房地产行业风险如何？0%5%10%15%20%25%30%35%40%199719981999200020012002200320042005GDP增长率城镇居民可支配收入名义增幅固定资产投资增幅房地产投资增幅房地产销售额增幅第二轮宏观调控房地产投资和土地供应受到抑制住房改革形成了住宅市场的繁荣中国房地产行业房地产行业展望6•2003年之前，房地产行业是比较健康的•过快价格上涨是不可持续的2003年以来房地产价格加速膨胀中国房地产行业风险如何？资料来源:CEIC,中金公司研究部0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%19992000200120022003200420051Q20061H2006城镇居民可支配收入名义增幅商品房销售价格增幅中国房地产行业房地产行业展望7内容中国房地产行业风险如何？紧缩调控政策有效吗？紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？房地产上市公司有投资价值吗？投资建议中国房地产行业房地产行业展望8这些措施将抑制房地产价格的快速增长这些措施的效果将取决于地方政府的执行力度措施对房地产龙头企业的影响有限近期房地产行业调控政策的主要内容紧缩调控政策有效吗？资料来源:中金公司研究部内容作用90平方米以下房屋要占到70%以上相当于增加供给首付比例提高到30%，90平方米以下维持20%全面的抑制需求二手房转让征收营业税期限从2年延长至5年抑制需求，尤其是多次置业的需求土地开发面积不足1/3或以投资额不足1/4将按闲置土地处置增加供给《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》：规范了外商投资房地产市场准入资金来源将受到抑制征收个人二手房转让所得税通知：应纳税所得额时，可凭有效凭证，经审核后从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。带来二手房价的上涨和交易量进一步萎缩；对抑制房价起到反作用。中国房地产行业房地产行业展望9政府对房地产行业的调控措施将是长期性的可选方案：土地政策，税收政策，信用政策，货币政策政府调控措施是积极有效的，房地产龙头企业将受益政府的焦点将是逐步增加中低档房地产的供给政府调控措施展望紧缩调控政策有效吗？中国房地产行业房地产行业展望10韩国土地政策的变革•韩国在70到80年代也颁布了土地调控政策•严格的土地调控政策导致土地投机交易和土地价格的上升•土地政策将成为政府调控的一个核心手段紧缩调控政策有效吗？资料来源:中金公司研究部时间土地政策特点60年代推动工业化的《土地收用特例法》、《出口工业园地开发造成法》；推动城市化的《城市规划法》《土地收用法》这一阶段土地政策的重点是支持经济开发计划的顺利进行，土地政策偏重于功能性而忽视了调控性70年代解决住宅短缺的《住宅建设促进法》；防止乱占耕地的《关于农地保护及利用的法律》；防止城市盲目扩张而修改《城市规划法》这一阶段土地政策一方面继续支持经济发展而大量供给开发用地；另一方面控制土地开发过　热、农用地价减少问题，政策不是很稳定。80年代规范房地产中介的《不动产中介业法》；控制投机的《土地交易许可制度》；稳定价格的《土地交易申报制度》这一阶段土地政策主要以稳定价格和调控投机为主，以遏制房地产投资盛行。90年代初控制土地价格暴涨的《关于开发利益回收的法律》《土地超过得利税法》主要从多层次调控土地投机，具有人为性和强制性90年代中土地供给扩大而修改的《国土利用管理法》；加大房地产交易透明度的《关于房地产实际权力者名义登记的法律》这一阶段的土地政策采取扩大供给和增加市场透明度，发挥市场调控机制的作用90年代末解除《土地交易许可地区》及《土地超过利得税制》应对金融危机，促进土地市场的稳定和恢复中国房地产行业房地产行业展望11韩国房地产价格和土地价格之间的相关性经济发展速度，房地产价格和土地价格之间有很强的相关性-20%-10%0%10%20%30%40%Dec-89Dec-91Dec-93Dec-95Dec-97Dec-99Dec-01Dec-03KoreaGDPgrowthratePricechangeofresidentiallandPricechangeofresidentialbuildings紧缩调控政策有效吗？资料来源:CEIC,中金公司研究部中国房地产行业房地产行业展望12内容中国房地产行业风险如何？紧缩调控政策有效吗？紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？房地产上市公司有投资价值吗？投资建议中国房地产行业房地产行业展望13紧缩调控政策如何影响房地产行业？抑制房地产投资的高速增长游戏规则改变，资金来源成为首要的增长因素行业领头羊有更多的增长机会土地紧缩政策将长期持续存在紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？中国房地产行业房地产行业展望14土地是房地产行业最首要的影响因素•房地产行业投资和价格过度增长的一个主要原因是因为土地政策的改变•土地调控是一项长期的政策，用来调节耕地，产业化和城市化之间的矛盾•现有土地储备是土地紧缩政策的缓冲器紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？资料来源:CEIC,中金公司研究部(万平方米)5,6895,2848,9996,68563,98560,67559,274-5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0001997199819992000200120022003200420051Q062Q06-10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000(万平方米)年完成开发土地面积（左轴）年购置土地面积（左轴）待开发的土地面积（右轴）中国房地产行业房地产行业展望15中国房地产行业房地产开发商的资金来源渠道有限•银行贷款所占比例从2005年的18.1%上升到了06年上半年的22.4%•预售款和其他资金来源占比从2005年的47.4%下降到06年上半年的42.4%。•自筹资金比例从2005年的33.2%上升到06年上半年的33.8%。房地产开发商继续面临筹资渠道的限制。紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？资料来源:CEIC,中金公司研究部23.0%22.9%22.7%22.2%22.5%23.8%18.4%18.1%25.8%22.4%27.9%29.3%28.1%28.5%28.5%28.6%30.3%33.2%35.9%33.8%39.8%41.9%46.1%47.3%47.2%46.1%49.9%47.4%37.4%42.4%5.4%2.9%1.8%1.4%1.3%1.2%0.9%1.4%8.8%1.6%0%20%40%60%80%100%199819992000200120022003200420051Q061H06国内贷款自筹资金其它资金外资中国房地产行业房地产行业展望16行业龙头企业有更多的发展机会政策支持：国务院鼓励知名的开发商通过并购和重组逐步扩大市场份额更容易利用融资渠道:行业龙头企业将更多地从银行，股票市场和机构投资者等获得财务支持土地购买优势：行业龙头企业的综合优势使得在土地竞购中拥有优势紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？中国房地产行业房地产行业展望17紧缩调控政策对房地产市场的影响（全国）紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？•06上半年竣工面积同比增长20.7%,延续下降趋势；同时，销售面积同比增长83%。商品房房价同比16.5%，环比4.5%。•06年上半年新开工面积同比增长21.59％，在建面积同比增长20.88%，与一季度持平。资料来源:CEIC,中金公司研究部0%20%40%60%80%100%03-0603-1204-0604-1205-0605-1206-06商品房销售面积同比增长YTDYoY%商品房竣工面积同比增长YTDYoY%-100200300400500600199519961997199819992000200120022003200420051Q061H06(百万平方米)1,0001,3001,6001,9002,2002,5002,8003,1003,4003,700(人民币/平方米)商品房竣工面积(左轴)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)0%10%20%30%40%50%60%70%03-0603-1004-0204-0604-1005-0205-0605-1006-0206-06房地产投资同比增长YTD商品房在建面积同比增长YTD商品房新开工面积同比增长YTD20002300260029003200350003-0603-1204-0604-1205-0605-1206-06(人民币元/平方米)0%5%10%15%20%25%30%商品房售价(左轴)商品房售价同比增长(右轴)中国房地产行业房地产行业展望18紧缩调控政策对房地产市场的影响（上海）紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？•06年上半年竣工面积同比增长9％；同时，销售面积同比增长30％。•新开工面积同比下降8％，在建面积增幅11%，增幅环比下降6个百分点。•房地产价格同比上升0.2％，环比持平。上海房地产价格仍在调整，但在06年不可能显著下降。资料来源:CEIC,中金公司研究部3,5004,0004,5005,0005,5006,0006,5007,0007,50003-0603-1204-0604-1205-0605-1206-06(人民币元/平方米)-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%商品房售价(左轴)商品房售价同比增长(右轴)0510152025303540199519961997199819992000200120022003200420051Q061H06(人民币/平方米)2,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000(百万平方米)商品房竣工面积(左轴)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)-20%0%20%40%60%80%03-0603-1004-0204-0604-1005-0205-0605-1006-0206-06房地产投资同比增长YTD商品房在建面积同比增长YTD商品房新开工面积同比增长YTD-20%0%20%40%60%80%03-0603-1204-0604-1205-0605-1206-06商品房销售面积同比增长YTD商品房竣工面积同比增长YTD中国房地产行业房地产行业展望19•06年上半年竣工面积同比同比下降27%；同时，销售面积同比增长20.7％•新开工面积同比增长47％，在建面积增幅8%，未来供应量释放有限。•商品房价格同比上升45％，05年同比增加24％。即使考虑到商品房期房计算方法因素，商品房价格仍未能有效控制。紧缩调控政策对房地产市场的影响（北京）紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？资料来源:CEIC,中金公司研究部3500450055006500750003-0603-1204-0604-1205-