第10章 房地产交易

房地产开发与经营第10章房地产交易重点问题•房地产交易的过程•土地出让价格及其评估•房地产交易价格的形成•房地产抵押登记10.1房地产交易概述10.1.1房地产交易的概念及形式房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。房产交易地产交易房地产交易房地产交易10.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的特性标的物位置的固定性房地合一的特性房地产交易标的价值金额大、专业性强房地产交易标的供给的稀缺性房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性10.1房地产交易概述10.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的原则及时登记原则房地连动原则交易价格遵循国家政策的原则交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则10.1房地产交易概述10.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的基本制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度10.1房地产交易概述10.1.3房地产市场广义：是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称狭义：固定的房地产交易所分为3级10.1房地产交易概述10.1.4房地产交易机构建设行政主管部门土地管理部门房地产管理部门交易管理机构房地产咨询、房地产价格评估房地产经纪中介机构10.1房地产交易概述10.2国有土地使用权交易10.2.1国有土地使用权出让国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为出让方式10.2国有土地使用权交易10.2.1国有土地使用权出让前期准备拟定方案正式报批组织实施登记发证备案建档10.2国有土地使用权交易10.2.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让价格以基准地价为基础确定土地出让价格以市场资料为基础确定土地出让价格市场比较法收益还原法成本法剩余法10.2国有土地使用权交易10.2.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让合同主要项目合同双方当事人订立合同的宗旨地块的范围和面积合同的期限出让土地的交付与出让金的缴纳土地开发建设与利用规则土地使用权转让、出租和抵押权利的确定合同终止的条件10.2国有土地使用权交易10.2.2国有土地使用权转让是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为。国有土地使用权转让以出让方式取得的土地使用权转让以划拨方式取得的土地使用权转让10.2国有土地使用权交易10.2.3国有土地使用权出租是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。在法律上应满足以下条件：土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。10.3房地产买卖10.3.1房地产买卖市场细分房地产买卖市场的特征细分按营业区域细分按客户类型细分按开发经营的商品种类细分按购房原因细分按经营方法细分10.3房地产买卖10.3.1房地产买卖市场细分房地产买卖市场的级别细分一级市场———商品房销售市场二级市场———房地产转让市场10.3房地产买卖10.3.2房地产买卖程序及操作技巧买卖程序订立买卖合同申报成交价格接受审查缴纳税费办理产权转移过户手续10.3房地产买卖10.3.2房地产买卖程序及操作技巧操作技巧房地产广告技巧确定最佳售楼时机突出项目的差别优势买卖中的调价技巧选择适合的付款方式10.3房地产买卖10.3.3房地产买卖价格房地产买卖价格的特殊性位置对价格起着决定作用能完全依成本定价房地产价格的趋升性房地产价格的垄断性10.3房地产买卖10.3.3房地产买卖价格房地产买卖价格评估新建房地产成本法公式：旧有房地产成本法公式新建房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润10.3房地产买卖10.3.4房地产买卖合同主要内容当事人双方商品房基本情况房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间交付使用期限及保固期限双方责任与义务违约处罚10.4房地产租赁10.4.1房地产租赁市场分类和细分按客户类型细分按租赁用途细分按房地产产权性质细分10.4房地产租赁10.4.2房地产租赁的一般程序和方法调查房屋所有权证和出租人、房屋现状签订合同租赁登记合同执行租赁合同的终止10.4房地产租赁10.4.3房地产租赁价格房地产收益水平或效用决定租赁价格水平租赁合同条件影响租赁价格水平房地产租赁价格特点房地产租金评估积算法租赁实例比较法收益分析法10.4房地产租赁10.4.4房地产租赁合同符合国家法律和政策的原则符合等价有偿的原则符合平等互利、协商一致的原则制定租赁合同的原则10.4房地产租赁10.4.4房地产租赁合同租赁房地产的基本情况租金及租期承租方的权利承租方的义务出租方的权利出租方的义务违约规定租赁合同的内容（租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任）10.5房地产抵押10.5.1房地产抵押的概念房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。10.5房地产抵押10.5.2设定抵押权的原则与范围房地合一原则依法登记原则设定抵押权的原则设定抵押权的范围建筑物及其他附着物；建设用地使用权；生产设备、原材料、半成品、产品；在建建筑物；交通运输工具；土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施；所有权、使用权不明或有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产。不可设定抵押权的范围10.5房地产抵押10.5.3房地产抵押合同抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所主债权的种类、数额抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等抵押房地产的价值抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任抵押期限抵押权灭失的条件违约责任争议解决方式抵押合同订立的时间与地点双方约定的其他事项主要内容10.5房地产抵押10.5.4房地产抵押登记抵押登记的程序申请受理验证审批收费登记发证10.5房地产抵押10.5.5房地产抵押受偿同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。关键术语房地产交易房地产买卖土地使用权交易房地产租赁房地产抵押复习思考题１、土地出让价格及其评估方法？２、房地产买卖市场细分？３、房地产租赁合同的要点？４、房地产抵押登记及其重要性？