第三章房地产估价的原则和程序

第三章房地产估价的原则与程序www.pptcn.com房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产估价的概念房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产专业估价人员房地产估价师房地产估价员具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价人员职业资格并经注册，从事房地产估价活动的专业人员。www.pptcn.com房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产估价的概念房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产估价机构指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。www.pptcn.com房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产估价的概念房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。估价目的指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。不同的估价目的将影响估价结果www.pptcn.com房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产估价的概念房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。估价原则指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地展开并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。www.pptcn.com房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产估价的概念房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。估价程序指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。www.pptcn.com房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。房地产估价的概念房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。估价方法房地产价值获取的三个途径：基于类似房地产的成交价格来衡量其价值基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值市场法成本法收益法三大基本估价方法衍生方法：假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。www.pptcn.com本章主要内容房地产估价的必要性房地产估价的原则房地产估价的程序www.pptcn.com第一节房地产估价的必要性是建立社会主义市场经济体制的需要是各类房地产交易的需要是房地产税收的需要是房地产抵押、保险和典当业务的需要是房地产征用拆迁补偿的需要是法人和自然人做出投资决策的需要是企业合资、改制、兼并、入股及破产清算的需要处理房产纠纷的需要其它方面的需要www.pptcn.com第一节房地产估价的必要性是建立社会主义市场经济体制的需要井田制屯田制均田制计划经济是指在生产资料公有制的基础上，根据社会主义基本经济规律和国民经济有计划按比例发展规律的要求，由国家按照经济、社会建设与发展的统一计划来管理国民经济的社会经济制度。计划经济是社会主义经济的一个基本特征。www.pptcn.com第一节房地产估价的必要性是建立社会主义市场经济体制的需要市场经济：以维护产权，促进平等和保护自由的市场制度为基础，以自由选择、自愿交换、自愿合作为前提，以分散决策、自发形成、自由竞争为特点，以市场机制导向社会资源配置的经济形态。社会主义市场经济www.pptcn.com第一节房地产估价的必要性是建立社会主义市场经济体制的需要1988土地使用权可以依照法律的规定转让国家依法实行土地有偿使用制度1990《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂时条例》国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度国家实行房地产价格评估制度国家实行房地产成交价格申报制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度1995《中华人民共和国城市房地产管理法》www.pptcn.com第一节房地产估价的必要性是各类房地产交易的需要房地产中介：狭义上指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介：广义上指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。我国房地产中介服务：房地产咨询、房地产经纪、房地产估价。www.pptcn.com第一节房地产估价的必要性是房地产税收的需要房产税土地增值税印花税房地产税收遗产税城市土地使用税营业税企业所得税财产税城市维护建设税契税www.pptcn.com第一节房地产估价的必要性是房地产抵押、保险和典当业务的需要是房地产征用拆迁补偿的需要是法人和自然人做出投资决策的需要是企业合资、改制、兼并、入股及破产清算的需要处理房产纠纷的需要其它方面的需要企业清产核资、开发商的开发经营活动、房地产管理等。www.pptcn.com第二节房地产估价的原则合法原则最高最佳使用原则供求原则替代原则估价时点原则公平原则www.pptcn.com第二节房地产估价的原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。合法：指符合国家的法律、法规和相关政策，以及当地政府的规定。合法产权：应以房地产权属证书和有关证件为准。合法使用：应以城市规划、土地用途管制等为依据。合法处分：应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。www.pptcn.com第二节房地产估价的原则最高最佳使用原则要求房地产估价在合法的前提下，以待估房地产的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用：估价对象在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。土地与建筑物的配合方式不均衡时应进行减价修正。www.pptcn.com第二节房地产估价的原则供求原则掌握一定时期内的供给与需求的总量变化和结构变化。估价分析时的供求关系主要是指同类房地产的供求关系。替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产：指在实物、权益、区位状况三个方面均与估价对象相同或相当得房地产，即估价对象和类似房地产在用途、规模、建筑物结构、档次、权利性质等方面相同或相当，且处于同一供求范围。市场比较法的基础www.pptcn.com第二节房地产估价的原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价时点：评估价值所对应的时间。（评估基准日、估价日期、评估时日。）意义：估价时点是房地产权益责任的界限和评估时价值的界限。确定方法：一般按照委托方的要求确定，委托方若无要求，则选择现场查勘日期为估价时点。www.pptcn.com第二节房地产估价的原则公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价格。对估价人员的要求：良好的职业道德，与当事人有利害关系应回避，丰富的经验、较高的理论水平、遵守科学严谨的估价程序。公平原则：又叫公正性原则,是指房地产估价人员必须站在公正的立场上遵循房地产价格形成理论及其运动现状,并运用科学方法,实事求是地对委托估价的房地产评估出一个客观的、科学的、合理的价格。www.pptcn.com第三节房地产估价的程序指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。狭义：开始于受理估价程序的基础之上，结束于出具估价报告。广义：在狭义的基础之上，加上了受理委托之前的获取估价业务和出具估价报告之后的估价资料归档。www.pptcn.com第三节房地产估价的程序接受任务明确基本事项，签订估价合同拟定估价作业方案收集资料、实地踏勘配备人员，制定作业计划计算并最终确定估价额撰写估价报告书估价报告书的审核、确认、交付及收费事项估价资料归档www.pptcn.com第三节房地产估价的程序接受任务被动接受：委托方上门委托估价机构对指定的房地产进行估价。主动接受：总出门去力争为估价需求者服务。自有自估：对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出股价要求，并自己估价，不具法律效力，自己心中有数。接受任务的三个途径：www.pptcn.com第三节房地产估价的程序明确基本事项，签订估价合同需明确的基本事项：明确估价对象：确定方式：由委托人确定但又不完全由其决定的，是在委托人指定的基础上，由估价人员根据估价目的并征求托人同意决定的。内容：估价对象的实物状况、权益状况、区位状况。www.pptcn.com第三节房地产估价的程序明确基本事项，签订估价合同需明确的基本事项：明确估价目的：确定方式：本质上由委托人提出并决定，但通常需要估价人员提出问题，让委托人回答。意义：有助于明确估价时点，明确估价对象，明确估价的前提和价值标准。www.pptcn.com第三节房地产估价的程序明确基本事项，签订估价合同需明确的基本事项：明确估价目的：确定方式：本质上由估价目的决定，实际估价中由估价人员根据估价目的，征求委托人同意后决定的。理论上讲估价的难易程度与估价时点的具体程度有关。www.pptcn.com第三节房地产估价的程序明确基本事项，签订估价合同需明确的基本事项：明确估价报告书的交付日期：确定方式：通常由委托估价方确定。（10~15个工作日）签订估价合同：作用：成立受法律保护的委托于受托关系，明确合同双方的权利、义务，载明估价有关事项。内容：甲乙双方信息，估价对象、目的、时点，委托人协助义务，估价服务费及其支付方式，估价报告交付的日期与方式，违约责任及解决争议的方法，估价机构和委托人认为需要约定的其它事项。www.pptcn.com第三节房地产估价的程序拟定估价作业方案核心：解决将要做什么、什么时候做、由谁去做以及如何做。拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查和搜集的资料及来源渠道；预计所需要的时间、人力、经费；估价作业步骤和时间进度安排。内容：www.pptcn.com第三节房地产估价