第四章房地产估价原则

第四章房地产估价原则第1节房地产估价原则概述1.1房地产估价原则的含义含义：指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。本质：①房地产估价的工作标准；②统一估价师的认识；③规范估价行为。目的：是使得估价的结果具有类似性或可比性。房地产估价原则主要有六项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最佳最高使用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。1.2估价原则的作用可使不同的估价师对于估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可评估出一个更加精准的价值。第2节独立、客观、公正原则2.1房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正内涵：要求房地产估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值。核心——估价机构和估价人员的中立立场：机构独立、无利害(利益)关系、不受外力干扰、职业道德。保障独立、客观、公平估价的4个要求：•①估价机构是不依附于他人、不受他人束缚的独立机构；•②估价机构、估价师与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费外的任何现实的或潜在的利害关系。•③在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。•④估价师须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。2.2估价实务中如何遵守独立、客观、公平原则本着“经济人假设”进行估价换位思考以专家身份反复、精细地权衡评估价值2.3独立、客观、公正的具体做法•有良好的职业道德•坚持回避原则•实事求是•遵守评估程序•不断提高理论水平和业务素质第3节合法原则3.1合法原则的含义合法原则是指房地产估价的对象必须是国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。依据：不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规(自治条例、单行条例)、国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，高院司法解释，估价对象所在地国家机关颁发的政府规章和政策，以及估价对象的规划设计条件、出让合同、房屋租赁合同等。为何要遵守合法原则——房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值3.2合法原则对房地产估价的要求遵守合法原则，应做到以下4点：•①依法判定的权利类型及归属：以房地产权属证书、权属档案(不动产登记簿)及相关合同等其他合法权属证明为依据。•②依法判定的使用权利：以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。•③依法判定的处分权利：以法律、法规、政策或合同等允许的处分方式为依据。•④依法判定的其他权益：评估价值须符合国家价格政策。可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上3.3合法原则的应用3.3.1房屋征收估价合法原则的具体应用1、被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的性质和面积直接相关。2、该房屋用途性质、面积建议拆迁当事人按以下原则确定：•以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准•当地政府对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定•拆迁当事人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，按协商结果确定•对被拆迁房屋的性质不能协商一致，向规划部门申请确认。3.3.2抵押估价合法原则的具体应用划拨地的房地产抵押价值有拖欠建设工程价款、尚未竣工或虽竣工但竣工之日起六个月内的房地产抵押价值再次抵押的房地产的抵押价值法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象；如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象；如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。法律、法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产不应作为抵押估价对象；如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。第4节估价时点原则4.1估价时点原则的含义含义：要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点须依据估价目的来确定4.2为何要遵守估价时点原则在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。时间变化，房地产状况可能发生变化。估价不可能也不必要评估估价对象在所有时间上的价值。4.3确立估价时点原则的意义说明评估价值对应的时间。评估估价对象价值的时间界限。4.4估价时点对房地产估价的要求评估现值的一般将实地查勘估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查勘之日）确定为估价时点。估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的。注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系。评估估价对象价值所依据的市场状况是估价时点时的状况。估价时点不总是在“现在”，可以是过去(回顾性估价)、未来(预测性估价)。估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系如表4.1和图4.1。表4.1估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系图4.1估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系4.5现实中各种估价目的的估价1）估价时点为过去的情形，大多对估价结果有争议而引起的复核或鉴定估价。2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多为房地产损害赔偿和保险理赔案件。3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，包括在建工程估价。4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房价值。评估房屋拆迁产权调换房的房地产市场价格时应特别注意两点：①估价时点应与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致；②估价对象状况(期房的区位、用途、面积、建筑结构等)，应与拆迁安置补偿协议中约定的为准。5）估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况下，持别是预估房地产在未来开发完成后的价值。第5节替代原则5.1含义要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似的房地产。5.2为何要遵守替代原则同一种商品在同一市场上具有相同的市场价格。同一市场上类似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。5.3替代原则对房地产估价的要求若估价对象附近有若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑相近效用的房地产价格的牵掣。将各种估价方法测算出的估价结果放到市场中衡量，当估价结果没有不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可说是客观合理的。替代原理：把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代原则转化为替代原理。第6节最高最佳使用原则6.1最高最佳使用原则概述含义：要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使得估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。满足4个条件：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。最高最佳使用原则与合法原则的关系6.2最高最佳使用原则对房地产估价的要求具体包括用途(或用途组合)、规模、集约度上的最佳。从4方面依序筛选最高最佳使用的方法6.3有助于把握最高最佳使用原则的3个经济学原理①收益递增递减原理——帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模⑴一种投入量变动而其他投入固定的投入产出关系叫做收益递减规律(又称边际收益递减原理)。⑵所有的投入量变动的情况下的投入产出关系叫做规模收益(规模报酬规律)。②从均衡原理——理解房地产最佳集约度和最佳规模是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用，可以帮助确定最高集约度和最佳规模。均衡原理的有关情况可总结于图6.1(a)、(b)、(c)、(d)。图6.1均衡原理【例1】某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。【例2】某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地产价格为1800元/㎡。试计算该建筑物的价值。③从适合原理理解最佳用途——确定最佳用途适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。本质是适合环境要求的，就是最好的。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。6.4如何根据最高最佳使用原则确定估价前提要求评估价值就是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。条件：(新建房地产价值－将现有房地产改变为新建房地产的必要支出及应得利润)＜现有房地产价值(2)装饰装修改造前提。条件：(装饰装修改造后房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润)＞现有房地产价值(3)转换用途前提。条件：(新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润)＞现用途的房地产价值(4)重新开发前提。条件：(重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润)＞现有房地产价值(5)上述情形的某种综合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。第7节谨慎原则7.1谨慎原则的含义要求在存在不确定性因素的情况下作出相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的市场价值，不低估估价师知悉的法定优先受偿款。7.2为何要遵守谨慎原则需要处分抵押物的时间与抵押估价时点一般相隔较长抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用处分时抵押物的价值有可能下跌其他相关的不确定因素较多为确保抵押贷款的清偿，债权人对变现风险高度关注7.3实际估价中如何遵守谨慎原则面临不确定性因素抵押评估：保守估计值一般评估：居中估计值7.4谨慎原则对房地产估价的要求在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。成本法估价：不高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不低估折旧。收益法估价：不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。开发法估价：不高估未来开发完成后的价值，不低估开发成本、有关费税和利润。例1：下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则例2：下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则属于基本原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则例3：房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的例4：房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立例5：某估价机