第10章房地产产权产籍管理

房地产产权产籍管理李永乐房地产产权产籍管理房地产权权属登记房地产产权管理：产权&产籍房地产调查黄岩岛和佳房地产产权管理房地产产权管理是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权产籍管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。房产产权产籍的概念•房屋产权的概念：房屋产权是指房屋的所有权。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。产权的魅力房地产产权产籍管理的核心内容保护房地产交易的重要保障发展房地产市场经济的必要手段和国家措施产权与经济小产权房产权与价格房产产权产籍的概念房产产籍的概念：产籍的产指财产。籍有两个含义：一是簿册；二是指一种隶属关系。房地产产籍就是记载房地产权属关系和历史情况的各种房地产权属档案及簿册资料。书籍、典籍国籍、学籍祖籍、籍贯两权一致属地管理产籍管理原则地籍税收房屋产籍资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积；结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利等基本状况。城镇房地产管理的基础性资料进行城市规划建设、房地产管理的基础处理房地产民事纠纷的依据保护产权人合法权益的依据制定国民经济计划、城市规划、房产税改革提供基础资料摸清家底、基础管理•产籍资料包括：(一)权利人提交的文件；(二)房产测绘成果；(三)房屋权属登记的图、卡、册、档；(四)其他登记材料。房地产产权档案-各种证产权证件、证明、文件、历史资料房地产卡片-一张卡产权人状况、房屋状况、土地使用状况房地产登记簿册-三簿册收件登记簿、发证记录簿、房屋总册房地产地籍平面图-三张图分幅平面图、分户单丘平面图、分层分间平面图房地产产籍的主要内容•房产平面图分为房产分幅平面图(简称分幅图)；房产分丘平面图(简称分丘图)；房产分户平面图(简称分户图)。房产平面图是房地产产权产籍管理、核发房权证、房地产开发、房地产权属单位等必不可少的资料；其内容也为房地产税费的征收、城镇规划等提供依据，房产平面图表述的内容关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益。房产分幅图、分丘图、分户图因图上所反映的内容各有侧重。因此，房产分幅图、分丘图、分户图所起的作用也各不相同。房产分幅图：全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。房产分丘图是房产分幅图的局部图。房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，房产分户图以产权登记户为单位绘制。房地产产籍管理的主要内容整理整理、装订和归档权属登记、产权变更、产籍资料变更按程序和规范进行权属内容的实际变化统计使用汇总&反映成果权属登记、内容和数据的汇总计算满足工作及研究需要产权市场处、城市建设规划部门科研单位收集不变+三变日常变更、数量增减、公房&私房产籍资料•中华人民共和国建设部2006年10月8日印发关于《房屋权属登记信息查询暂行办法》（于2007年1月1日生效）•2008年5月6日住房和城乡建设部关于印发《房屋登记簿管理试行办法》的通知，制定了《房屋登记簿管理试行办法》。•中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）如何收集，如何变更呢？属性存储形式图形信息：地理位置、形状房产分幅图、分丘图、分层分户平面图属性信息：权利人与房屋权属关系产权人状况、共有人状况、原始资料产籍资料的分类文本资料：表格图形资料：产籍图、分层分户图等图象资料：照片、航片多媒体资料：声像资料、缩微胶片房产产权管理主要内容国家房地产管理机关依照宪法确定的原则区别房地产的性质、类别，制定政策法规，审查产权；确认产权，核发产权证件；对房地产纠纷进行仲裁调处；制裁妨碍产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的侵犯行为，监督产权的合法行使；结合产籍管理进行资料整理，为国家建设提供所需要的统计资料和产权资料权益基础保护房地产权利人的合法权益房屋所有权土地使用权租赁抵押权继承赠与权房地产产权管理的目的和意义进行房地产管理工作的坚实基础交易活动的需要开发和住宅建设的需要房地产服务的需要依据为城市规划和建设提供科学依据规划的基础建设的依据房地产权权属登记争创房地产交易与权属登记规范化管理房地产权权属登记国家依照法律规定对土地所有权、土地使用权和房屋公有权以及房地产他项权利进行注册的一种制度。公信力-政府声誉-可靠性赵树理《小二黑结婚》：“人家说只要男女本人愿意，就能到区上登记。”房地产权属登记的类型登记机关对登记申请采取形式审查主义；登记只具有公示力而无公信力；登记机关对登记申请采取实质审查主义；登记具有公信力，在法律上有绝对的效力。2、产权登记制1、契据登记制——法国式(1)权利登记制（德国式）对抗要件主义当事人签约即生效登记：对抗第三人成立要件主义履行登记手续才成立登记：权利成立房地产权属登记的类型(2)托伦斯登记制度——澳大利亚式房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人——副本登记机关——正本（正副本内容必须完全一致）我国的房地产权属登记制度的特点1、由不同登记机关分别登记土地管理机关——土地使用权登记房地产管理机关——房屋所有权登记3、采取实质性审查2、为房地产权利动态登记4、具有公信力5、实行强制登记制度6、颁发权利证书城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人(自然人及法人)都要进行权属登记。产权登记制城乡结合部登记程序1.申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。2.登记机关对受理的申请进行权属审核。3.对可能有争议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。4.对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。产权产籍登记发证制度一、在房、地分管体制下颁发土地使用权证书房地产所有权证书取得土地使用权申请登记向县级以上土地管理部门核实县级以上土地管理部门同级人民政府申请登记向县级以上房产管理部门核实县级以上房产管理部门县级以上房产管理部门房地产转让或变更更换(改)土地使用权证书变更房地产所有权证书申请变更登记申请土地使用权变更登记房产管理部门核实土地管理部门同级人民政府房产管理部门土地管理部门在房、地统管体制下——广州、北京、上海、重庆等目前有四种模式(1)按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式土地管理部门负责城乡地籍、地政管理和土地的出让、权属登记管理；——土地使用权证房地产管理部门负责土地的开发利用、房地产转让、出租、抵押和房屋所有权的登记发证管理。——房屋所有权证——两家各发一个证(2)按土地出让前后划分权限的管理模式土地管理部门负责土地出让和出让前的工作；土地出让以后的一切管理工作由房地产管理部门负责。——一家发两证(3)按城、乡划分权限的管理模式城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作均由市房地产管理局负责；农村地区的土地管理由土地局负责。——只发一个“房地产证”(4)实行“房地合一”的管理模式房地产管理局和市土地管理局合署办公，实行“一套人马，两块牌子”的体制。——一家发两证我国房屋权属登记的种类1、总登记（静态登记、基础性登记）进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前30日发布公告：总登记的区域申请的期限(注明起止日期)申请人应当提交的有关证件受理登记的地点其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任）2、土地使用权初始登记以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。我国房屋权属登记的种类3、房屋所有权初始登记新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。新建房屋——权利人应向登记机关提交：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；（期限：房屋竣工三个月内）集体土地转化为国有土地上的房屋——用地证明等有关文件。（期限：事实发生之日起30日内）房地产开发公司出售商品房应在销售前到登记机关办理备案登记手续。我国房屋权属登记的种类4、转移登记房屋权利主体因买卖、赠与等原因发生转移而进行的登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。5、变更登记房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或扩建、部分拆除期限：事实发生之日起30天内期限：事实发生之日起30天内我国房屋权属登记的种类主体变更客体变更6、他项权利登记设定抵押权、典权等他项权利而进行的登记。①以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地作为抵押物的，应提交：国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；②以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。期限：事实发生之日起30天内我国房屋权属登记的种类7、注销登记房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、它项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。房屋灭失所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在，需注销登记；土地使用权年限届满，未申请续期或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，需注销登记（70年后房子归谁？商业40年）；它项权利终止（如抵押权终止），需注销登记。期限：事实发生之日起30天内我国房屋权属登记的种类※登记发证的时限初始登记：30天转移登记：30天变更登记：30天他项权利登记：30天注销登记：15天几种特殊情况下的权属登记1、房改售房权属登记(1)职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给房屋所有权证。产别为“私产”注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。(2)职工以标准价购买住房，拥有部分产权。发给房屋所有权证。产别为“私产(部分产权)”。注记：房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位××××，产权比例为××(个人)；××(单位)。※总价款——指实际售价×购得建筑面积※不是指按规定折扣后的实际付款额几种特殊情况下的权属登记（3）数人出资购房并要求核发房屋共有权证的，经登记核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记每人所占份额。（4）集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。产权划分条款订立不明确的，由当事人协商，补签协议予以明确，按补签协议划分产权。以后，各类建房协议(或合同)凡涉及产权划分的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。共同共有vs按份共有几种特殊情况下的权属登记2、直接代为登记依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。不予颁发房屋所有权证3、商品房备案登记——实质：房屋初始登记与一般的初始登记的区别：开发商办理登记手续后不立即颁发权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入计算机（备案）。然后允许购买商品房的客户凭购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续。几种特殊情况下的权属登记4、分割出售房屋的登记不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续5、在建工程和房屋期权抵押登记在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。预售商品房抵押，在房屋竣工交付使用时，对已办理预售商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记。最近-1994，有个别城市，以