第十七八章房地产租赁抵押

房屋租赁•一、房屋租赁的概念和条件•1、房屋租赁的概念：•出租人（房屋所有人或其代理人）•承租人•2、房屋出租的条件：•房屋是一种特殊的商品，其出租应当符合一定的条件。法律上从反面规定了出租的条件。三峡买卖网•1、未依法取得房屋所有权证的；•2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；•3、共有房屋未取得共有人同意的；•4、权属有争议的；•5、属于违法建筑的；•6、不符合安全标准的；•7、已抵押，未经抵押权人同意的；•8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；•9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。二、房屋租赁合同•1、房屋租赁合同的主要条款•2、租赁合同的变更、解除和终止•（1）可以变更或者解除租赁合同的情形：•符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除的；•因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的；•当事人协商一致的。（2）可以终止合同的情形将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借或调换的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途；拖欠租金累计6个月以上的；公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上；利用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的；其他可以终止合同的情形。三、房屋租赁的几个具体问题•（一）房屋转租转租的条件擅自转租的收益性质（二）房屋租赁登记登记不应当影响租赁合同的效力（三）房屋租金（三）房屋租金•1、房屋租金的概念•2、房屋租金的种类公房租金私房租金•3、房屋租金中的土地收益•4、房屋租赁与房屋抵押之关系将已经出租的房屋抵押将已经抵押的房屋出租第六节房屋出典•一、房屋出典的概念和特征•（一）房屋出典的概念•承典人——典价•出典人——房屋•（二）法律特征•（三）与房屋抵押的区别•（四）与房屋出租的区别二、典权的设定与实现•（一）典权的设立•1、签约•2、登记•（二）典权的实现约定典期并写明逾期不赎回视为绝卖约定典期但未写明逾期不赎回视为绝卖未约定典期：30年第七节房屋赠与•一、房屋赠与的概念•房屋所有权人•二、房屋赠与合同无偿的，但可附义务意思表示一致实践合同：交付、登记第八节房屋交换•一、房屋交换的概念•互相交换房屋所有权•房屋调换：交换使用权•二、房屋交换合同•双务合同、实践合同、要式合同•三、房屋交换行为的认定城镇住房制度的改革与立法•第一节城镇住房制度改革概述•一、城镇住房制度改革的必要性•四个弊病•二、城镇住房制度改革的模式选择和历史进程•三种类型三、城镇住房制度改革的基本原则•（一）国家、集体、个人三者共同负担的原则•（二）租、售、建并举的原则•（三）统一政策下的因地制宜、分散决策原则•（四）新旧机制转换的原则第二节城镇住房制度的政策和立法•一、城镇住房制度改革的重要政策和立法•二、城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容•（一）公房提租与补贴•（二）建立住房公积金制度•（三）出售公有住房•（四）住房分配货币化（三）出售公有住房•1、售房范围•不宜出售的公有住房范围•2、售房对象•职工家庭•3、售房价格•成本价、标准价、市场价•4、购买公有住房的优惠待遇房价折扣：现住房折扣；工龄折扣；一次性付款折扣减免部分税费·5、付款方式一次付款分期付款·6、售房程序（四）住房分配货币化•1、建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系；•2、增强个人购房能力；个人住房贷款的对象个人住房贷款的条件个人住房贷款的期限与利率个人住房贷款的担保第三节公房售后产权•1、职工以市场价购买的住房：•产权归个人，可自由买卖•2、职工以成本价购买的住房：•产权归个人，5年后可以上市买卖•3、职工以标准价购买的住房：•部分产权，原售房单位有优先购买权、租用权第四节已购公有住房和经济适用住房上市出售•一、出售的意义•二、出售的条件•三、出售的程序•四、出售收入的归属房地产抵押第一节担保物权•一、概念与特征•（一）概念•为了担保债务的履行，在债务人或者第三人特定的财产上设定的具有优先受偿权内容的一种他物权。–第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。债权的五大先天缺陷•请求权：不是支配权，对物没有追及力，债务人的道德风险。债务人资产质量在变化，债务人的道德品质也在变。债权债务并不随着资产走。–公司改制的阴谋诡计：逃废债务+产权清晰。•相对权：（1）对人，不对物；（2）仅对特定债务人，而不对债务人之外的第三人（包括债务人的母公司和姊妹公司）•期限性：债权易过保质期。债权本身有效期+诉讼时效制度–许多人不会发送通知。•平等性：任何债权人仅是芸芸众生中的一个债权人。债务人财产虽都是责任财产，但责任财产并不特定。优点是债权民主，按比例等额受偿。破产场合最明显。•财产性：不能针对人身权、人格权和人身尊严。无债务人监狱。不能限制其人身自由。但可依法伤害其信誉。•结论是：抓不到有偿债能力的人，找不到该抓的物。•必然结论：杨白劳与黄世仁的博弈债权担保的作用•提升债权人的弱势地位：拉进第三人（保证或物保）、固定债务人的既有财产并对其享有优先权或特权，并使担保财产与其对其他债权人的责任财产隔离开来。当然需要配套制度（如登记）。•遏制债务人的道德风险：（1）物的经济压力（物的追及力）；（2）人的心理压力；（3）二者兼有。反担保。•构建债权人与债务人和谐相处的安全交易秩序，促进市场经济流转，加速信用交易。人保的缺点•人保的优点：–方便灵活。喝完小酒：“来，签字”！•人保的缺点：–死猪不怕开水烫。乡村社会-陌生人社会。–债权人选择第三人的物保，还是人保？看其财产信用（财产可能贬值，但一旦特定就不能追及其他财产）值钱，还是人格信用值钱（厚道的亿万富翁）。–选择人保的关键：信用+清偿债务实力。物保的优点–债权人享有支配权，追及力，实现了债权的物权化，债权人兼物权主体，作为VIP不用和其他债权人一起排队，而享有特权和优先权。头等舱待遇，优先登机。白金卡会员。–物保是最安全的担保手段，当然也不绝对（房地产也是动产，也会贬值）二、担保物权的特征•1、法定性：非契约自由，按照《物权法》•2、附随性：–第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。–担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。–担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。•3、不可分割性：全部担保物担保物权各部；各部担保物担保物权全部，旨在补强债权。•4、物上代位性：不拘泥于使用价值和现状的改变。孙悟空七十二变也没用。–第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。5、优先受偿性，例外：（1）国家的税收权优于担保物权•《税收征收管理法》第四十五条税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。（2）2006年8月27日《企业破产法》公布前形成的未清偿职工债权，在按照正常顺序无法实现时，则以设定担保的财产受偿，此时未清偿职工债权优于担保物权。（3）建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权•一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。•二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。•三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。•四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。土地使用权抵押与买房人购房相互冲突•《物权法》的规定–建设用地使用使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。•对于已经出售房屋的部分，取得其下面土地抵押权的银行如何行使抵押权目前还没有明确的规定，根据一些实际的案例的审判情况，可以采取以下两种方式进行处理：–一是如果出卖人在预售房屋时向房屋的买受人告知土地之上已经设置了抵押，买受人仍然自愿购买，则意味着其已经自愿承担了将来因为抵押权人实现抵押权而使其房屋所有权不能实现的后果。–二是如果出卖人在出售房屋时未告知或不能证明已告知买受人土地使用权已设置抵押时，出卖人应在出售房屋时，解除各种抵押，否则应当向买受人承担权利瑕疵担保责任。三、担保物权的担保范围•第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。•四、担保物权消灭•（一）担保物权消灭原因–第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：–（一）主债权消灭；–（二）担保物权实现；–（三）债权人放弃担保物权；–（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。（二）担保物权与诉讼时效•1、当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。•2、担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。（司法解释）•3、物权法：第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。第二节抵押权•一、概念•第一百七十九条•为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。•前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。二、抵押财产范围•第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：–（一）建筑物和其他土地附着物；–（二）建设用地使用权；–（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；–（四）生产设备、原材料、半成品、产品；–（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；–（六）交通运输工具；–（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。–抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第一百八十四条下列财产不得抵押：•（一）土地所有权；•（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；•（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；•（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；•（五）依法被查封、扣押、监管的财产；•（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。•根据《物权法》的上述规定，可以抵押的房地产主要包括房屋所有权和土地使用权两大类。具体为：–1）建筑物和其他土地附着物；–2）建设用地使用权；–3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；–4）正在建造的建筑物。三、抵押权的设定•（一）订立抵押合同–第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。–抵押合同一般包括下列条款：–（一）被担保债权的种类和数额；–（二）债务人履行债务的期限；–（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；–（四）