第08章房地产税费管理

房地产税费管理李永乐2011年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。在现实生活中，父母想以自己未成年子女的名义购置房屋，其中一个很重要的原因是：担心遗产税将来会增收，以规避税收为目的，直接使用子女的名义购买；即便更名也需要费用。种类多、额度大避税并不简单房地产税费管理是什么？理论回顾及分析税与费&古今中外房产税怎么办？改革探索-从税种和作用出发税收、政权、经济税收是国家凭借政治权力，按照事先公布的法定标准无偿取得财政收入的一种分配方式，税收&政权税收&经济经济&政权政治&经济维护运转财政支出执政合理经济基础上层建筑财政政策&货币政策税收特点强制性政治权力-开征、法律手段-制标行政司法手段-征税实务无偿性无需偿还、无需付酬、提供公共品固定性立法、更改？：对象、比例、数额价格？规费特点等价提高服务或物品补偿工本费、手续费（规费）自愿办理业务、享受服务税费根本区别强制无偿等价自愿税费土地财政？古今中外房产税欧洲中世纪：“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”中国“廛布”-周礼、间架税-唐，房捐-清，民国古老•英国&法国：国家根据窗户的数量和大小征税•廛布：是古代官府征收的商贾储货邸舍和居住房屋之税。•间架税：唐德宗建中四年出台过一种“间架税”–间和架•房捐：郑观应《盛世危言·技艺》：“地基由朝廷给发，建院经费，或拨国帑，或抽房捐。”“我极敬爱的兄弟们，我的好朋友们，在法国的农村中，有132万所房子都只有3个洞口；一百八十一万七千所有两个洞口，就是门和窗；还有二十四万六千个棚子都只有一个洞口，那就是门。这是因为那种所谓门窗税才搞到如此地步。”雨果《悲惨世界》不同房地产税模式•美国模式：物业税-直接税，由地方政府征收，定位于为治安、教育和环卫融资，它建立在土地私有的基础上。•香港模式：围绕房产征收的税主要有两部分，一部分叫差饷税，另一部分叫物业税，两者均以租金为税基。•中国大陆模式：从税收性质来看，包含了少量的直接税成分，但大多数是间接税。直接税是指直接向个人或企业开征的税，包括对所得、劳动报酬和利润的征税。间接税是对商品和服务征收的，从而只是间接地以公众为征税对象。香港对楼宇或物业征收的间接税。“差饷”指警察的工资、薪金。差饷税实行专款专用，原主要用于警政开支，后来扩大用于支付街灯、供水、消防等市政开支。中国房地产相关税收历程1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。时间内容2010年1月国务院办公厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策2010年4月国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策2010年9月有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国2011年1月重庆市确定开征高档商品房房产税，上海也正在为房产税试点做准备2011年1月28日上海、重庆正式启动改革试点，率先开征房产税。中国新房产税启动房产税试点的选择，为什么？两高房价高、涨幅高（北上广深）三高经济发展、人口聚集度、生活成本一大刚性需求大重庆？项目重庆上海试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）项目重庆上海外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳免税面积一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米上海市居民家庭人均60平方米一、何谓房地产税？房地产税收拾国家凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而取得财政收入的一种形式。不是对物质性的土地和建筑课税，而是对附属在这些物质性的土地和建筑上的不可触摸的权利课税。两种计税依据：房地产权利本身，经营流转行为二、为什么对房地产课税？房地产税和很好的地方税（一）税基：不可移动性，专属X地（三）价值：波动小-实体-增值（二）课税：不从生产流程退出（四）财政：增加地方政府收入（五）经济：提高土地利用效率三、房地产税的主要作用是什么？财政收入：---地方政府（1）房地产税收收入占（各级）政府所有税收收入的比重（美国9.2%、英国8.4%、加拿大8.3%）；（2）房地产税收收入占地方政府地方税收入的比重（美国73%、英国99%、加拿大84%）；（3）房地产税收收入占国民生产总值的比重（一般不超过15%）。资料来源：广州市房地产业协会：《广州市房地产开发经营税费负担问题的调研报告（摘要）》项目荔湾区周门路商住楼海珠区东晓路小区海珠区工业大道南金碧花园第2期土地出让金9.75%10.75%6.51%拆迁补偿17.90%12.49%16.3%税8.79%7.62%7.22%费16.46%11.15%23.96%税费合计25.25%18.77%31.18%地价及税费合计52.90%42.01%53.99%保证金0.41%0.30%0.35%•供给（供应量）调节---开发商•商品房的价格一般由“本、费、税、利”四项构成，这四项是最根本的价格组成要素。•两部分：成本是“本、费、税”，收益是“利”。税收虽然是房价的组成之一，但反过来税收能影响房价。税收可以调节成本和收益，进而影响房地产开发商利润，从而影响投资决策（退出？）总量&结构•需求调节—购房者•自住+投资•投资征\增税、自住减税•二套征\增税、一套减税对土地利用效果的影响：土地税优于所有其他税种，因为土地税不扭曲土地市场（亨利·乔治）；为什么？一般地，个人收入所得税扭曲了劳动力市场（不鼓励工作），消费税扭曲消费市场（不鼓励消费）。由于土地税是对地租课税（土地的经济回报），土地税不改变地主的经济行为。四、房地产税的税基是什么？（一）房地产税的课税对象应是什么可以是土地、建筑，或两者的结合，但目前只对土地的征税较为少见，多数是对土地和建筑课税。为什么？1、土地税征管的困难性，难以估计其价值；2、仅基于土地的房地产税税基过小，征收行为不合算。（二）房地产税的课税范围从国外的经验看，需要解决的问题：1、应对哪些房地产类型课税？（西方国家主要是对住宅、商业和工业课税）2、是否应对不同的房地产类型予以区别对待？（应该一视同仁，房地产税负是财产拥有者或使用者对他们享受地方政府提供公共服务和产品所支付的价格）3、应否对特殊房地产类型实施减免？（不应该减免，对一些有很多社会功能的房地产可以进行直接的资金补贴）（三）税基的评估这是实施房地产税的核心问题之一：由于房地产市场的特殊性，需要对没有在市场上交易的房地产确定或计算其价值。五、房地产税的税率如何确定？国际上确定税率的两种模式：（1）中央或更高一级的政府来决定税率；（2）由地方政府来决定税率。比较第一个模式的优点是同一税率可以避免税收竞争；第二个模式的优点在于地方政府能够“以支定收”，建立起财政收入决策和财政支出决策之间的联系，实现公共财政效率。税率确定模式的实例：（1）中央政府决定税率的国家：日本、乌克兰、智利、突尼斯、泰国等；（2）地方政府决定税率的国家：阿根廷、肯尼亚、美国、加拿大等。地方政府在实践中如何确定税率？（1）确定政府所需的财政开支；（2）根据财政转移支付和其它税费收入预测，决定房地产税税收总额；（3）房地产税率等于房地产税收总额除以房地产税基。统一税率还是“双税率”（或分税率）？（1）统一税率征管成本低；（2）绝大多数国家实行的是统一税率。固定税率还是累进税率？（1）固定税率简单、征管成本低（日本、加拿大等国家）；（2）累进税率将税负与接受的公共服务挂钩、体现了税制的公平性（德国、印尼和泰国等国家）。一、房地产税收的对象与范围1、房地产税收的对象：以房地产为征收对象的现行税种，不涉及各种收费。房地产税研究中涉及的范围税收收费土地出让金直接以房地产为征收对象的税收房地产企业交纳的全部税收2、范围：现行税制中，直接将房地产作为征税对象的共有6个税种：（1）土地增值税；（2）城镇土地使用税；（3）耕地占用税；（4）房地产税；（5）城市房地产税；（6）契税从房地产行业企业经营所缴纳的全部税种考虑，还包括5个税种及1个附加：（1）营业税；（2）企业所得税；（3）个人所得税；（4）印花税；（5）城市维护建设税；（6）固定资产方向调节税和教育费附加。二、现行房地产税的税制概要及历史1、城镇土地使用税：目的：为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，针对使用城镇土地征收。征收：地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。纳税人：在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类国内企业、单位和个人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。税率标准：根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率。历史变化：（1）1988年国务院发布实施（地方税种）；（2）1992年3月5日国家税务局地方税管理司印发了《1991年城镇土地使用税征收情况的通报》，把土地使用税的征收管理工作推向了一个新的高潮；（3）1993年起，城镇土地使用税稳步增长，并且增长势头逐渐加快；（4）2002年，中国城镇土地使用税收入达到76.83亿元，是1988年城镇土地使用税收入的150.65倍。2、城市房地产税：（1）1951年8月国务院颁布《城市房地产税暂行条例》。（2）1984年进行利改税时，国务院决定对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税两个税种；对外商投资企业、外国企业和个人继续征收城市房地产税。（3）纳税范围：外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾和华侨兴办的企业，外国人和港澳台同胞。（4）纳税人：产权所有人、承典人。（5）计税依据和税率：一是按照房产原值，税率为1.2％；二是按照房租收入，适用税率18％；按年计征，分期缴纳。承典人：承典他人的物品或房产，并一次支付出典物或房产的典价，占有他人物品或房产的使用权和收益权的单位或个人。在典期内，承典人不但享有对物品或房屋的使用权，而且有转典和出租权，并负责房屋的维修。出典人：3、房产税：征收：由地方税务局负责征收，收入归地方政府所有；按年征收，分期缴纳。纳税人：包括房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。计税依据：（1）以房产原值一次减除10％～30％以后的余值，按照1.2％税率计算；（2）出租的房产，以房产租金收入，按照12％的税率计算。4、土地增值税：目的：为了有效地抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等获取暴利的投机行为，防止国家土地增值收益流失，保护正当房地产开发者的合法权益，防止国家土地增值收益流失。征收：是对转让房地产的